Как погашается ипотека

Как погасить ипотеку быстрее

Как подобрать идеальный кредит не потратив на это и 10 минут?

Ипотечный кредит – единственный способ купить жильё для большинства граждан нашей страны, но и он имеет свои недостатки. Вместе с радостью от нового дома или квартиры заёмщику достаётся груз финансовой ответственности, от которого он старается избавиться. Как быстро расплатиться с ипотекой, расскажем в статье.

Преимущества и недостатки ипотечного кредита

У ипотеки много сторонников и противников. Наиболее яркие минусы займа под залог недвижимости:

1. Необходимость платить годами. Длительный срок кредитования вынуждает заёмщика экономить более 10 лет, что сильно сказывается на качестве жизни. С психологической точки зрения многолетнее обязательство для многих приравнивается к рабству.
2. Высокая ставка. Процент по ипотеке в России минимум в два раза выше, чем в странах Европы. Высокая ставка означает значительную переплату по кредиту. К концу срока она, как правило, соизмерима со стоимостью приобретённых квадратных метров.
3. Риск потери недвижимости. Пока ипотека не закрыта, клиент не может стать полноправным владельцем жилья. При возникновении задолженности банк имеет право обратится в суд и реализовать квартиру для погашения долга.
4. Сложно получить. Чтобы оформить заём, нужно учесть множество формальностей и требований банка, которые касаются клиента и недвижимости. Процедура занимает много времени и требует денежных затрат. Важная роль отводится и кредитной истории клиента.
5. Дополнительные расходы. Страховка, оценка недвижимости и другие расходы увеличивают стоимость ипотеки.

Помимо недостатков банковского продукта есть и преимущества.

• Возможность жить в своей квартире. Вечно снимать жильё не выгодно, а ипотека даёт возможность вкладывать в собственные метры. Другой вариант приобретения недвижимости – накопления – трудно реализуем, поскольку деньги могут обесцениться, а откладывать крупные суммы для быстрого накопления вряд ли получится.
• Своевременность. Если в этот момент ставка по кредиту низкая, или цены на недвижимость «упали», но у человека нет денег на покупку жилья, ипотека – возможность выгодно приобрести квартиру или дом.

Брать или не брать ипотеку?

Принимая решение об оформлении займа, клиент должен оценить собственные риски. Не стоит брать на себя обязательства, если нет стабильной работы или у заёмщика несколько действующих кредитов. В этом случае вероятность быстро закрыть ипотеку резко снижается, плюс появляется шанс столкнуться с серьёзными финансовыми трудностями, вплоть до дефолта.

Лучше подождать с ипотекой, когда экономика страны нестабильна в целом. Если застройщик разорится или будет затягивать сдачу объекта, возникнут проблемы.

Основное условие оформления ипотеки – стабильный доход. Аргументом «за» будет наличие обеспеченного созаёмщика.

Вопрос о получении денег решается индивидуально, но чем надёжнее положение клиента, тем больше шансов на успех.

Как быстрее закрыть ипотеку

Предлагаем несколько лайфхаков, которые помогут выплатить ипотеку быстрее.

1. Накопите большую сумму на первоначальный взнос

Всё логично: чем меньше сумма полученного кредита, тем быстрее клиент отдаёт долг банку. Сумма переплаты при меньшей величине займа также уменьшается.

Некоторые банки, например НС Банк с программой «Большая квартира без первоначального взноса», готовы выдать заём и без первого платежа. Это выгодно, если ипотека нужна любой ценой.

Для заёмщика, рассчитывающего на быстрое погашение, больше подойдет вариант с первоначальным взносом от 20% (а если получится, то и больше). Например ипотека по двум документам Россельхозбанка с первоначальным взносом от 40% стоимости жилья.

Здесь важно найти баланс. Если клиент старается накопить больше на первый взнос, но при этом доходы не растут и приходится платить за съёмное жильё, время не идёт на пользу. Вместо пустого ожидания лучше заняться сбором документов в банк.

2. Найдите минимальную ставку

Если вы покупаете квартиру в новостройке, выбирать приходится из списка банков, в которых аккредитован застройщик. При оформлении сделки на вторичном рынке выбор ипотечных программ намного больше.

Разница в ставке даже на десятую долю процента приведёт к экономии с учётом большого срока займа.

Например, если оформлять ипотеку в сумме 2 млн руб. на 15 лет со ставкой 8,5%, переплата составит 1 544 154 руб. Со ставкой 8% – 1 439 554 руб. За 15 лет при разнице в 0,5% заёмщик экономит 104 600 руб.

Ещё один способ получить сниженную ставку – льготная ипотека. С 2018 года государство поддерживает заёмщиков с детьми при покупке недвижимости. По условиям программы получить помощь могут семьи, в которых после 1 января 2018 года родился второй, третий или последующий ребёнок.

По программе можно купить строящееся или готовое жильё от застройщика. На вторичный рынок предложение не распространяется. Требуемый первоначальный взнос – 20%.

Преимущество программы в сниженной процентной ставке – 6% годовых. Со вторым ребёнком в семье процент действует 3 года, когда родился третий – 5 лет. Если ипотека оформляется при рождении второго ребёнка, а после (до 31 декабря 2022 г.) рождается третий, клиент может продлить действие господдержки.

3. Все деньги – в досрочное погашение

Думая о том, как лучше платить ипотеку, планируйте свои расходы. Ежедневная экономия поможет быстрее рассчитаться по обязательствам. Если откладывать по 200 руб. каждый день в течение месяца, вы получите 6000 руб., которые можно отправить на погашение. Кроме экономии на ежедневных покупках, найти деньги на досрочное погашение можно следующими способами:

• Используйте материнский капитал.

Ещё один вариант ответа на вопрос «Как быстро расплатиться с ипотекой?» – уменьшение долга с помощью материнского капитала.

Сертификат на материнский капитал выдаётся женщине, родившей второго ребенка до 31 декабря 2021 года. Допускается несколько вариантов для использования средств, в том числе и улучшение жилищных условий. В 2018 году сумма материнского капитала равна 453 026 руб.

• Получите налоговый вычет.

При покупке недвижимости заёмщик может получить налоговый вычет. Максимальная сумма – 260 000 руб. (13% от стоимости жилья). До 390 000 руб. можно вернуть с выплаченных по ипотеке процентов.

Чтобы получить деньги, нужно подготовить для налоговой службы документы:

1. справку 2-НДФЛ с указанием дохода за предыдущий год;
2. заполненную форму 3-НДФЛ (можно заполнить в электронном виде);
3. договор купли-продажи недвижимости (копия);
4. копию ипотечного договора;
5. подтверждение перечисления денег продавцу;
6. копию свидетельства о браке и письмо о распределении вычета между супругами.

Распределять вычет с недвижимости между супругами есть смысл, если стоимость квартиры превышает 2 млн руб. Например, жильё обошлось в 3,2 млн руб. Если распределить сумму на двоих, каждый из супругов получит вычет с суммы 1,6 млн руб., то есть максимум по 208 000 руб.

Как быстро погасить ипотеку

В последние годы ипотечный кредит стал для россиян одним из немногих реальных способов приобрести квартиру. Однако, оформление подобной ссуды всегда сопровождается серьезной финансовой нагрузкой на заемщика. Логичным следствием этого выступает стремление должника быстро выплатить ипотеку, что позволяет не только полноценно распоряжаться семейным бюджетом, не отдавая его значительную часть банку, но и снять обременение с квартиры или дома, купленного в кредит.

Можно ли погасить ипотеку досрочно

Действующее в стране законодательство предоставляет любому заемщику право досрочно погасить ипотеку. Банк не может воспрепятствовать этому при помощи каких-либо штрафных санкций, дополнительных комиссий и других видов платежей. Единственное, что разрешается кредитной организации – предусмотреть в договоре процедуру досрочного погашения ипотеки, не важно при этом, частичного или полного.

Например, практически все солидные финансовые учреждения устанавливают определенный срок до следующего очередного платежа по кредиту, до наступления которого клиент обязан предупредить банк о досрочном погашении. В противном случае оно будет осуществлено во время следующей регулярной выплаты.

Важно! Любые штрафы, финансовые санкции и дополнительные комиссии за досрочное погашение ипотечного кредита, даже включенные в договор, могут быть оспорены в суде. Существующая на данный момент арбитражная практика наглядно демонстрирует, что такие дела практически всегда выигрываются заемщиком. Поэтому банки, как правило, не доводят конфликт до суда, соглашаясь на законные требования клиента.

Время для досрочного погашения ипотеки

Достаточно часто заемщиков интересует вопрос о том, через сколько можно погасить ипотеку. Его актуальность связана с тем, что до недавнего времени многие банки разрешали вносить досрочные платежи, начиная с определенного момента времени после подписания кредитного договора. Однако, этот условие также не является законным, поэтому начинать досрочные платежи разрешается в течение всего срока действия соглашения с банком.

Вместе с тем, принимая решение о внесении денежных средств раньше предусмотренного графиком платежей срока, следует понимать, какова конкретная выгода от подобных действий. Далеко не всегда погашение имеющихся кредитных обязательств следует признать грамотным расходованием финансовых ресурсов семейного бюджета.

Стратегия погашения ипотеки

Определяя выгодность решения досрочно погасить долг по ипотеке перед банком, необходимо учитывать несколько факторов. В их число входят:

• Тип регулярных выплат – аннуитетный или дифференцированный. Этот критерий будет подробно рассмотрен ниже для каждого из двух видов платежей;
• Соотношение процентной ставки и уровня инфляции. Сегодня вполне реально оформить ипотеку под 6-9% годовых. Более того, некоторые специалисты считают, что в ближайшее время ставка может снизиться до 4-5%. Целесообразно ли при таких условиях отдавать свободные денежные средства банку, если реальная инфляция находится на близком к указанному уровне? Наверное, нет, ведь подобная ситуация означает постепенное обесценивание долга перед финансовой организацией;

Справка. Уровень инфляции в России 2014-2015 годах составлял по официальным данным, соответственно, 11,36% и 12,91%. В период с 2002 по 2008 год он колебался между 9% и 15,06%. Даже в относительно спокойные промежуток времени между двумя кризисами с 2009 по 2013 год показатель инфляции равнялся 6,45-8,8%.

• Валюта кредита и ее финансовая стабильность. Сегодня практически никто не оформляет ипотеку в иностранной валюте, что стало следствием очередной девальвации рубля, случившейся в 2014-2015 годах. Произошедший в начале апреля 2018 года после введения антироссийских санкций обвал рубля на 10-15% в течение пары дней привел не только к тому, что российская валюта в очередной раз потеряла в цене. Фактически, обесценились и все долги заемщиков перед банками. Правда, необходимо отметить, что этот фактор выступает в качестве положительного только в том случае, если доход должника привязан к иностранной валюте или своевременно индексируется.

Предсказать уровень инфляции или стабильность отечественной денежной единицы достаточно сложно. Поэтому при принятии решения о досрочном погашении ипотечного кредита заемщики ориентируются, главным образом, на тип регулярных выплат.

Аннуитетные платежи

Этот вид регулярных выплат подразумевает их равный размер на протяжении всего срока действия кредитного договора. Главным плюсом аннуитетных выплат является простота их планирования. Недостатки графика с такими ежемесячными выплатами намного весомее и заключаются в том, что в течение нескольких лет в структуре платежей преобладают проценты, а основной долг по займу гасится в крайне малом размере.

Естественно, такой вариант намного выгоднее банкам, так как позволяет получить им прибыль по осуществленной финансовой сделке в первые годы действия ипотечного договора. В результате, снижаются риски кредитной организации. Не удивительно, что именно этот вид выплат активно применяют сегодня практически все банки.

Применительно к вопросу о досрочном погашении ипотечного кредита необходимо отметить следующее. Вносить средства заранее при такой схеме выплат имеет смысл в первые годы займа. Чем ближе становится окончание срока действия договора, тем менее выгодно досрочно гасить долг.

Дифференцированные платежи

Этот вариант ежемесячных выплат предусматривает начисление процентов на всю сумму основного долга клиента перед банком. В результате, максимального размера платеж достигает в первые месяцы ипотеки, постепенно уменьшаясь к концу срока действия договора.

Очевидно, что досрочно гасить кредит при такой схеме регулярных выплат намного выгоднее. Вместе с тем, дифференцированные платежи практически не применяются на практике, так как попросту не предусмотрены условиями ипотечного кредитования в большинстве банков. Поэтому всерьез рассуждать о целесообразности подобных действий не приходится.

Что выгоднее уменьшать: сумму или срок?

Ответ на вопрос, поставленный в названии раздела, достаточно прост. Снижать при досрочном погашении ипотеке сумму ежемесячного платежа целесообразно только в одном случае – если он является чрезмерным финансовым бременем для семейного бюджета заемщика.

Совет. Рассчитать новые условия ипотечного кредита сегодня предельно просто. Для этого можно воспользоваться одним из многочисленных онлайн-калькуляторов, которые размещаются как на сайтах банков, так и на различных тематических ресурсах, посвященных банковскому рынку страны. Несколько вариантов расчетов позволят подобрать наиболее выгодный для заемщика вариант.

Во всех остальных ситуациях намного выгоднее пересмотреть условия кредитного договора с целью уменьшения срока его действия. При таком подходе клиенту банка удается максимально сократить итоговую сумму переплаты по займу и, как следствие, снизить реальную процентную ставку по ипотеке.

Способы досрочного погашения ипотеки

На практике применяется несколько вариантов, позволяющих грамотно произвести досрочное погашение ипотечного займа. Ключевым вопросом при выборе конкретного способа выступает происхождение финансовых средств. Наиболее очевидным в подобной ситуации является использование собственных накоплений заемщика. Однако, существуют и другие, не менее реальные варианты.

Собственные средства заемщика

Речь в данном случае может идти как о разовом внесении определенной суммы, так и о пересмотре графика регулярных выплат в сторону увеличения их сумм. Второй вариант нередко применяется при появлении у клиента банка дополнительных источников доходов.

В обоих случаях внесение денежных средств позволяет изменить условия ипотечного договора в лучшую для заемщика сторону. Главное при этом – подбирать такой вариант, чтоб максимально снизить итоговую переплату по кредиту.

Налоговый вычет

Простой и весьма эффективный вариант разом получить серьезную денежную сумму – это оформление налогового вычета. Действующее законодательство предусматривает возможность возврата ранее уплаченных физическим лицом налогов в размере 13% от стоимости приобретенного в ипотеку жилья.

При этом максимальная величина подобного вычета составляет в 2018 году 3 млн. рублей, 13% от которой равняется 390 тыс. рублей. Важно отметить, что компенсируются в указанном размере как платежи по основному долгу, так и выплаты по процентам.

Материнский капитал

Еще одним достаточно распространенным в последнее время вариантом досрочно погасить ипотеку выступает оформление сертификата на получение материнского капитала. Он выдается молодым семьям, в которых появился второй или третий ребенок.

Величина маткапитала в 2018 году составляет вполне приличную сумму в размере 453 тыс. рублей. Она может быть потрачена как в качестве первоначального взноса по ипотеке, так и для досрочного погашения уже взятого кредита на приобретение жилья.

Рефинансирование ипотеки

Серьезную популярность в последние годы прибрели такие виды банковских услуг как рефинансирование и реструктуризация кредита. Они предполагают оформление займа на более выгодных для клиента, чем существующие, условиях, но в первом случае это происходит в другом банке, а во втором — в рамках одного финансового учреждения.

Фактически, рефинансирование предусматривает необходимость взять кредит, чтобы погасить ипотеку. При этом объект недвижимости по-прежнему остается в залоге, но уже у другого банка, на обслуживание в который переходит заемщик. Использовать этот вариант целесообразно, если по новым условиям процентная ставка ниже, как минимум, на 2-3 пункта или кредитная организация предложила какие-то другие льготы и преференции.

Важно. Крупные участники банковского рынка предлагают в апреле 2018 года такие условия рефинансирования ипотеки: Сбербанк – от 9,5%, ВТБ – от 8,8%, Россельхозбанк – от 9,05%. Учитывая тот факт, что еще 3-4 года назад стандартная ставка по ипотеке равнялась 12-13%, процедура рефинансирования подобных кредитов может оказаться весьма выгодной.

Другими словами, рефинансирование предоставляет возможность погасить ипотеку другой ипотекой, оформленной на более выгодных условиях. Процедура реструктуризации намного проще, так как происходит в рамках одной кредитной организации. При этом клиент за счет досрочного погашения части долга может рассчитывать на существенное улучшение процентной ставки или других параметров займа. Банки в современных условиях нередко идет на реструктуризацию, так как в противном случае могут попросту потерять клиента, который перейдет в стороннюю финансовую организацию, воспользовавшись услугой рефинансирования.

Потребительский кредит

Решение погасить ипотеку потребительским кредитом сложно назвать экономически оправданным. Дело в том, что в подавляющем большинстве случаев процентная ставка по новым финансовым обязательствам оказывается существенно выше.

Поэтому прибегать к подобной схеме имеет смысл только в крайнем случае. Например, при желании погасить ипотеку и продать квартиру, так как после снятия обременения владелец получает возможность для подобной сделки. В этом случае часть полученных от продажи денежных средств направляется на погашение потребительского кредита, что исключает необходимость платить повышенные проценты. Естественно, такая схема ведет к потере объекта недвижимости, но в некоторых ситуациях подобное решение становится далеко не самым худшим.

Государственные субсидии

Вполне реальным способом досрочно погасить ипотечный кредит является участие в одной из государственных программ помощи в приобретении жилья для отдельных категорий граждан. Сегодня действует сразу несколько подобных программ, реализация которых сопровождается либо субсидированием части расходов или процентов по ипотечному кредиту за счет бюджета, либо выделением определенной суммы. Ее величина может составлять до 30-40%, а в случае военной ипотеки – даже до 100% от стоимости жилья.

Сегодня участвовать в подобных программах могут следующие категории потенциальных заемщиков:

• Молодые семьи, в которых супругам не исполнилось 35 лет;
• Семьи, имеющие двух или более детей;
• Молодые специалисты. Эти программы часто разрабатываются отдельными регионами и финансируются как из федерального, так и из местного бюджета;
• Военнослужащие и приравненные к ним категории граждан, например, сотрудники Росгвардии, ОМОНа, СОБРа;
• Работники различных бюджетных организаций и учреждений;
• Участники боевых действий в горячих точках и т.д.

Участие в какой-либо государственной программе позволяет внести весьма серьезную сумму ранее срока или получить существенные льготы даже по действующему ипотечному кредиту. Например, вполне реально за счет бюджета в полном объеме погасить ипотеку жилищным сертификатом, который оформляется для участников ВНИС (военной накопительной ипотечной системы).

Что делать после погашения ипотеки

После досрочного погашения ипотечного кредита бывший заемщик должен предпринять следующие достаточно простые действия:

• Получить справку в банке о полном возврате задолженности по ипотеке;
• Подать документы непосредственно в регистрационную палату или, что удобнее, в МФЦ на снятие обременения с квартиры или дома, заложенного в банке;
• Получить выписку из реестра о праве собственности на жилье, приобретенное в ипотеку.

Выполнение перечисленных нехитрых операций предоставляет владельцу квартиры или другого объекта недвижимости возможность распоряжаться им по собственному усмотрению. При этом отсутствуют какие-либо ограничения, существовавшие во время действия ипотечного кредитного договора.

Как быстро выплатить ипотеку и избавиться от неё навсегда в 2020 году

Приветствуем! Сегодня поговорим о том, как быстро погасить ипотеку. Наши эксперты подготовили для вас две стратегии как быстро выплатить ипотеку, советы как быстрее рассчитаться с ипотекой самостоятельно и с помощью государства, а также информация о том как выплачивается ипотека досрочно.

Две стратегии гашения ипотеки

В соответствии с российским законодательством каждый заемщик имеет законное право погасить свою задолженность в досрочном порядке. Условия по оплате кредита раньше срока должны обязательно быть прописаны в кредитном договоре. И перед тем, как внести подобный платеж, стоит внимательно изучить подписанный ранее документ.

Взимание штрафов, комиссий и иных дополнительных платежей в пользу банка за досрочное гашение долга являются незаконными. Исполнение обязательств по займу раньше обозначенного срока бывает 2-х видов: частичное и полное. Первый вариант предполагает внесение платежей в размере, существенно превышающем его размер в соответствии с установленным графиком. Второй – погашение кредита одним платежом в полном объеме.

При частичном способе выплат заемщик может использовать две стратегии расчета с кредитором:

1. Посредством снижения величины ежемесячного платежа

В этом случае срок кредитования остается прежним, сокращается лишь помесячная оплата. Он будет актуален для тех заемщиков, для которых кредитное бремя оказывает серьезную нагрузку на бюджет семьи. То есть, при необременительном ежемесячном платеже по ипотеке гашение задолженности производится дополнительно посредством случайных заработков, использования средств материнского капитал и иных методов господдержки, налогового вычета, что позволяет не снижать привычный уровень жизни.

1. С помощью сокращения срока кредитования

Данная стратегия подразумевает оформление займа на короткий срок. В итоге заемщик получает минимальную переплату при внесении существенных сумм в счет погашения задолженности. Такой способ могут использовать клиенты со стабильным высоким доходом, позволяющим быстро рассчитаться по заключенному кредитному договору.

Какой из предложенных вариантов выбрать, должен решить сам заемщик с учетом факторов своей платежеспособности, семейных обстоятельств и уклада жизни. Для лиц, неуверенных в продолжительной стабильности получения достаточных доходов, рекомендуется воспользоваться первой стратегией и снизить размер ежемесячного платежа при неизменном сроке погашения. Для остальных граждан, способных гасить ипотеку досрочно сразу большими суммами, будет актуально сократить срок гашения.

Безусловно, погашение ипотеки раньше срока является выгодным для клиента, так как серьезно снижает переплату или размер начисленных процентов. Поэтому при наличии возможности лучше гасить долг максимально возможными суммами, если они не влекут за собой серьезное ухудшение финансового положения заемщика.

Любое досрочное внесение платежа по ипотеке в размере, большем по сравнению с графиком, должно быть согласовано с банком. Для этого следует заранее обратиться в банк по телефону или лично для уточнения суммы к оплате на конкретную дату и заполнения заявления на досрочное погашение. После зачисления денег на ссудный счет график будет пересмотрен в пользу клиента, а проценты пересчитаны.

Две схемы платежей

Большую роль при досрочном закрытии ипотечного договора играет тип (схема) платежей. Банки могут применять 2 вида платежей:

При аннуитетной схеме выплат ежемесячные платежи во время всего периода исполнения обязательств равны. Такая схема выгодна, прежде всего, для банков, поэтому большинство кредитных организаций используют именно ее. Структура аннуитетного платежа выглядит так: бОльшая часть суммы идет на погашение начисленных процентов (80-90% от общей суммы) и лишь малая часть на погашение основного долга. Таким образом, основной долг в начале срока погашения уменьшается совсем незначительно.

Аннуитет позволяет кредитору минимизировать потенциальные риски и получить максимальную прибыль. Заемщику, который желает расплатиться с ипотекой досрочно, график платежей с равными суммами не выгоден. Проценты в первое время будут довольно большими. Такой кредит нужно гасить очень быстро, а потом через суд пытаться пересмотреть размер переплаты из фактически оплаченного периода пользования заемными средствами, предварительно рассчитав какой бы у вас был размер переплаты, если вы взяли ипотеку именно на этот срок кредитования, в рамках которого вы смогли закрыть ипотеку полностью.

Используйте наш ипотечный калькулятор для правильного расчета. Он поддерживает функцию досрочного гашения с разными типами платежей и стратегиями.

Погашение задолженности с помощью дифференцированных платежей предполагает постепенное уменьшение величины ежемесячного платежа к концу срока кредитования. Основная часть платежа – основной долг. Сумма же процентов меняется ежемесячно из-за погашения тела кредита. Данный тип выплат для клиента, который хочет побыстрее закрыть кредит, будет выгоднее по сравнению с аннуитетными платежами.

Обе схемы выплат имеют как положительные стороны, так и отрицательные. Аннуитетный способ позволяет эффективно планировать семейный бюджет. Размер таких платежей позволит легче справиться с кредитной нагрузкой для заемщиков с ограниченной платежеспособностью. Существенный размер в начале дифференцированных выплат для многих оказывается непосильным, и многие клиенты отказываются от подобного графика в пользу аннуитетов.

Поэтому следует заранее оценить свои реальные возможности с учетом потенциальных форс-мажоров и принять окончательное решение.

Досрочное погашение в банках

Некоторые участники рынка ипотечного кредитования в РФ (особенно регионального значения) могут предлагать такие условия досрочной выплаты займа, что смысл в ней попросту теряется.

Среди ограничений возможны следующие:

1. Применение штрафных санкций и уплата комиссии

В кредитный договор может быть включен пункт о взимании штрафа или комиссии в случае, если заемщик захочет погасить долг в досрочном порядке.

1. Дополнительные действия со стороны клиента

Здесь имеется в виду предварительное предупреждение кредитора заемщиком о своем намерении внести досрочный платеж. Одни банки принимают его в устной форме, другие – требуют написать заявление.

1. Определение пороговой суммы досрочного погашения

Некоторые кредиторы указывают в договоре минимальное значение суммы платежа, вносимого заемщиком раньше установленного срока. Ниже этой величины совершить платеж нельзя.

Законодательно установление любых ограничений и применение штрафов в отношении досрочного погашения запрещено. И даже если в договоре прописаны подобный порядок расчета, через суд можно добиться законности прав заемщика.

На практике подобные условия обычно включают небольшие региональные банки. Крупные игроки ипотечного рынка давно отказались от подобных мер. Например, ипотеку в Сбербанке можно закрыть путем подачи заявления онлайн и внесения требуемой суммы. Никаких комиссий и иных платежей, а также ограничений по сумме и срокам оплаты.

Само по себе досрочно заплатить по ипотечному займу выгодно, а сделать это намного раньше окончания срока договора и тем более. Погашенная досрочно ипотека позволит минимизировать издержки по выплате процентов банку. Главное здесь – изыскать необходимые средства.

Поддержка от государства

Накаленная финансовая обстановка в стране особенно остро стоит вопрос о качестве исполнения заемщиками своих кредитных обязательств. Дополнительной мерой помощи в вопросах погашения ипотеки может стать использование поддержки от государства.

Среди возможных вариантов господдержки можно выделить:

Средства материнского капитала по закону можно направить на досрочное закрытие ипотеки, которые перечисляются пенсионным фондом РФ на ссудный счет заемщика по его заявлению. На текущий момент его величина составляет 453 026 рублей. Такая существенная сумма поможет оплатить значимую долю задолженности.

Каждый гражданин России, купивший жилую недвижимость и официально трудоустроенный, имеет право вернуть 13% от ее стоимости. Здесь действует ряд ограничений по максимальной сумме возврата (максимум 260 тысяч рублей по основному долгу и 390 тысяч рублей по процентам, то есть всего 650 тысяч рублей), количестве перечислений в год и размеру заработной платы. Чем больше заработная плата у заемщика, тем быстрее он сможет вернуть налог.

На федеральном и региональном уровне ипотечные заемщики могут воспользоваться субсидиями в рамках действующих программ. К примеру, остро нуждающиеся граждане с действующей ипотекой, которые оказались в сложной жизненной ситуации, имеют право на получение безвозмездного возмещения. Для этого существует программа помощи ипотечным заемщикам. По ней можно рассчитывать на получение до 30% от остатка долга, но не более 1 500 тысяч рублей.

Также в различных субъектах федерации могут действовать свои региональные программы помощи ипотечникам, включая поддержку молодых семей, работников бюджетной сферы и т.д. Условия по ним могут существенно различаться (по сумме, требованиям, способу получения и перечисления).

Такие программы подразумевают изначальное оформление ипотеки с низкой процентной ставкой, которая субсидируется государством. В настоящее время действие подобных проектов существует в рамках региональных социальных программ. Смотрите пост «Социальная ипотека» на эту тему.

Поддержка со стороны государства в любой ее форме может стать серьезным подспорьем при выплате займа. Особенно актуальна она будет в ситуации финансовых проблем в семье заемщика.

Что не следует делать

Любому заемщику следует избегать следующих действий, способных нанести вред его финансовому положению и взаимоотношениям с банком-кредитором:

• оформлять новый потребительский кредит с целью побыстрее закрыть ипотечный кредит (ставки по обычным кредитам намного выше, чем по ипотеке, что совершенно не выгодно для клиента);
• обращаться в другой банк с целью рефинансирования без детального изучения условий и потенциальной выгоды (по новой ипотеке потребуется предоставить в банку отчет об оценке имущества, заключить договор страхования, перерегистрировать обременение, что сулит серьезные издержки для заемщика, сведя на нет возможную выгоду даже при низкой кредитной ставке);
• обращаться за советами к так называемым «специалистам» на различных банковских и финансовых форумах (думать нужно только самому и учитывать личные обстоятельства);
• при снижении доходов продолжать вносить ежемесячную плату в прежнем размере и волочить нищенское существование во всех смыслах (в случае, если кредитная нагрузка стала непосильной для заемщика, всегда стоит обсудить это с банком и найти оптимальное решение проблемы для улучшения положения дел (рефинансирование, кредитные каникулы и прочее)).

Следованием таким простым рекомендациям позволит избежать возможных ошибок при желании быстрее погасить ипотеку.

Что следует делать

Для того, чтобы как можно быстрее рассчитаться с кредитором по ипотечному кредиту, рекомендуется делать следующее:

1. Искать новые источники дополнительного заработка (получение дополнительного дохода может быть, как стихийным, сезонным, так и постоянным).
2. Постоянно держать руку на пульсе и быть в курсе последних новостей в сфере ипотеки (это касается изменений в законодательстве, новых программ и условий в различных банках, продления программ господдержки или их ликвидации).
3. Сократить ненужные расходы и заняться экономией семейного бюджета в разумных пределах (лучше лишить себя некоторых излишеств на некоторое время и погасить досрочно задолженность, чем переплатить существенную сумму банку).
4. При высвобождении лишних денег сразу направлять ее на гашение кредита.

Банку, безусловно, выгодно, чтобы клиент платил стабильно весь срок кредитования. В этом случае сумма процентов будет максимальной. Банк получит хорошую прибыль, заемщик – огромную переплату. Поэтому лучше пытаться изыскивать возможные способы закрыть долг досрочно и существенно снизить итоговую стоимость займа.

Ипотека быстро закрывается при планомерном досрочном погашении задолженности, но в погоне за избавлением от долга не следует забывать о разумности. То о чем мы думаем, и будет в нашей жизни. Если мы будем думать постоянно о долгах и ипотеке, то нас и будут окружать долги и постоянная борьба с ипотекой. Избавляться от задолженности нужно спокойно. Все свои мысли следует направить на притяжение новых денег, самосовершенствование и любовь. Избавление от ипотеки через эти позитивные эмоции позволит вам погасить задолженность быстро и самым неожиданным образом. Сама вселенная даст вам инструмент или подарок, который позволит спокойно рассчитаться с банком.

Если у вас есть сложности с выплатой ипотеки и вам грозит просрочка и маячит перспектива выселения из ипотечной квартиры, то рекомендуем прочитать наш пост о том, как избавиться от ипотеки «Банкротство физических лиц и ипотека». Также вам в помощь наш ипотечный юрист. Запись на бесплатную консультацию в специальной форме на сайте. Он защитит вас от банка и коллекторов, а также подскажет выход из ситуации.

Также вам будет интересно узнать о том, как закрыть ипотеку правильно по шагам, чтобы не было неприятных сюрпризов из этого поста.

Ждем ваших вопросов. Просьба оценить статью и поставить лайк.

Как гасить ипотеку досрочно: сокращать срок или платёж

Лайфхакер просчитывает все варианты, чтобы разобраться, какая стратегия погашения кредита выгоднее.

Для расчётов возьмём ипотечный кредит в размере 1,2 миллиона рублей под 10% годовых на срок в 8 лет (96 месяцев). Предположим, что ежемесячно у вас есть свободные 5 тысяч рублей, которые вы хотите направить на досрочное погашение.

Концептуально эти расчёты подойдут и для вашей ситуации, но для точных цифр придётся провести вычисления самостоятельно.

Как выгоднее гасить ипотеку при аннуитетных платежах

При аннуитетных платежах вы ежемесячно отдаёте банку одну и ту же сумму в счёт погашения кредита. При этом структура платежа в разные месяцы неодинакова. Обычно поначалу не менее половины составляют проценты — точные пропорции можно посмотреть в вашем графике выплат.

В нашем примере ежемесячный платёж составляет 18 209 рублей. Всего нужно будет отдать банку 1 747 546 рублей с переплатой 547 546 рублей.

Досрочное погашение с сокращением срока

Если ежемесячно платить дополнительно по 5 тысяч рублей и сокращать срок кредита, то вы сэкономите 171 647 рублей на погашении процентов и полностью рассчитаетесь с банком за 5 лет и 8 месяцев.

Досрочное погашение с уменьшением платежа

Если сокращать платёж, то вы сэкономите 103 540 рублей, выплатите ипотеку за 7 лет и 8 месяцев. При этом в последние месяцы ваш платёж будет настолько мал (менее 5 тысяч рублей), что вы практически его не почувствуете.

Погашение с уменьшением ежемесячного и увеличением досрочного платежа

Досрочное погашение с сокращением срока ипотеки кажется выгоднее: экономите больше, отдаёте весь долг банку быстрее. Вот только при подсчётах для стратегии с уменьшающимся платежом есть одно но: из зоны внимания обычно выпадает разница между изначальным ежемесячным платежом и уменьшившимся.

При платежах с сокращением срока вы продолжаете платить 18 209 + 5 000 рублей и расстаётесь с 23 209 рублями. При уменьшении платежа вы начинаете с той же суммы и постепенно выходите на 1 874 + 5 000 = 6 874 рубля.

Но можно ежемесячно добавлять к сумме, выделенной на досрочное погашение, разницу между изначальным и текущим платежами.

И в этом случае магическим образом вы выплачиваете ипотеку в тот же срок и с той же переплатой, что и при досрочном погашении с сокращением срока.

Если однажды ваша финансовая ситуация ухудшится, вы в любой момент можете отложить досрочное погашение и выплачивать уменьшившуюся сумму ежемесячно. При досрочном погашении с сокращением срока вы такой роскоши лишены.

Кроме того, некоторые банки разрешают частично погашать ипотеку онлайн только с уменьшением платежа, а для сокращения срока придётся идти в отделение. Если очная встреча с сотрудниками кредитного учреждения не для вас, этот вариант погашения отлично подойдёт.

Выводы

1. Если вы уверены, что у вас всегда будут деньги на изначальный основной платёж и 5 тысяч для досрочного погашения, для вас нет никакой разницы, как погашать: с сокращением срока или с уменьшением платежа по третьему варианту, если вы отдаёте ежемесячно одну и ту же сумму.
2. Если вы предполагаете, что через пару лет финансовая ситуация может ухудшиться, выбирайте досрочное погашение с уменьшением платежа и учётом разницы между изначальным платежом и нынешним. Будут проблемы — перейдёте к выплатам по графику, причём вносить ежемесячно надо будет уже существенно меньше, чем на старте ипотеки. Не будет проблем — выплатите ипотеку так же быстро и с такой же выгодой, как и те, кто досрочно гасил её с сокращением срока.
3. Если ипотека для вас и сейчас тяжёлое бремя, но вы готовы кое-как выкраивать 5 тысяч рублей ежемесячно, идите путём уменьшения платежа. Так вы будете возвращать кредит те же 8 лет, но постепенно вам будет становиться всё легче и легче. Да и сэкономить немного получится.

Как выгоднее гасить ипотеку при дифференцированных платежах

Дифференцированные платежи банки предлагают редко, но взять ипотечный кредит с такими условиями всё же можно. В этом случае сумма основного долга делится на равные части, проценты ежемесячно начисляются на остаток долга. Поэтому постепенно размер платежа уменьшается.

Для ипотеки из нашего примера в такой ситуации переплата составит 484 958 рублей, платёж в первый месяц — 22 500 рублей, в последний — 12 604 рубля. Чтобы рассчитать выгоду, воспользуемся одним из сайтов с кредитными калькуляторами, например mobile-testing.ru.

Досрочное погашение с сокращением срока

Всего за 5 тысяч в месяц вы сократите переплату по процентам на 137 121 рубль и выплатите ипотеку за 5 лет 8 месяцев. При этом ежемесячно вам предстоит отдавать всё меньшую сумму за счёт дифференцированных платежей.

Имейте в виду, что калькулятор не учитывает досрочное погашение при первом платеже. Однако, если бы это было возможно, цифры изменились бы незначительно.

Досрочное погашение с уменьшением платежа

При сокращении размера платежа процесс также идёт в сторону уменьшения обоих параметров, правда, не столь быстро. Это происходит за счёт сокращения доли, ежемесячно идущей в счёт погашения основного долга.

Выходит, что при таком подходе будет сэкономлено 94 196 рублей, ипотеку вы погасите за 7 лет и 1 месяц.

Погашение с уменьшением ежемесячного и увеличением досрочного платежа

Разницу между изначальным платежом и текущим здесь вычислять бессмысленно: она формируется в основном за счёт уменьшения процентов. И платёж будет так и так сокращаться в зависимости от энтузиазма, с которым вы будете гасить основной долг.