0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать квартиру в ипотеке вск челябинска

Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил?

У меня такая ситуация: в мае 2016 года взял ипотеку и купил квартиру в Москве. В августе 2018 года подписал акт приема-передачи. Уже успел получить вычет за 2018 год. Ипотеку еще не выплатил.

Хочу продать квартиру дороже, чем покупал. Есть два вопроса:

  1. Можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке?
  2. Нужно ли будет платить налог с продажи?

Если кратко, то квартиру в ипотеке продать можно, налог с продажи придется заплатить, а вычет останется у вас. Теперь подробнее.

У вас есть три варианта продать ипотечную квартиру.

Досрочно погасить ипотеку до продажи

Это самый лучший вариант, поскольку квартиру с ипотекой продавать сложнее: скорее всего, вы отпугнете часть покупателей или потеряете в деньгах.

Погасить кредит можно своими деньгами либо взять другой кредит на погашение этого. Еще можно найти покупателя, который согласится передать вам авансом сумму, необходимую для погашения ипотеки. На практике этот вариант сработает, если вашего дохода хватит на второй кредит, например потребительский. Или если вы ухитрились накопить нужную для погашения сумму или заняли у знакомых.

Схема с деньгами от покупателя может не сработать, и вот почему. Обычно покупатели неохотно идут на такие сделки. Придется отдать аванс под расписку и положиться на честность продавца. Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, придется судиться. Даже если покупатель выиграет дело, получить обратно всю сумму целиком и сразу будет сложно. Здесь слишком большие риски для покупателя: можно и не получить квартиру, и лишиться денег. Обычно за такой риск покупатели просят значительную скидку.

Если вы найдете покупателя, готового рискнуть, сделка состоится. Но сначала вы должны будете получить от него деньги, закрыть ипотеку, снять с квартиры обременение в пользу банка — и только потом продать ее по договору купли-продажи.

Продать квартиру с участием банка-кредитора

Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.

В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в этой сделке и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее. Минус — не все банки готовы на это пойти.

Покупатель погашает ваш долг перед банком. Разницу между ценой продажи квартиры и погашенным остатком задолженности покупатель платит вам. Для этого он кладет сумму разницы в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, или открывает аккредитив на эту сумму. Вы получите эти деньги, когда покупатель зарегистрирует договор купли-продажи квартиры и право собственности перейдет к нему. Подтвердить, что договор зарегистрировали, право собственности перешло к покупателю, и получить деньги можно с помощью выписки из ЕГРН. Она же понадобится для исполнения аккредитива.

Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.

Чаще всего сначала заключается предварительный договор, в котором продавец и покупатель прописывают условия будущего основного договора купли-продажи: стоимость квартиры, размер аванса, дату подписания основного договора, ответственность стороны, по вине которой может не состояться основной договор. Если снимать обременение будете вы, в предварительном договоре надо будет прописать срок, в который вам придется уложиться. После того как Росреестр снимает обременение, подписывают основной договор купли-продажи и регистрируют переход права от вас к покупателю и его право собственности на квартиру.

Переоформить ипотечный кредит на покупателя

В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.

Сложность этого способа вот в чем. Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.

Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

После этого вы с покупателем заключаете договор купли-продажи квартиры, а банк подписывает с новым собственником кредитный договор. Кроме регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю потребуется внести изменения в запись об ипотеке — сменить залогодателя.

Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.

В любом случае вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

Что делать с налогом с продажи

Когда вы продадите квартиру, вы получите доход с продажи. Его надо будет задекларировать и заплатить НДФЛ.

Если бы квартира была у вас в собственности больше пяти лет, налог платить бы не пришлось. Но, судя по письму, квартира принадлежит вам меньше пяти лет, поэтому налог на полученный доход платить придется.

Есть способы уменьшить расходы. Вы можете получить вычет в размере миллиона рублей или уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму фактически понесенных расходов.

Вычет. Если выберете вычет, расчет будет такой: из полученной с продажи квартиры суммы надо вычесть миллион рублей и с остатка заплатить НДФЛ. Например, вы продали свою квартиру за 3,2 млн рублей. Вычитаем миллион рублей и получаем остаток 2,2 млн. С этой суммы вам надо будет заплатить 13% — это 286 тысяч рублей.

Уменьшение налогооблагаемой суммы. Вы можете уменьшить сумму доходов на сумму расходов, которые вы понесли, когда покупали недвижимость. Сюда же включают проценты банку по ипотечному кредиту.

Расчет тут такой. Вы продаете квартиру за 3,2 млн рублей, а купили ее за 2,4 млн рублей, еще и в ипотеку. За все время заплатили процентов по ипотеке на 450 тысяч рублей. Поэтому теперь можете уменьшить доходы на эти суммы: 3 200 000 Р − 2 400 000 Р − 450 000 Р = 350 000 Р . Получается, вам надо заплатить НДФЛ с 350 тысяч, то есть всего 45 500 рублей. Это выгоднее, чем в предыдущем варианте.

Занижать стоимость квартиры по договору купли-продажи я не советую. Сейчас налоговая смотрит не только на сумму в договоре купли-продажи, но и на кадастровую стоимость квартиры. Если цена продажи будет меньше кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором вы квартиру продаете, налоговая посчитает НДФЛ от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Например, если вы в 2020 году продадите квартиру за 2,5 млн рублей, а кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2020 года будет 3,86 млн рублей, налоговая будет считать так. Она возьмет 3,86 млн рублей, умножит на 0,7 и от полученной суммы посчитает 13%: 3 860 000 Р × 0,7 = 2 702 000 Р . Это больше стоимости квартиры по договору, поэтому НДФЛ посчитают от этой суммы: 2 702 000 Р × 13% = 351 260 Р .

Кадастровую стоимость своей квартиры посмотрите на публичной кадастровой карте. Нажмите на иконку поиска, выберите в выпадающем списке объект капитального строительства и введите кадастровый номер. На появившейся карточке будут указаны основные характеристики вашей квартиры, в том числе кадастровая стоимость.

Что с полученным вычетом

Вычет, полученный вами на покупку квартиры, останется у вас. Налоговый кодекс не устанавливает ограничения на получение вычета, если вы вдруг решите продать квартиру. Купили квартиру, подтвердили свои расходы — получили право на вычет и можете им воспользоваться.

Будете вы продавать эту квартиру хоть на следующий день или останетесь жить в ней, роли не играет.

Если квартира стоила меньше 2 млн рублей, положенный на эту покупку вычет будет меньше максимально допустимого. В этом случае вы сможете перенести неиспользованный остаток на следующую покупку. А вот вычет по процентам на ипотеку перенести не удастся: он дается только под один кредит.

Кстати, если ваша квартира стоила больше 2 млн и вы еще не выбрали максимально допустимую сумму — 260 тысяч рублей или 520 тысяч, если покупали квартиру в браке, — при продаже вы сможете зачесть в налог, положенный к уплате за доход с продажи, НДФЛ, который государство возвращает вам за покупку.

Например, в расчете выше, когда мы уменьшали сумму доходов на сумму расходов, к уплате вышла сумма 45 500 рублей. И если вы за 2018 год за покупку квартиры получили обратно 100 тысяч, эти 45 500 вы можете зачесть в оставшиеся к получению 160 тысяч рублей.

Читать еще:  Можно ли продать квартиру находящуюся в ипотеке

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Вопрос о том, насколько реально продать квартиру, купленную в ипотеку, является злободневным для большого количества ипотечных заемщиков. И речь в данном случае идет, прежде всего, о тех клиентах банков, которые испытывают финансовые трудности с обслуживанием взятого ранее кредита. Однако, существуют и другие категории заемщиков, также всерьез рассматривающие возможность совершения подобной сделки.

В любом случае, продать ипотечную квартиру в современных условиях вполне реально. Однако, при этом следует учитывать несколько важных особенностей осуществления такой финансовой операции, главной из которых выступает обязательное согласие со стороны банка.

Возможные причины продажи

На практике решение продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть принято по одной из следующих причин:

  1. Ухудшение финансового положения заемщика. В подобной ситуации заемщику сложно обслуживать взятые на себя обязательства по кредиту, что может привести к потере как заложенного объекта недвижимости, так и сделанных ранее выплат. В этом случае вполне логичным становится стремление клиента банка продать квартиру и погасить ипотеку.
  2. Прямо противоположная ситуация, когда у заемщика появляются дополнительные финансовые ресурсы или желание купить более дорогое жилье. Такая ситуация встречается не так уж редко, как кажется. При этом вполне реально оформить и вторую ипотеку, если имеющиеся источники доходов позволяют это.
  3. Желание заемщика заработать на оформленной ранее ипотеке. Оформляя кредит по ДДУ на ранней стадии строительства, нередко удается получить у застройщика крайне выгодные условия покупки жилья в возводимом доме. Перед сдачей его в эксплуатацию стоимость объекта недвижимости резко увеличивается, что позволяет в случае продажи не только вернуть банку заемные средства, но и получить весьма заметную прибыль. В этом случае, как правило, принимается решение продать квартиру по переуступке, что является вполне законной сделкой.

Рост стоимости жилья между этапом рытья котлована и стадией подготовки объекта к сдаче составляет, по разным оценкам, от 25 до 45%. Очевидно, что подобный разброс цен может представлять серьезный интерес как источник вполне понятной и прогнозируемой прибыли.

Каждая из перечисленных выше причин выступает вполне резонным аргументом за то, чтобы приступить к продаже ипотечной квартиры. Однако, совершить подобную сделку далеко не так просто, как в случае реализации обычного жилья, не являющегося предметом залога. Главная сложность в такой ситуации заключается в необходимости получения согласия со стороны банка.

Почему сложно продать ипотечную квартиру

Можно выделить несколько наиболее важных факторов, наличие которых осложняет осуществление сделки по продаже ипотечной квартиры. Во-первых, обязательно требуется согласие банка. Дело в том, что жилье находится в залоге у финансовой организации, поэтому продать квартиру, не выплатив ипотеку или не сняв обременение, для чего требуется участие банка, попросту невозможно.

Во-вторых, многих потенциальных покупателей жилья настораживает обременение, наложенное на квартиру. По большому счету, это является, скорее, психологическим, чем экономическим фактором, тем не менее, неразумно отрицать его наличие.

В-третьих, необходимость задействования более сложных схем реализации сделки, включая оформление дополнительных документов и многоступенчатую процедуру оплаты. Это не только замедляет сделку, но и увеличивает шанс встретиться с мошенниками, которые нередко пользуются недостаточной юридической грамотностью обычных граждан.

В-четвертых, некоторые варианты продажи ипотечной квартиры сопровождаются дополнительными расходами, которые отсутствуют при обычной сделке. Например, часто требуется повторная оценка объекта, а также уплата госпошлины при регистрации залога.

Как продать квартиру в ипотеке

На практике применяется четыре основных способа, позволяющие продать квартиру с обременением ипотекой. Каждый имеет своим характерные особенности, однако, все они, за исключением одного, предполагают либо согласие банка на сделку, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в осуществлении продажи объекта недвижимости.

Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками.

Способ №1. Досрочное погашение

Стандартная схема сделки при таком варианте ее осуществления выглядит следующим образом:

  • покупатель вносит часть денежных средств в виде аванса;
  • продавец гасит остаток задолженности по ипотечному кредиту;
  • затем он же снимает обременение с квартиры;
  • после этого заключается обычный договор купли-продажи, который официально регистрируется;
  • происходит выплата оставшейся части денежных средств.

Этот способ осуществления сделки не требует согласия и, тем более, участия банка, так как в процессе ее совершения заемщик полностью гасит имеющиеся перед кредитной организацией обязательства. Однако, описанная схема встречается на практике достаточно редко, так как несет серьезные риски для покупателя, от которого требуется внесение серьезной суммы в виде аванса без каких-либо существенных гарантий. Именно поэтому данный способ продажи ипотечной квартиры применяется, как правило, в том случае, если остаток по кредиту небольшой, а условия, предлагаемые продавцом, чрезвычайно выгодны для покупателя.

Способ №2. Продажа заемщиком

Этот вариант продажи квартиры, обремененной ипотекой, встречается намного чаще. Он предполагает выполнение следующих действий:

    Оформление предварительного договора купли-продажи. Оптимальный вариант, если документ составляется юристами банка. Затем он заверяется нотариально.

Нотариальное заверение нотариуса является важным условием, необходимым для защиты прав покупателя. В данном случае при возникновении каких-либо проблем со сделкой у него появляется возможность обратиться в суд и с высокой вероятностью выиграть дело.

  • Денежные средства покупателя делятся на две части, каждая из которых размещается либо на аккредитиве, либо, что намного проще и удобнее, в двух банковских ячейках. Одна из сумм предназначается банку в счет погашения ипотеки продавца, а вторая – непосредственно заемщику кредитной организации.
  • Снятие обременения и оформление полноценного договора на продажу объекта недвижимости. При этом банк и продавец получают средства либо после подачи документов в регистратуру, либо после завершения регистрации сделки.
  • Описанная схема является достаточно популярной, что объясняется ее относительной простотой и надежностью для всех участников сделки. Дополнительным плюсом выступает участие банка, тем более, если речь идет о серьезной кредитной организации.

    Способ №3. Реализация банком

    По сути, данный способ продажи ипотечной квартиры является аналогом описанного выше. Единственным различием выступает минимальное участие в подготовке и реализации сделки заемщика по кредиту. В остальном покупатель и сотрудник банка совершают те же самые действия. Этот способ реализации объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, также считается вполне надежным и поэтому часто применяется на практике.

    Способ №4. Продажа долговых обязательств

    Последний из рассматриваемых вариантов реализации заложенной в ипотеку квартиры предусматривает продажу долговых обязательств заемщика. Организацией подобной сделки занимаются непосредственно сотрудники банка, в залоге у которого находится объект недвижимости.

    Фактически, банк оформляет новый договор ипотечного кредитования на другого заемщика. При этом также оценивается его платежеспособность, затем осуществляется оценка и страхование квартиры, после чего старый заемщик подписывает соглашение о переуступке имеющихся у него обязательств. Регистрацией всех этапов сделки также занимается банк.

    Необходимые документы для сделки

    Ключевым отличием сделки по продаже квартиры, купленной в ипотеку, от обычной продажи недвижимости выступает составление предварительного договора. Этот документ не просто подписывается сторонами, но и заверяется нотариально. Он необходим для того, чтобы снизить риск сделки для покупателя, у которого при срыве продажи появляется возможность обращения в суд и высокая вероятность выигрыша дела.

    Остальные документы, которые требуется подготовить для успешной регистрации операции с ипотечной квартирой, не отличаются от стандартного пакета документации и включают:

    • договор купли-продажи;
    • документы, удостоверяющие личности и права сторон;
    • технический паспорт на реализуемое жилье.
    • на стадии составления предварительного договора требуются и документы о наложенном на квартиру обременении.

    Часто задаваемые вопросы

    Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя. Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую. Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

    Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

    Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки. Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим. Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

    Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

    Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя. Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки. Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

    Читать еще:  Как можно уменьшить платеж срок проценты или сумму по ипотеке

    Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

    Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

    • Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
    • Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
    • Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

    Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья. При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка. В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

    Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

    Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

    • Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
    • Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
    • Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

    Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

    Уплата налога с продажи

    В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога. Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет. В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

    Продажа ипотечной квартиры

    Российский рынок недвижимости уже несколько лет переживает ипотечный бум. Несмотря на все мировые кризисы, на подъём процентных ставок банков, люди по-прежнему пользуются этим продуктом.
    Многие считают, что если купили квартиру в ипотеку, то они привязаны к ней на 15-20 лет и не смогут никак улучшить свои жилищные условия. Но на самом деле это не так. Вы по-прежнему являетесь полноценными участниками рынка недвижимости.
    И в статье попытаемся кратко сформулировать этапы продажи вашей ипотечной квартиры.
    Итак, что нужно сделать первым делом? Вначале нужно оповестить банк и выяснить:
    — где находится закладная;
    — срок снятия обременения;
    — уточнить сумму к погашению ипотеки.

    Ещё один важный момент, сейчас очень популярны именно аннуитетные платежи. И здесь надо понимать такой момент, что если у вас дата списания очередного ипотечного платежа, например, 10 число каждого месяца, то соответственно, если вы внесёте полную сумму для погашения ипотеки, она у вас спишется только 10 числа следующего месяца.
    То есть, если внесёте 11 числа, то справку о выполненных обязательствах банк вам выдаст только через месяц. Что может создать некоторые неприятности при общении с вашими покупателями, вплоть до разрыва сделки.

    Далее, вы в обычном режиме выходите на рынок недвижимости, т. е. выставляете объявление о продаже квартиры во все возможные источники, показываете, ведёте переговоры. В данном случае стоит сказать, что вам интересны две категории покупателей.
    Первая группа — это покупатели с наличными денежными средствами.
    Вторая группа — это покупатели с ипотекой, первоначальный взнос, которых превышает сумму к погашению вашей ипотеки.
    Давайте посмотрим на примере.
    Итак, ваша квартира стоит 2 миллиона рублей и остаток по ипотеке у вас 1 миллион.
    Соответственно, вам подходят покупатели:
    — у которых полностью имеются 2 миллиона рублей наличными;
    — у которых 1,2 миллиона руб. наличными и 800 тыс. руб. составляет ипотека.
    И к сожалению, вам не подойдут те у кого 700 тысяч руб. наличными и 1,3 миллиона руб. составляет ипотека.

    Итак в результате грамотной рекламы и правильных переговоров вы находите покупателя.
    Составляем предварительный договор купли-продажи, по которому покупатель передаёт вам сумму, которая необходима для погашения вашей ипотеки. Конечно, не каждый согласиться такую крупную сумму передавать по договору задатка, но это всё вопрос правильных и грамотных переговоров. Далее, вы несёте эту сумму в банк и получаете справку о выполненных обязательствах.
    Следующим шагом необходимо эту справку отнести в регистрационную палату для снятия обременения. Чтобы снять обременения в регистрационную палату надо пригласить представителя банка. Обычно для этого у них выделен специальный человек, с которым заранее надо договариваться и вместе со справками о выполненных обязательствах с представителем банка идёте в палату и снимаете обременение.

    Если у вас покупатель полностью с наличными деньгами, то снятие обременения и регистрация договора купли-продажи может пройти за один день. Вместе с представителем банка сдаёте справку о выполненных обязательствах и одномоментно сдаёте договор купли-продажи, по которому переходит право собственности к покупателю.
    Если же у вас покупатель имеет часть наличных средств, а часть также имеется ипотека, то тогда вы снимаете обременения, обычно это занимает от двух до трёх дней и получаете чистое свидетельство без всяких обременений. После чего вы предоставляете полный пакет документов вашему покупателю, который их несёт на одобрение уже в свой банк и соответственно вы спокойно продаёте вашу чистую квартиру без обременений уже по ипотеке.
    Подводя итог, можно сказать, что не всё так страшно как кажется. Сегодня продажа ипотечных квартир — это уже рядовое событие, т. е. каждая седьмая или восьмая сделка — это продажа ипотечной квартиры. Например, люди сколько-то пожили в одной квартире и у них появляется желание улучшить условия жизни. Для этого они закрывают одну ипотеку, после чего открывают новую и спокойно продолжают быть полноценными участниками рынка недвижимости.

    Уведомления

    У фото дня и видео дня заметная ссылка на материал

    Новая рубрика «Рекомендуем»!

    Мы добавили смайлики в комментарии 🙂

    Все новости

    Очевидцы сняли на видео последствия смертельного ДТП с Nissan и грузовиком в Светлоярском районе

    Водитель рейсового автобуса спас 43 пассажира на московской трассе

    Машина влетела под КАМАЗ: депутат-единоросс Александр Долгих погиб в страшном ДТП под Волгоградом

    Громкое дело о воровстве в международном аэропорту Волгограда передали в суд

    В Волгограде выберут «Мисс лед — 2020»

    «Работаем с душой»: в храме Александра Невского художники расписывают алтарь — видео

    Авто: Лимит — 130 км/час: в России появится новый автобан

    «Оттирал вещи от крови»: убийство 16-летнего студента колледжа попало на видео

    Пошел по стопам предшественника: гендиректора «Волгоградской неотложки» поймали на махинациях

    Чиновники Волгоградской области обойдутся без 10 новых иномарок

    Инженерно-лабораторный корпус в Научном городке Волгограда продали с большой уценкой

    В Москве самолет экстренно сел из-за пассажирки, которая угрожала себя взорвать

    Подарки городу, немецкий госпиталь и выстрел памяти: как музеи Волгограда отметят 2 февраля

    Не забыть, как выглядит снег: к концу недели Волгоградскую область вновь зальет дождем

    Грипп наступает. В Волгограде ввели карантин в 13 школах. Полный список.

    Российская страховая компания выплатит более 100 миллионов рублей по договорам ИСЖ

    На охрану, уборку и обслуживание «Волгоград Арены» потратят больше 88 миллионов рублей

    Авто: «Платон» мне друг. Сборы с дальнобойщиков вырастут сильнее инфляции, и так будет ежегодно

    Мишустин распорядился закрыть границу России из-за коронавируса

    На перспективу: в Волгограде сохранят контактную сеть троллейбуса № 18

    Как вспышка коронавируса в Китае влияет на курс валют — эксперты о судьбе евро, доллара, рубля и юаня

    Полет — нормальный: проект освоения Гремячинского месторождения в Котельниково перешел на новый этап

    В Волгограде бульдозеры отправили на уборку свалки на Лысой горе

    «Каким отморозком нужно быть?»: убитый подросток мог знать напавшего на него волгоградца

    Венки возложат на горы мусора: мемориал «Лысая гора» снова превратился в огромную свалку

    «Меня занесло в это колесо инноваций»: волгоградец о бюрократическом аде регистратур детских поликлиник

    Коммунальная блокада Тракторозаводского района: волгоградцы шестой день замерзают в своих квартирах

    В центре Волгограда попал на видео наезд на ребенка

    Авто: Можно ли поймать коронавирус от китайских машин: ответ экспертов

    Трое детей и двое взрослых: полиция рассказала подробности ДТП с рейсовым автобусом под Камышином

    В Волгоградской области за три года расчистят ерик Верблюд

    «Волгограду нужно вырастать из детского гандбола»: девушек из «Динамо» разгромили на домашнем матче

    В Волгограде массовая авария парализовала несколько дорог в Ворошиловском районе

    От свидания до анафилактического шока: как правильно выбрать духи и чем они опасны

    «У меня нет способностей»: пять живучих мифов, которые мешают русскоговорящим выучить английский

    «Толкнули друг друга плечом»: стали известны подробности убийства 16-летнего подростка в Волгограде

    Авто: Зачем опытные водители стоят с открытыми окнами зимой

    «Своими руками уничтожают красоту и идентичность»: волгоградцы упрекнули чиновников в дурновкусии

    Дали по морде — мужчина? Журналист — о дедовщине в российской армии и тех, кто её поддерживает

    Как продать ипотечную квартиру?

    «Ну все, взял ипотеку, теперь полжизни в одной квартире», – вздыхает типичный ипотечник. Что делать, если семья выросла или распалась, или крайне необходимо сменить район проживания? Самое очевидное решение, на первый взгляд, – найти покупателя, готового заплатить за квартиру наличными. Тогда сумму оставшегося долга можно отнести в банк, досрочно расплатившись по кредиту. А если все складывается не так гладко? Как продать ипотечное жилье? Разберемся в тонкостях подобных сделок!

    Читать еще:  Как возможно получить ипотеку не имея справки 2ндфл

    «Наличная» схема, или Найти жертву

    Ирина Мошкова решила продать квартиру на улице Набережной. Кредит за нее еще не выплачен, но сама Ирина не считает такую сделку чем-то особенным. Поменять жилье в хрущевке на пятом этаже ее семья решила на более новое, в другом районе.

    «Как нам объяснил риелтор, если квартира продается за наличные, то сначала покупатель вносит задаток в размере долга (это может быть и полная стоимость), потом вместе с хозяином квартиры они гасят в банке ссуду, об этом выдается справка, – рассказывает Ирина. – Сделка купли-продажи регистрируется или после снятия обременения с квартиры, или до, потом в регпалату доносятся необходимые документы. Если же покупатель хочет купить квартиру в ипотеку, на оформление документов нужно потратить больше времени и подождать от двух недель до месяца, пока банк снимет обременение, чтобы другой банк смог взять квартиру в залог».

    Как на самом деле происходит продажа ипотечной квартиры? Действительно, поиск покупателя с наличкой – самый распространенный способ продажи квартиры, которая находится под обременением. Однако только после этого банк снимает обременение, и право собственности переходит к новому владельцу.

    Провернуть такую сделку может быть непросто – обычно у людей остается большая часть долга, а у покупателя, который намерен купить жилье в ипотеку, имеется только 20-30 процентов от стоимости жилья, объясняет руководитель департамента ипотечного кредитования АН «Компаньон» Лилия Морданова (г. Челябинск). Приходится искать покупателя, располагающего более крупными суммами, или «выкручиваться» продавцу, занимая деньги у знакомых или опустошая собственную копилку. «Такие ситуации встречаются крайне редко, но когда ни покупатель, ни продавец не может погасить оставшийся долг перед банком, наше агентство может предоставить беспроцентный займ и внести недостающую сумму самостоятельно или выкупить квартиру у прежнего владельца и продать ее покупателю, который есть на примете», – подчеркивает эксперт.

    Риелторы призывают обращать внимание на еще один немаловажный факт – закладную на квартиру. Выяснить у банка, где находится этот документ, нужно в первую очередь. Это ценная бумага, поэтому она может быть продана или передана банком другому лицу, поэтому документ может оказаться как в вашем городе, так и в Москве или Петербурге или даже за границей.

    Если закладная находится в нашем городе, то срок между погашением оставшегося долга по кредиту за счет средств покупателя и передачей квартиры в его собственность значительно сокращается. Рекордно короткий срок обычно составляет пять дней, максимальный – около 2,5 месяцев.

    Ипотечные продажи – прогрессирующее разорение?

    Традиционно продавцы ипотечного жилья условно делятся на две обширные группы: те, кто не осилил ежемесячные выплаты и решает переехать в более дешевую квартиру, и заемщики, которые за время выплаты кредита надумали улучшать жилищные условия. Это могут быть как разведенные супруги, так и расширившиеся семьи.

    Эксперты отмечают, что во время кризиса шли на продажу ипотечных квартир обычно те, кто не смог справиться с выплатами по кредиту. В последние год-полтора все чаще такие квартиры продаются людьми, которые решили расширить купленную ранее «однушку» или переехать в загородный дом.

    Продавец, умерь аппетиты!

    Продать ипотечное жилье вполне реально, но из-за многочисленных рисков покупатели не выстраиваются за ним в очередь. Такая квартира должна заинтересовать покупателя в первую очередь сниженной ценой. Именно поэтому продавцы обычно сокращают стоимость на 10-15 процентов. Владелец ипотечной квартиры должен заинтересовать покупателя стоимостью на уровне нижней границы среднерыночной цены . В 90 процентах случаев человек соглашается на покупку такой квартиры исключительно из-за скидки.

    Цена жилья часто зависит и от длительности срока снятия обременения: если купить ее можно быстро, то стоимость скорее всего будет среднерыночной. Если же ждать долго, а долг перед банком большой, то стоимость жилья может значительно снизиться.

    Еще один факт, который может помешать осуществлению такой сделки, – сумма продажи квартиры может быть меньше суммы долга перед банком. В основном это касается квартир, купленных в ипотеку в 2007-08 годах по завышенной цене, а потом проданных по низкой стоимости. Такое возможно, потому что во многих банках есть условие, что первые пару лет заемщик платит только по процентам, не погашая основную сумму займа. Но сегодня такие случайности встречаются все реже – цены на жилье восстанавливаются.

    Утром – деньги, вечером – стулья

    Покупатель ипотечной квартиры, без сомнения, должен быть авантюристом – деньги он отдает, а квартиру получает не сразу. Конечно, отношения участников сделки в большинстве случаев строятся не только на доверии, но и на договорных отношениях. Например, прописывается, что в случае неисполнения обязательств сумма задатка будет возвращена в двойном размере. Но мало ли что может произойти с продавцом за это время – попал в аварию, угодил в больницу, уехал в командировку и не вернулся. Если человек неожиданно скончался, то на еще не проданную официально квартиру будут претендовать наследники, а с вашими вложениями будут разбираться в последнюю очередь.

    Для того, чтобы обезопасить покупателя от таких случайностей, есть еще один, более сложный, способ – внести задаток под залог другого имущества продавца. Есть примеры, когда у продавца жилья, кроме квартиры, был дом; под залог него покупатель и погасил сумму долга перед банком. Но опять-таки не у всех продавцов жилья есть «запасное» имущество.

    Риелторы часто вообще не советуют брать ипотечную квартиру в кредит – покупатель только после снятия обременения с помещения может подать в банк документы на рассмотрение. Однако ипотеку ему могут и не одобрить, к примеру, из-за года постройки дома.

    Во время поиска покупателя с наличкой можно попробовать договориться с банком. Способ погашения оставшейся части ипотеки за счет кредитных средств встречается реже. Здесь есть свои особенности: покупателя должна устроить не только квартира, но и условия банка. Обычно заемщики сперва получают одобрение на ипотеку, а потом начинают искать варианты. Поэтому вероятность того, что в конкретном банке в одно время соединились интересы заемщика, который готов продать свою квартиру, и покупателя, невелика.

    Теоретически возможна схема, когда покупатель берет кредит на заложенную квартиру в другом банке. Но такая практика встречается очень редко и зависит от того, пойдут ли навстречу друг другу банки.

    Механизм таков: банк-кредитор первого заемщика дает письменное согласие на последующую ипотеку, другой банк предоставляет кредит, регистрируются документы на последующую ипотеку с сохранением первой. После этого второй банк перечисляет недостающую сумму по кредиту первому, следовательно, первая ипотека погашается досрочно за счет средств другого банка. Но зачастую банки не хотят брать на себя риски и отказываться от заемщика, поэтому воплотить такую сделку в реальность сложно. Можно сказать, что срабатывает один из десяти подобных случаев.

    Сами банки умеют реализовывать квартиры с обременением и обещают не отказываться предлагать такое жилье новым ипотечным клиентам. «В большинстве банков предусмотрена возможность реализации залогового имущества с использованием кредитных средств. Кроме того, банки, активно работающие с ипотекой, могут предложить квартиру заемщика потенциальным клиентам по ипотеке, – объясняет начальник управления ипотечного кредитования «Абсолют Банка» Галина Костышева (г. Челябинск). – Как правило, если заемщик продает квартиру не по причине невозможности уплаты кредита, он остается в числе клиентов банка. При этом получение кредитного решения на приобретение последующей квартиры для него упрощено, так как банк знаком с его платежной дисциплиной и больше доверяет его платежеспособности».

    С участием банков, как подтверждает Галина Костышева, проходит лишь малая часть подобных сделок: официальная реализация объектов залога не превышает объем в 5 процентов от кредитного портфеля банка. Конечно, в реальности эта цифра выше, так как многие заемщики осуществляют погашение ипотечного кредита за счет средств покупателя залоговой недвижимости.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector