Как проходит сделка по военной ипотеке
Продажа недвижимости по военной ипотеке
Военная ипотека — это относительно новый продукт на рынке недвижимости. В связи с этим возникает множество вопросов, как у покупателей, так и у продавцов, на которые не всегда могут дать ответ даже самые опытные профессионалы. Продажа квартир по военной ипотеке для многих – темный лес. Но сегодня мы попытаемся максимально открыто прояснить данный вопрос именно для продавца жилья, так как для покупателя достаточно много информации уже существует.
Продажа квартиры по военной ипотеке — что нужно знать продавцу?
Военная ипотека уже стала типовым инструментом приобретения жилья. Обычно, для продавца недвижимости отличий между продажей квартиры за счет собственных средств покупателя посредством заемных средств нет. Однако не все продавцы готовы продать квартиру по военной ипотеке. Но сегодня реальность такова, что предложение на рынке недвижимости заметно превышает спрос. И количество «недовольных» продавцов существенно снижается, зачастую у собственников жилья просто не остается выбора, кроме как согласиться на сделку.
В настоящее время схема проведения сделок с недвижимостью при использовании средств из военной ипотеки довольно таки хорошо отработана в банках и понятна как покупателям, так и продавцам. Собственники жилья заинтересованы в том, чтобы быстро получить деньги, и не ждать пока их предложением заинтересуется покупатель с «живыми деньгами». Тогда он соглашается продать квартиру по военной ипотеке или по другой социальной программе.
Однако продажа квартир по военной ипотеке имеет свои особенности, о которых продавцу стоит знать.
Плюсы и минусы военной ипотеки для продавца
Банкиры утверждают, что продать квартиру по военной ипотеке для продавца выгодно, так как кредитная организация обеспечивает безопасность расчетов и берет на себя оформление всех договоров. Однако есть несколько чрезвычайно важных моментов, на которые продавцу недвижимости следует обратить внимание.
К плюсам военной ипотеки для продавца можно отнести:
- Участвовать в сделке могут только банки, прошедшие специальную аккредитацию
- Уверенность в чистоте сделки с юридической точки зрения
- Сжатые сроки регистрации сделки: вместо обычных 30 дней, операция занимает лишь 5–7 дней
- Безопасность сделки по военной ипотеке: все расчеты тщательно контролируются банком.
Ну а к немногочисленным, но весьма существенным минусам относятся:
- При юридической чистоте сделки придется заплатить налоги за доход. Не всем хочется «светить» деньгами перед налоговой инспекцией
- Сроки получения денег несколько больше, чем при обычной сделке, так как в данном случае придется соблюсти определенный порядок расчета, то есть заключения сделки.
В последние годы о случаях мошенничества при работе с военной ипотекой со стороны банков при передаче денежных средств не слышно. Однако определенная настороженность со стороны продавца не помешает. Собственник должен, в первую очередь, перепроверить находиться ли в сейфовой ячейке все оговоренная сумма. Также необходимо обратить внимание, какие потребуются документы, чтобы вскрыть эту ячейку.
К чему быть готовы при продаже жилья по ипотеке?
Продавец жилья должен быть готов к тому, что денежные средства за продажу недвижимости он сможет получить только после того, как будет произведена государственная регистрация сделки, то есть через 5–7 дней. В отдельных случаях согласование всей документации может затянуться на несколько недель. Конечно, не каждый продавец квартиры согласится так долго ждать. Однако в свете сегодняшней ситуации на рынке недвижимости продавцы все чаще идут на такие уступки покупателям и соглашаются на оплату по схеме военной ипотеки.
Порядок заключения сделки купли-продажи по военной ипотеке
Чтобы приготовиться ко всем обстоятельствам продажи недвижимости по ипотечному займу, продавцы квартиры необходимо знать все нюансы того, как проходить сделка купли-продажи по военной ипотеке:
- Получив свидетельство о регистрации в программе НИС, военнослужащий подписывает договор с агентством недвижимости или самостоятельно ищет квартиру, соответствующую всем требованиям банка. Найдя жилье, военнослужащий и риелтор встречаются с продавцом недвижимости
- На переговорах продавец, покупатель и сотрудник агентства недвижимости обсуждают и согласовывают все условия будущей сделки, пакет документов и сроки, в которые она будет произведена. Стороны получают ответы на все, интересующие их, вопросы
- После этого стороны составляют и подписывают предварительный договор, в котором прописываются все обговоренные условия и договоренности
- Затем продавец предоставляет копии документов на жилье для последующей передачи на рассмотрение в банк. Пакет документов соответствует стандартным требованиям к документам, которые необходимы для государственной регистрации. Однако в некоторых случаях банк вправе запросить предоставить некоторые дополнительные бумаги
- Следующим шагом является выбор кредитной организации из числа аккредитованных банков, работающих с военной ипотекой. Выбрав финансовое учреждение, участник НИС подает заявление на получение ипотечного займа в банк, а также предоставляет весь пакет документов, необходимых для рассмотрения данного заявления
- После проверки и анализа документов, представленных военнослужащим, кредитная организация выносит решение об отказе или выдаче ипотечного займа. Вердикт выносится в срок от 1‑го до 3‑х дней
- После одобрения банком выбора заемщика, он открывает счет в этом же финансовом учреждении. На этот счет будут переведены деньги с накопительного счета военнослужащего на выплату первоначального взноса продавцу и недостающая сумма на покупку квартиры от кредитующей организации. После государственной регистрации сделки данные денежные средства будут направлены продавцу недвижимости
- Вместе с тем, пакет документов на жилье передается в организацию по оценке недвижимости. Со стороны продавца требуется в назначенный день и время предоставить квартиру оценщику для осмотра. Вся процедура получения оценки жилья также занимает срок от 1‑го до 3‑х дней. Услуги оценочной компании оплачивает покупатель квартиры
- Если недвижимость соответствует требованиям банка, то между ним и военнослужащим заключается договор на получении кредитных средств, а также соглашение о целевом жилищном займе для получения денежных средств, накопленных на именном счету участника НИС, которые позже передаются продавцу в качестве первоначального взноса
- Затем проводится процедура обязательного страхования объекта ипотеки, то есть жилья, а также по желанию заемщика – титула и жизни военнослужащего. Так, заключается договор страхования с соответствующей организацией, а все расходы за ее услуги также ложатся на плечи участника НИС
- Заключив все необходимые соглашения (кредитование, оценка, страхование), документы, подтверждающие данный факт, передаются на проверку требованиям законодательства и на подпись в «Росвоенипотеку». По регламенту на данную процедуру отводится 7 дней
- После подписания договора ЦЖЗ «Росвоенипотекой» на банковский счет заемщика перечисляются деньги для выплаты продавцу квартиры первоначального взноса
- Собственник недвижимости и военнослужащий подписывают договор купли-продажи жилья, четко прописывая порядок взаиморасчетов в нем. Затем передают это соглашение в Федеральную службу государственной регистрации сделки. Это займет еще 5–7 рабочих дней
- После регистрации прав собственности участника НИС на приобретаемую квартиру и получения соответствующего документа, в этот же день данный документ предоставляется в банк. Сразу после чего на расчетный счет продавца, открытый специально для совершения данной сделки, переводится сумма денежных средств, соответствующая стоимости недвижимости
- Продавец получает деньги, снимается с регистрационного учета и передает покупателю ключи от его квартиры в установленную дату. Сделку можно считать закрытой.
Произведя несложные подсчеты, приходим к выводу, что полный срок заключения сделки с момента первой встречи с покупателем до заключения договора купли-продажи и его государственной регистрации занимает примерно месяц. Соглашаться ли на сотрудничество с покупателем жилья по военной ипотеке или же дождаться покупателя с «живыми» деньгами – решать самому продавцу.
Пошаговое оформление военной ипотеки: список документов и как оформить квартиру
Порядок оформления военной ипотеки – не самая сложная задача. Для этого требуется только минимальный пакет документов. Список документов для военной ипотеки в 2020 году, необходимый для включения желающего получить жильё или улучшения жилищных условий в Росреестр, включает следующие основные бумаги:
- Паспорт;
- Сертификат участника ипотечной системы;
- Военное удостоверение.
Предоставляя соответствующие бумаги, человек получает государственное субсидирование, которое позволит получить недвижимость для постоянного проживания в собственность. Однако подготовка документов – не единственный нюанс, с которым придётся столкнуться в процессе оформления. Необходимо разобрать также и прочие детали, актуальные для решения данного вопроса.
Алгоритм действий: как оформить военную ипотеку?
Чтобы обеспечить присутствие бюджетных средств в деле приобретения жилья, необходимо изначально заявить о своём участии в данной системе. Прибыв на место службы, военный должен обдумать этот вопрос и подать соответствующее прошение. По факту его удовлетворения будет открыт лицевой счёт, на который ежемесячно будут переводиться государственные средства. Но потратить средства на квартиру удастся только спустя три года – получив сертификат участия в НИС, в случае одобрения банком ЦЖЗ. Чтобы получить сертификат, следует подать рапорт начальству части. Далее бумага будет действительной на протяжении шестимесячного периода. Это время даётся для выбора банка и квартиры.
Выбор банка
Для банка необходимо написать заявку, предварительно уточнив факт его участия в государственной программе. О работе некоторых банков в сфере военной ипотеки можно сказать уверенно – многие люди обращаются для оформления таковой в Сбербанк, АИЖК. Интересные условия может предложить также ВТБ. Список банков, работающих с военной ипотекой в 2020 году довольно обширный. Пакет документов для каждого из банков может варьировать по своему составу, потому необходимо предварительно позвонить, уточнить, работает ли учреждение с военной программой, и узнать, какие нужны бумаги. Одобрение ипотеки банком – это только формальность, поскольку гарантируется она Министерством Обороны, а средства предоставляются государством.
Оформление квартиры по военной ипотеке
Что касается жилья – его стоит подбирать одновременно с банком, помощь риэлтерских агентств будет очень кстати. Обращение в одну из таковых потребует определенных затрат. Однако специалисты сразу смогут предложить всю базу вариантов, которые однозначно подойдут под требования программы. Это исключит проблему долгих поисков и риск отказа из-за несоответствия жилья. Ведь каждый документ, подающийся в ФГКУ Росвоенипотека, каждый отдельный случай обращения проходит тщательную проверку.
Важно, чтобы дом был в технически удовлетворительном состоянии. Имел отопление, водопровод и прочие коммуникации в исправном состоянии. Также необходимо отметить факт отсутствия перепланировок – незаконных и незарегистрированных. На средства ипотеки нельзя покупать спорное имущество, объекты с неполным набором документов, с неполной указанной ценой. Продавца стоит предупредить о военной ипотеке заранее. Данные сделки бывают длительными, ожидание может растянуться более чем на месяц.
Порядок оформления военной ипотеки — как действовать далее?
За полугодовой срок действия сертификата необходимо собрать документы по объекту. Затем подать их в банк и заключить договор предварительного характера с продавцом. Также военнослужащему нужно открыть отдельный счёт, который нужен для осуществления первого перевода от ЦЖЗ. Попутно подписывается кредитный договор с банком. Окончательно проясняются все условия с учётом индивидуальных факторов. Так, у некоторых людей может быть материнский капитал или собственные накопления, которые позволят купить более просторное жильё. Вопрос обговаривается с банком. ЦЖЗ дает только 2.2 миллиона рублей, нужно это учитывать.
Помимо кредитного договора необходимо подписать бумаги с ЦЖЗ, и уже затем передать весь пакет бумаг в Росвоенипотеку. Именно этот орган даёт окончательное одобрение по вопросу. И при положительном исходе, на открытый заранее счёт поступают первые деньги для взноса. По факту поступления средств можно подписывать основной договор по покупке жилья. Одновременно подписывается и договор по его страхованию.
Подготовленный договор с сопутствующими бумагами необходимо направить в Росреестр. Оформление залога при этом осуществляется сразу на две организации — на банк, с которым решено работать, и на Росвоенипотеку.
Пример перечня документов на покупку вторичного жилья женатым военнослужащим
Рассмотрим в качестве примера ситуацию, связанную с покупкой вторичного жилья военнослужащим. Нужно отметить следующие документы, которые обязательно будут востребованы в процессе осуществления сделки:
- Обязательно потребуется паспорт РФ. Все его страницы следует отсканировать, либо сделать ксерокопии;
- Взять сертификат НИС и сделать его копию;
- Сделать копию всех страниц удостоверения или военного билета. Приобщить данный документ к общему пакету;
- Приобщить свидетельство о браке, если есть – о его расторжении, либо брачный контракт – также с копиями. Причём копии могут потребоваться заверенные;
- Если есть дети – их свидетельства о рождении с обычными ксерокопиями;
- Если представлять военного будет доверенное лицо – необходимо составить доверенность и обзавестись её двумя копиями с нотариальным заверением, а также сделать копию паспорта доверенного лица.
Какие бумаги потребуются от продавца недвижимости?
Для осуществления сделки потребуется также определенный перечень бумаг от продавца – касаемо предлагаемой недвижимости и его собственной личности.
- В первую очередь необходимо доказать право на владение данной собственностью. Для этого необходимо предоставить договор дарения, приватизации, либо наследственные документы;
- Необходимо доказать отсутствие коммунальных долгов соответствующей справкой, которую предоставляют органы ЖКХ;
- Нужна выписка из ЕГРП, доказывающая отсутствие обременений;
- Документ из БТИ о стоимости;
- Технический и кадастровый паспорта;
- А также документ о том, что право собственности зарегистрировано;
- Могут потребовать также документ от администрации, доказывающий, что жильё не нуждается в капитальном ремонте, не подлежит сносу.
Что касается личности продавца и его семьи, необходимо предоставить:
- Паспорт или паспорта, если собственников несколько;
- Свидетельства о рождении детей;
- Брачное свидетельство, либо контракт, либо свидетельство о расторжении брака;
- Справка из психо- и наркодиспансеров.
Порядок оформления военной ипотеки
Существует определенный перечень правил, которым необходимо следовать, когда речь идет об оформлении военной ипотеки. Общий порядок оформления и перечни документов описаны выше, однако некоторые правила требуют отдельного упоминания. Так, ещё раз стоит напомнить о том, что сертификат действует только полгода, все действия необходимо осуществить в этот срок. В противном случае придётся оформлять все заново.
Страхование жилья – это совершенно обязательная процедура при выборе в пользу военной ипотеки. В ряде случаев возникает необходимость страхования заёмщика – его здоровья, жизни. Прежде всего страховые расходы военному придётся оплачивать самостоятельно.
Расходование средств со специального счёта, открытого для осуществления данной процедуры, допустимо только на покупку жилья в рамках системы военной ипотеки. Деньги переводятся продавцу только после того, как совершаемая сделка проходит регистрацию.
Военнослужащий получает право на получение жилья только после того, как отслужит на протяжении 20 лет. В связи с этим при досрочном увольнении без уважительных причин бывшему военному нужно возмещать сумму взноса и последующих платежей, которые были совершены государством. Остаточные суммы, если таковые будут, придется выплачивать своими силами. Но если выслуга в 20 лет уже имеется, проблем с данным нюансом не возникает.
Таким образом, военная ипотека оформляется не так уж и сложно, однако все процедуры важно провести в установленные сроки.
Как проходит сделка по ипотеке: пошаговый процесс покупки квартиры в ипотеку
Ипотека — сложный кредит, оформление которого может занять несколько месяцев. Порядок получения ипотеки можно условно разделить на 12 этапов. Мы подготовили подробную инструкцию, после прочтения которой вы увидите полную картину всего процесса. В статье пошагово рассмотрим, как проходит сделка по ипотеке, разберем основы и нюансы выбора банка и программы, поиска квартиры и подготовки документов. Расскажем про подводные камни и спорные ситуации, с которыми сталкиваются заемщики при оформлении ипотечного кредита и поиске жилья.
Введение в ипотеку — базовые понятия и термины
Ипотечная сделка — это процесс покупки жилья с использованием заемных средств, при котором на приобретаемую недвижимость накладывается обременение. По условиям договора, квартира остается в собственности заемщика, однако если он перестает выплачивать кредит, банк имеет право продать жилье, чтобы вернуть оставшийся долг.
Ипотечная сделка подразумевает подписание кредитного договора и договора купли-продажи квартиры. Остальные детали – представление анкеты банку и поиск подходящей недвижимости, в понятие сделки не входят, хотя являются неотъемлемой частью процедуры.
Обременение — это наличие ограничений на право пользования имуществом. В нашем случае ограничением выступает ипотека. Когда жилье находится в залоге у банка, владелец не может свободно им распоряжаться. Так, заемщик не может без согласия банка продавать и сдавать квартиру, прописывать третьих лиц, делать перепланировку.
Первоначальный взнос — сумма, которая есть у заемщика на руках или на банковском счете для покупки недвижимости. В большинстве банков первый взнос составляет 10-20% от суммы ипотечного кредита.
Ипотечное страхование — это страхование рисков кредитора, которые могут возникнуть в процессе выплаты ипотечного кредита. По закону, обязательным является только страхование приобретаемой недвижимости.
Договор купли-продажи — это документ, на основании которого квартира переходит от продавца к покупателю. Только на основании этого договора у покупателя возникает право собственности на жилье.
Заемщик регистрирует договор в МФЦ или Росреестре. На эту процедуру отводится до 5 дней. После завершения регистрации заемщик подписывает ипотечный договор и банк перечисляет ипотечные средства продавцу квартиры.
С этого момента покупатель вправе переехать в квартиру, учитывая условия договора с продавцом. Банк погасит закладную с недвижимости только после полной выплаты ипотеки. После этого заемщик снимает обременение с квартиры и становится ее полноправным владельцем.
При оформлении ипотечного кредита можно выбрать 2 схемы расчета:
- Аннуитетная. Означает, что размер ежемесячной суммы не меняется в течение периода кредитования. Первые месяцы заемщик погашает проценты за пользование ипотекой. Затем идет основной долг. Получается, что поначалу проценты составляют главную часть платежа, поэтому переплата по кредиту выходит выше.
- Дифференцированная. Подразумевает уменьшение ежемесячных платежей к концу срока кредитования. Сначала заемщик погашает основной долг, затем переходит на проценты.
Банки отдают предпочтение первому виду платежей, так как они получают прибыль (проценты) быстрее. Однако заемщику выгоднее вносить оплату дифференцированным способом, чтобы максимально быстро сократить основной долг.
Пошаговый порядок действий при оформлении ипотеки по шагам
Рассмотрим пошаговую схему оформления ипотечного кредита. Начнем с выбора банка, и закончим регистрацией ипотечного договора в Росреестре и оформлением права собственности.
Этап 1. Выберите банк и программу кредитования
На начальном этапе необходимо выбрать подходящий банк. Если вы получаете официальную зарплату, обратитесь в тот банк, в котором оформлена ваша зарплатная карта.
Еще до встречи с консультантом выберите подходящую ипотечную программу. Зайдите на сайт банка и посмотрите условия, процентную ставку, требования к заемщикам и т. д. Во всех банках программы стандартные.
Перечислим основные:
- На вторичное жилье.
- На покупку квартиры в новостройке.
- На покупку частного дома.
- На строительство.
- Под материнский капитал.
- Под залог имеющейся недвижимости.
- Военная ипотека.
- Рефинансирование.
Чтобы выбрать программу, определитесь, какую недвижимость вы хотите купить, какая сумма для первоначального взноса имеется на руках, какое жилье оставите в залог (приобретаемое или имеющееся).
Важным моментом выбора программы является процентная ставка. От нее зависит сумма переплаты и размер ежемесячных платежей. Чем ниже этот параметр, тем больше сэкономит заемщик.
Также при выборе банка и программы обратите внимание на следующие моменты:
- Существующие в регионе финансовые организации. Имеет смысл ознакомиться не только с крупными, но и менее раскрученными банками. Они заинтересованы в клиентах, часто предлагают уникальные условия.
- Репутацию кредитного учреждения. Клиенты банков делятся информацией на форумах, оставляют отзывы на специальных сервисах. Из отзывов можно узнать о скрытых пунктах договора, особенностях обслуживания, подводных камнях.
- Заемщики с белой зарплатой могут обратиться в ДОМ.РФ. Это федеральное агентство создано для стимулирования ипотечного рынка. Организация не обрабатывает заявки заемщиков напрямую, но сотрудничает с крупными и мелкими банками по всей РФ.
Этап 2. Сходите на встречу с ипотечным консультантом
Ипотечный консультант – это сотрудник банка, который консультирует заемщика и проверяет документы. Специалист расскажет об условиях программ, обязанностях потенциального клиента. Личная встреча дает отличный шанс задать интересующие вопросы.
Поэтому приходить на встречу нужно с подготовленным списком вопросов:
- Спросить о способе расчета ипотечной ставки, штрафах за просрочку, комиссиях за рассмотрение заявки, льготных программах и акциях.
- Уточнить условия досрочного погашения. Некоторые банки прописывают в договоре срок, в течение которого досрочное погашение невозможно.
- Уточнить список обязательных и дополнительных документов.
- Узнать, каким способом необходимо подтверждать доходы и можно ли сделать это справкой в свободной форме.
- Узнать, какие варианты пользования недвижимостью допускает банк. Например, можно ли делать ремонт, сдавать квартиру в аренду.
- Спросить о времени действия положительного решения банка, возможности повторной подачи заявки.
- Поинтересоваться о возможности привлечения созаемщиков.
- Узнать о дополнительных бесплатных сервисах. Некоторые организации предлагают кредитные карты, круглосуточный центр поддержки, доступ в онлайн-банк.
- Спросить, какое страхование является обязательным, и какие страховые компании аккредитованы банком.
При встрече с консультантом постарайтесь выглядеть презентабельно. То же самое касается фотографии для документов. От вашего внешнего вида многое зависит. Потрепанная одежда, мешки под глазами, несвежий внешний вид, щетина на лице — все это заставит клерка усомниться в вашем благосостоянии.
Часто случается так, что при встрече вы задали все вопросы, которые хотели. Однако через несколько дней у вас появились новые. Даже если какой-то пункт затерялся в памяти, всегда можно договориться о повторной встрече или позвонить.
Этап 3. Соберите необходимые документы
Документы для получения ипотеки делятся на основные и дополнительные. Первые требуются от всех потенциальных заемщиков:
- Оригинал паспорта.
- Копия трудовой книжки, заверенная подписью работодателя.
- Справка НДФЛ-2 или справка в свободной форме, если банк ее принимает.
- Заполненная анкета для получения ипотеки по форме банка.
Следующие документы увеличивают шансы на положительное решение:
- Водительские права.
- Военный билет.
- Дипломы, сертификаты об образовании.
- Свидетельство о заключении брака.
- Свидетельство о рождении детей.
- Бумаги, подтверждающие дополнительный доход.
- Документы о владении имуществом.
Банки приветствуют любые бумаги, которые доказывают финансовую состоятельность и стабильность.
Этап 4. Подайте заявку и получите одобрение
Подача заявки начинается с похода в выбранный банк и заполнения анкеты. Последнюю можно скачать с официального сайта банка. Кредитный консультант проверит ее на ошибки и заберет все документы на рассмотрение. Этот процесс обычно занимает от 3 до 5 рабочих дней. В это время обязательно будьте на связи. Кредитные менеджеры по ходу дела могут звонить и запрашивать документы, задавать новые вопросы.
Банки уведомляют клиентов о вынесенном решении посредством SMS сообщений, электронной почты, звонков. В случае положительного решения сотрудник банка попросит прийти в отделение. Он назовет сумму и условия ипотеки. С этого момента можете приступать к поиску квартиры.
Если заявку рассматривают более 7 дней — можете позвонить консультанту самостоятельно и выяснить причину задержки. Может быть необходимо принести дополнительные документы, или долгий срок вынесения решения связан с высокой загруженностью работников банка.
Этап 5. Найдите квартиру
Представление заемщика об идеальной недвижимости может не совпадать с мнением банка. В этом заключается главная сложность. Финансовая организация оценивает имущество, прописывая сумму в ипотечном договоре. Зачастую она не совпадает с рыночной стоимостью, так как банк рассматривает больше критериев. Он предлагает клиенту список оценщиков, которым доверяет. Однако заемщик волен обратиться в любую фирму.
На поиск подходящего жилья банки дают до 90 дней. Отсчет начинается с даты уведомления заемщика об одобрении ипотеки.
Меньше всего мусора на площадках агентств недвижимости:
Агентства недвижимости знают об ипотечных программах банков, помогают рассчитать сумму кредита и ежемесячного платежа. Некоторые сотрудничают с финансовыми организациями, предлагают клиентам ряд бонусов и скидок. Подобные предложения встречаются у Сбербанка, ВТБ, РоссельхозБанка.
К выбору квартиры нужно приступать с холодной головой, игнорируя яркие рекламные обещания.
Важно узнать:
- Принадлежит ли квартира покупателю. Для этого сравните правоустанавливающие документы с паспортными данными.
- Количество прописанных граждан, особенно несовершеннолетних и инвалидов.
- Просмотреть техническую документацию, соответствие планировки текущему ремонту. Попросите у продавца кадастровый и технический паспорт.
- При долевом участии потребовать документ об отказе других собственников от права покупки.
- Если продавец действует по доверенности, проверить ее законность.
Идеальная, по мнению банков, квартира соответствует 6 характеристикам:
- Проведено отопление, водо- и электроснабжение, работает канализация.
- В квартире есть кухня и санузел, она соответствует планам БТИ.
- Здание построено позже 1975 года, не подлежит сносу, уровень износа не более 60%.
- На квартире нет обременений, ее можно купить без проблем.
- У квартиры один совершеннолетний собственник за всю историю.
- Продавец купил квартиру более 5 лет назад. Если с момента покупки квартиры не прошло 5 лет, то продавец должен заплатить 13% налог после ее продажи. При продаже квартиры владелец вряд ли захочет указывать полную стоимость квартиры в договоре. Такая квартира не подойдет для ипотеки, поскольку банк даст ровно ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.
Но даже у хорошей, на первый взгляд, квартиры могут быть недостатки.
Нижеперечисленные характеристики должны насторожить потенциального покупателя:
- Продавец получил квартиру по договору дарения. Такие документы могут признать недействительными, если вдруг объявятся граждане с правом на имущество.
- Квартира только что перешла по наследству. Первые 6 месяцев после преемничества могут объявиться родственники и потребовать свою долю.
- Квартира часто продавалась. Такие сделки считаются рискованными, ведь жилье уже не подошло многим владельцам.
- Собственником является несовершеннолетний. Он сможет продать квартиру только с разрешения органов опеки. На получение этого разрешения уходят месяцы.
- Квартиру продает представитель по доверенности. Важно убедиться в правомерности документа.
- У недвижимости несколько владельцев, с которыми нельзя связаться. От них могут потребоваться документы, без которых купить квартиру не получится.
Проверить чистоту продавца помогут следующие бумаги:
- Свидетельство о регистрации права, договор наследования или купли-продажи, бумага о приватизации, дарении.
- Выписка из ЕГРН.
- Водительские права или справки из психоневрологического и наркологического диспансера.
- Справка о задолженности по коммунальным платежам.
- Выписка из домовой книги о количестве зарегистрированных жильцов.
Эти документы покажут, что продавец является собственником квартиры. В выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости содержится информация о прошлых сделках. Покупатель увидит количество собственников, продаж, владельцев.
Водительские права и справки из диспансеров докажут дееспособность продавца. Чтобы продавцу было спокойнее, можете получить справку вместе с ним. Обращаться необходимо только в диспансеры по месту прописки продавца. В регистратуре продавец говорит: «нужна справка, что не состою на учете», предъявляет паспорт и страховое свидетельство. Врач просматривает картотеку, и если не находит фамилию продавца, сразу выписывает справку.
Продажа квартиры по военной ипотеке
Военная ипотека на рынке недвижимости появилась относительно недавно. В связи с этим большой объем вопросов, возникает как у продавца, так и у покупателя таких объектов. В данной статье рассмотрим особенности продажи квартиры по военной ипотеке.
В некоторых случаях, например, в связи с переездом, военнослужащий вынужден заняться продажей своего жилья, которое находится в военной ипотеке. Для грамотного и быстрого осуществления этой операции, важно знать о порядке проведения такого рода сделки.
Можно ли продать жилплощадь приобретенную по военной ипотеке
Продать квартиру, которая обременена военной ипотекой, вполне реально. С того момента, как она была приобретена военнослужащим, она стала его собственностью. Единственный нюанс, это наличие обременения перед банком и «Росвоенипотекой» . После снятия всех обременений, квартира готова к продаже, в случае же если обременение не будет снято, есть возможность продать квартиру по переуступке прав.
Плюсы и минусы военной ипотеки при продаже
Некоторые покупатели не рассматривают варианты приобретения ипотечного жилья, ошибочно предполагая, что такие сделки связаны с рисками и дополнительными сложностями. На самом деле, это заблуждение.
- участие аккредитованных банкиров;
- максимальная прозрачность сделки;
- быстрая регистрация договора (7 суток);
- безопасность и полный контроль банка.
- необходимость оплаты налога на доход сторонами;
- получение финансов несколько дольше, чем при обычной продаже;
- реализовать можно только квартиру без обременения.
Продажа квартиры по военной ипотеке риски продавца
Занимаясь продажей квартиры по ВИ, продавец участвует в абсолютно безопасной сделке. Рисков нет ни у одной из сторон, заключающих договор . Процедура оформления займет больше времени и количество документов будет больше, но зато вся сделка будет юридически чистой и белой. Это связано с тем, что проверкой всех бумаг занимается сразу несколько организаций.
Как продать квартиру купленную по военной ипотеке
Вся схема осуществления продажи квартиры по ВИ состоит из:
- уведомление банка и Росвоенипотеку о необходимости продажи недвижимости и снятия обременения с нее;
- подача рапорта на получение второго свидетельства для участия в НИС;
- уточнение у кредитора суммы оставшейся задолженности;
- погашение этого долга;
- поиск покупателя;
- получение документов о снятии обременений;
- получение в регистрационной палате свидетельства о собственности на недвижимость без обременения;
- продажа жилья по стандартной схеме.
Как уведомить банк и Росвоенипотеку
Уведомление от собственника квартиры должно поступить в банк и Росвоенипотеку в письменной форме. Кредиторы имеют право на запрос причин продажи. Вескими причинами признаются:
- необходимое увеличение жилой площади в связи с рождением детей;
- смена места жительства в связи с переездом;
- расторжение брака и раздел имущества;
- ухудшение финансового состояния.
ВАЖНО! Собственник обязан за 1 месяц проинформировать кредитора о намерении погашения ссуды.
Снятие обременения в кратчайшие сроки
Для квартиры, которая была куплена по ВИ, главной задачей перед продажей является снятие обременения . Данная недвижимость независимо от того, что она находится в собственности у военнослужащего, является залогом в банке и Росвоенипотеке.
Снять обременение можно двумя способами:
- погасить сумму долга за счет личных средств (сюда входит погашение ЦЖЗ+остаток долга по займу);
- погасить долг перед Росвоенипотекой специальным потребительским кредитом, а с банком рассчитаться со средств, полученных от продажи жилья.
Обращение в регистрационную палату
Погасив все долги по квартире, собственник обращается в регистрационную палату с заявлением от имени кредитора и от своего имени для того, чтобы получить свидетельство о том, что недвижимость без обременения. Полученный документ проходит проверку в банке, для нее необходимо приложить:
- копию паспорта и ИНН;
- СНИЛС;
- свидетельство о праве собственности;
- договор купли-продажи;
- договор ипотеки;
- справку от кредитора о закрытии долга;
- закладную на квартиру.
Рассмотрение документов Росреестром проходит в течение пяти рабочих дней , после чего оформляется требуемое свидетельство. В случае получением собственником прав на снятие обременения согласно выслуге лет или увольнении на льготных основаниях, ему выдается нотариальная доверенность на внесение изменений в ЕГРН. Моментом снятия обременения признается момент, внесения всех необходимых изменений в Росреестр. (ст.10 ФЗ №117)
Поиск покупателя
В случае, когда обременение было снято, процедура продажи квартиры не затянется по времени. Однако, если для снятия обременения будут использованы средства покупателя процесс заключения договора будет более длительным. Все обременения с квартиры будут сняты сразу же после оплаты долга , однако об этом необходимо предупреждать покупателя заблаговременно. Процедура вывода квартиры из государственного залога растянется в среднем на один месяц. Непосредственно поиском желающего приобрести квартиру собственник может заниматься самостоятельно через различные ресурсы, либо обратившись в агентство.
Список необходимых документов
Если сравнивать данный вид продажи квартиры с обычной продажей, документов потребуется гораздо больше. Нередко, подготовка всех требуемых документов занимает месяц и более.
- свидетельство о праве собственности;
- паспорт покупателя;
- кадастровый паспорт с чёткой схемой и отметками о метраже;
- тех. паспорт БТИ;
- выписка из ЕГРН, заказанная после снятия обременения.
Заключение сделки
После того, когда квартира готова к продаже, а все обременения были сняты, стороны могут переходить к заключению договора. Вся процедура осуществляется стандартно в соответствии с ГК РФ.
Договор купли-продажи содержит:
- дата и место, где было подписано данное соглашение;
- паспортные данные сторон, совершающих сделку;
- предмет договора (передача прав собственности на жилой объект);
- подробное описание объекта (адрес, этаж, площадь, кол-во комнат, тип строения);
- цена и порядок расчета (данный пункт содержит информацию о стоимости продажи и способе передачи денег);
- информация об отсутствии обременения;
- порядок переоформления прав собственности;
- права и обязанности сторон;
- количество экземпляров документа;
- подписи участников процедуры.
Продажа квартиры по военной ипотеке информация для продавца
Военнослужащий, желающий продать квартиру, находящуюся в военной ипотеке, после снятия обременения и полного погашения задолженности перед банком и ЦЖС может претендовать на повторное оформление военной ипотеки . Это особенно актуально, в ситуации, когда продажа жилья осуществляется в связи с переездом, разделом имущества, в процессе развода или с целью увеличения жилплощади.
Особенности этой процедуры:
- на момент приобретения новой недвижимости военнослужащему до достижения возраста 45 лет остается 3 и более года;
- все обременения с прошлой квартиры были сняты;
- после снятия обременений, потребуется написать новое заявление на поторную ипотеку;
- получить свидетельство НИС и подписать договор ЦЖЗ;
- приобрести новую квартиру.
Какую квартиру можно продать по программе
На старте программы военной ипотеки, военнослужащие могли покупать только вторичное жилье. Сейчас программа несколько изменилась, и в нее вошли объекты в новостройках. Для выставления на продажу объекта, потребуется выполнить некоторые условия банков, которые предъявляются к жилью. Кредитными организациями рассматриваются только ликвидные объекты недвижимости.
Какое жилье годится для военной ипотеки
- квартиры в многоквартирных домах;
- коттеджи или дома с земельными участками;
- таунхаусы.
Квартира не должна иметь незаконные перепланировки, быть с санузлом, водоснабжением, электричеством и отоплением.
Какое жилье не годится для продажи
- старше 70-х годов возведения;
- с обременением, включая долевую собственность;
- в аварийном состоянии;
- с деревянными перекрытиями;
- на верхних этажах (исключение наличие справки об исправности крыши).
В данной статье был рассмотрен подробный порядок действий собственника недвижимости, обремененной ВИ, для успешной ее продажи. Всего существует две процедуры, благодаря которым, можно осуществить сделку. Каждый вариант продажи имеет свои особенности и нюансы, но грамотно подойдя к делу, можно быстро и успешно завершить процедуру.
Не нашли ответ на свой вопрос в статье или есть дополнительный вопрос? Задайте его юристу на сайте и получите развернутую консультацию уже через 15 минут