0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как происходит смена залогодержателя по ипотеке

Замена залогодержателя в ипотечных сделках Текст научной статьи по специальности «Право»

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Овчинников С. В.

Рассматриваются вопросы порядка и последствий уступки прав по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой с акцентом на арбитражную практику Российской Федерации.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Овчинников С. В.

Mortgagee’s Substitution in Credit Transactions

The article pays particular attention to legal consequences given by Russian law to transactions by which rights were conceded by mortgagee to other persons and legal entities.

Текст научной работы на тему «Замена залогодержателя в ипотечных сделках»

ЗАМЕНА ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ В ИПОТЕЧНЫХ СДЕЛКАХ

Кафедра гражданского и трудового права Российский университет дружбы народов Ул. Миклухо-Маклая, 6, 117198 Москва, Россия

Рассматриваются вопросы порядка и последствий уступки прав по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой с акцентом на арбитражную практику Российской Федерации.

Одной из основных проблем, связанных с активно развивающимся в Российской Федерации института ипотеки, выступает отсутствие кредитной истории у залогодателя. Оно лишает кредитора полной информации о надежности залогодателя при оценке перспектив установления правовых взаимоотношений. Такая проблема побуждает кредитора уступать право требования по кредитному договору третьему лицу, которое располагает временем и возможностями для исполнения такого договора. Замену кредитора в ипотечной сделке может вызвать и иное обстоятельство — угроза банкротства кредитора. Эти обстоятельства делают весьма актуальным обращение к вопросу о передаче прав залогодержателя по договору об ипотеке.

Действующее законодательство позволяет осуществить такую замену несколькими способами:

— совершением цессии между залогодержателем и другим лицом (ст. 47 Закона об ипотеке);

— совершением цессии между залогодержателем и новым кредитором (ст. 384 ГК РФ);

— передачей прав по закладной путем совершения на ней передаточной надписи в пользу нового владельца закладной и передачи ему закладной (ст. 48 Закона об ипотеке).

Какими же требованиями связывает участников таких сделок российское законодательство?

Во-первых, договор уступки залогодержателем прав по договору об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в Едином реестре в том же порядке, который установлен для регистрации сделок с недвижимостью (п. 1,2 ст. 389 ГК РФ, п. 4 ст. 47 Закона об ипотеке (в редакции Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ.

Во-вторых, в качестве основания подлежат указанию первоначальный договор об ипотеке и договор уступки залогодержателем своих прав. Предыдущая запись об ипотеке погашается, а тот факт, что обременение преобразуется в пользу третьего лица, требует указания в штампе погашения номера подраздела и листа, на котором учинена новая ипотечная запись (п. 63 Правил ведения Единого реестра, далее — Правил). Совершение регистрации уступки прав удостоверяется штампом о регистрации сделки на договоре передачи прав залогодержателем. Поскольку п. 3 ст. 47, касаясь уступки зало-

годержателем прав по договору об ипотеке, ставит действительность последней в зависимость от уступки тому же лицу прав требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, то, очевидно, на регистрацию должен быть представлен и договор уступки требования по основному, например, кредитному договору.

Что касается регистрации цессии, то она может осуществляться по заявлению нового залогодержателя, ведь требование регистрации по заявлению залогодателя противоречило бы п. 2 ст. 382 ГК РФ, согласно которой для перехода к другому лицу прав кредитора согласие должника не требуется, если иное не предусмотрено законом или договором.

В своем информационном письме Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ [1] показывает необходимость государственной регистрации.

Акционерное общество предъявило к индивидуальному предпринимателю иск о взыскании долга по договору займа и об обращении взыскания на здание и земельный участок, которые были заложены им в обеспечение исполнения своих обязательств по договору займа. При этом акционерное общество ссылалось на то, что право требовать от предпринимателя возврата долга было уступлено ему обществом с ограниченной ответственностью (первоначальным кредитором по договору займа) на основании заключенного между ними в простой письменной форме соглашения об уступке права. Поскольку соглашением об уступке не было предусмотрено иное, то в соответствии с абзацем первым п. 3 ст. 47 Закона об ипотеке к акционерному обществу как цессионарию по основному обязательству перешли и права по договору об ипотеке на принадлежащие индивидуальному предпринимателю здания и земельный участок, который был заключен между ним и обществом с ограниченной ответственностью.

Арбитражный суд удовлетворил иск акционерного общества о взыскании с индивидуального предпринимателя долга по договору займа и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на здание и земельный участок, заложенные предпринимателем в обеспечение исполнения им своих обязательств по договору займа. Суд указал, что при уступке прав по основному обязательству, исполнение которого обеспечено договором об ипотеке, к цессионарию переходят и права по договору об ипотеке. Как предусмотрено абзацем вторым п. 3 ст. 47 Закона об ипотеке, уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основном)’ обязательству) в соответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, что и договор, из которого это обязательство возникло. Так как договор займа был заключен в простой письменной форме, уступка требования, вытекающего из этого договора, хотя бы она и влекла уступку права по договору ипотеки, заключенному в нотариальной форме, должна была быть совершена в этой же форме.

Вместе с тем в соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Следовательно, переход требования но договору ипотеки в результате уступки требования по основному обязательству подлежал государственной регистрации. Истец как новый залогодержатель, к которому права по договору об ипотеке переходят не в порядке уступки права требования, а по иным основаниям, установленным законом, вправе в любой момент потребовать от учреждения юстиции внесения изменений в регистрационную запись на основании одного лишь своего собственного заявления.

Поскольку такая государственная регистрация к моменту вынесения судом решения еще не была произведена, то в отличие от прав по договору займа права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение обязательства по возврату займа, к истцу еще не перешли.

В своем приказе Минюст РФ от 15.06.2006 № 213 [2] определяет порядок государственной регистрации при уступке прав по договору об ипотеке и порядок государственной регистрации при уступке права требования по обязательству, обеспеченному ипотекой.

При переходе прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, от кредитора, выступающего в качестве залогодержателя, к другому лицу по основаниям, указанным в законе иным, чем на основании уступки прав требования, к этому лицу также переходят права по договору об ипотеке. Такое лицо вправе потребовать от учреждения юстиции регистрации перехода к нему прав по договору об ипотеке при представлении документов, удостоверяющих переход к нему прав по основному обязательству, обеспеченному этой ипотекой, что подтверждается информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 [2].

Банк обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным уклонения учреждения юстиции от внесения изменений в запись о государственной регистрации договора об ипотеке.

Банк выступил в качестве поручителя по договору поручительства, которым было обеспечено исполнение заказчиком обязательства по оплате подрядчику выполненных им работ. Помимо договора поручительства, заключенного между подрядчиком и банком, исполнение заказчиком его обязательства перед подрядчиком было обеспечено также договором об ипотеке принадлежащего заказчику здания. Так как заказчик не выполнил свои обязательства перед подрядчиком, последний предъявил требование к банку. Банком обязательство было исполнено.

В соответствии с п. 1 ст. 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю. Соответственно к банку помимо права подрядчика по основному обязательству, вытекающему из договора подряда, также перешли и права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение этого обязательства.

Учреждение юстиции отказало банку в приеме у него документов на внесение изменений в регистрационную запись в части указания банка в качестве нового залогодержателя по договору ипотеки, сославшись на то, что с соответствующим заявлением к нему должен также обратиться и первоначальный залогодержатель, права которого перешли к банку.

Арбитражный суд заявление удовлетворил, указав, что если права по договору об ипотеке перешли не в порядке уступки требования, а по иным основаниям, установленным законом, новый залогодержатель вправе потребовать от учреждения юстиции внесения изменений в регистрационную запись на основании одного лишь своего собственного заявления.

Передача прав по договору о залоге как обеспечительному обязательству возможна путем передачи прав по основному обязательству.

Статья 384 ГК РФ включает в объем прав кредитора, переходящих к другому лицу, и права, обеспечивающие исполнение обязательства, т.е. уступка банком прав кредитора по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, влечет перемену залогодержателя в залоговом обязательстве. Договор цессии по кредитному договору, в отличие от цессии Но ипотечному договору, может быть заключен в простой письменной форме и не подлежит государственной регистрации, поскольку не является сделкой с недвижимостью. Но его заключение влечет перемену лица, в пользу которого зарегистрирована ипотека, что должно быть отражено в Едином реестре. В Единый реестр вносится новая запись об ипотеке на основании ранее зарегистрированного

Читать еще:  Как правильно досрочно погасить ипотеку в сбербанке

договора о залоге и договора уступки прав по основному обязательству, а предыдущая запись об ипотеке погашается в соответствии с п. 63 Правил.

Такое занесение сведения не является тождественным регистрации сделки, поскольку уступка права по кредитному договору не является сделкой с недвижимостью. Оно также не тождественно и внесению изменений в запись об ипотеке, поскольку разделом VII Правил предусмотрено внесение записей об изменениях, не влекущих за собой перехода права, т.е. речь идет о регистрации ипотеки как обременения вещного права на недвижимость в пользу другого лица. Произведенная государственная регистрация ипотеки в пользу нового залогодержателя может быть удостоверена выпиской из Единого реестра.

Хотя передача прав по закладной осуществляется в порядке, установленном для ордерной ценной бумаги, — путем совершения передаточной надписи, закладная является именной ценной бумагой. В соответствии с п. 2 ст. 146 ГК РФ права, удостоверенные именной ценной бумагой, передаются в порядке, установленном для уступки требований (цессии). Совершение передаточной надписи и передача закладной новому владельцу является сделкой, на основании которой происходит перемена ипотечного залогодержателя и кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

Таким образом, квалификация регистрации передачи прав по закладной как регистрации сделки небесспорна. В нормативных актах по государственной регистрации необходимо дать более точно определение действий учреждений юстиции при регистрации ипотеки и регистрации передачи прав по ипотечному договору. До сих пор не поддаются однозначному определению действия учреждений юстиции при перемене владельца закладной в результате правопреемства или на основании судебного решения. Полагаем, что в Единый реестр должна быть внесена новая запись об ипотеке с указанием нового залогодержателя, что не является ни регистрацией сделки, ни регистрацией «права залога». При этом удостоверить регистрацию нового владельца закладной можно выпиской из Единого реестра, поскольку на самой закладной совершаются только передаточные надписи.

1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» от 28.01.2005 №90.

2. Приказ Минюста РФ «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» от 15.06.2006 № 213.

MORTGAGEE’S SUBSTITUTION IN CREDIT TRANSACTIONS

Department of Civil and Labour Law Peoples’ Friendship University of Russia Miklukho-Maklaya St., 6; 117198 Moscow, Russia

The article pays particular attention to legal consequences given by Russian law to transactions by which rights were conceded by mortgagee to other persons and legal entities.

Банк продал закладную — чем это грозит заемщику

Если банк продал закладную, грозит ли это финансовыми проблемами ипотечному заемщику? При получении жилищного кредита регистрируется ценная бумага, позволяющая кредитору требовать исполнения обязательств (102-ФЗ, ст. 13 (скачать)). Часто продажа документа становится полной неожиданностью и вызывает множество вопросов. Надо ли опасаться если банк продал закладную по ипотеке, чем это грозит клиенту и как должен быть оформлен перевод в другой банк, расскажем в нашей статье.

Может ли банк продать закладную

Может ли банк продать закладную по ипотеке? По закону никаких препятствий для сделки нет. Условие возможной передачи ценной бумаги прописывается в ипотечном договоре и самой закладной. Юридическое право банка продать закладную по ипотеке закреплено в Гражданском кодексе РФ, причем и после этого переход прав может осуществляться неограниченное число раз.

Причину, почему банк продал закладную по ипотеке другому банку, заемщику вряд ли расскажут. Но на практике ею являются только две ситуации:

  • кредитору нужны оборотные средства;
  • банк признан финансово несостоятельным, то есть банкротом.

Основная причина, почему банки продают закладные – необходимость пополнения оборотных активов. Это достаточно частая практика среди кредитных учреждений. Ценные бумаги могут быть переданы другому банку или организации, специализирующейся на таких сделках. Как правило, происходит массовая продажа сразу нескольких десятков или даже сотен закладных.

После регистрации нового залогодержателя тот получает право требования по всем обязательствам, обеспеченным ценной бумагой (102-ФЗ, ст. 48 (скачать)). Для покупателя закладной сделка тоже выгодна, ведь в течение оставшегося срока он будет получать проценты, предусмотренные условиями ипотечного договора. При этом иногда даже не возникает дополнительных трат на обслуживание приобретенного займа (если клиент переводит платежи прежним способом).

Как происходит продажа закладной

Если не уведомив заемщика банк продал закладную, оспорить эту сделку не получится. Дело в том, что по закону он и не обязан сообщать клиенту о предстоящем переходе ценной бумаги. Это оговорено в статье 382 Гражданского кодекса РФ (скачать). Конечно, при оформлении ипотеки можно потребовать внесения пункта об обязательном согласовании возможной продажи. Но на практике кредитор вряд ли пойдет на изменение условий типового договора, ведь в нем учтены все правовые и финансовые интересы банка.

Теоретически можно внести запрет на переход закладной другому кредитору в текст документа. Но он не будет действовать при выполнении требования по исполнительному производству и при банкротстве.

Как банк продает закладную на квартиру:

  1. Находится покупатель ценной бумаги.
  2. Между настоящим и будущим залогодержателями заключается письменный договор.
  3. Вносятся дополнения в текст закладной, которая до этого момента хранится в архиве банка.
  4. Подаются данные в Росреестр, на их основании регистрируется смена залогодержателя.
  5. Закладная поступает к новому кредитору.
  6. Ипотечный заемщик уведомляется об уже совершенной сделке в письменном виде.

Конечно, порядочный банк предупредит своих клиентов о том, что их закладные вскоре будут принадлежать другой организации. Но это не является обязательным требованием закона, тем более, что залогодатель не сможет никак воспрепятствовать сделке. Как правило, первое уведомление заемщику приходит уже после совершенной продажи ценной бумаги. Причем оно должно быть оформлено в письменной форме и отправлено заказным письмом. Текущий кредитор не имеет права просто позвонить или отправить СМС-сообщение.

Если новый залогодержатель не выполнит это требование закона, он будет не вправе выставлять заемщику штрафы за просроченные платежи. При ненадлежащем уведомлении все риски невыплаты долга берет на себя покупатель закладной.

Клиент имеет право обратиться за разъяснениями относительно проведенной сделки как к первичному кредитору, так и к новому владельцу ценной бумаги. Это очень важный момент, ведь нередко к таким уловкам прибегают мошенники, рассылая банковским клиентам липовые письма о перепродаже закладной и оплате по новым реквизитам. Основным подтверждением того, что банк продал закладную по ипотеке, является официальная бумага с печатью кредитной организации и подписью уполномоченного сотрудника. Лучше всего самостоятельно подойти к новому кредитору и убедиться в наличии перехода прав по ценной бумаге.

Как правило, продаже подлежат закладные с хорошей историей выплат. Банк-покупатель ценных бумаг сначала проверит качество погашения, ведь в противном случае он рискует приобрести проблемные займы. Получить актуальные данные о клиенте и качестве оплаты ипотеки легко, заказав отчет в Бюро кредитных историй. Редко продаются закладные, оформленные в крупных банках, ведь обычно те не нуждаются в дополнительных средствах.

Оплата ипотеки после передачи ценной бумаги

Если банк продал закладную — чем это грозит заемщику? Возможны ли какие-то ощутимые последствия и неприятности? В первую очередь стоит отметить, что авторитетные банки не будут сотрудничать с сомнительными перекупщиками ценных бумаг. Так что серьезных проблем не возникнет, а остальные можно решить в рамках закона.

Если банк продал закладную, в оплате ипотечного долга ничего не поменяется. Заемщик продолжает вносить платежи, как и прежде. Текущие процентная ставка, график выплаты и срок погашения остаются теми же. Это право залогодателя закреплено в статье 384 Гражданского кодекса РФ (скачать). Кредитные взносы могут переводиться по старым реквизитам, поэтому многие заемщики даже не знают, что закладная по их ипотеке продана, хотя по закону должны быть уведомлены (ГК РФ, ст. 385 (скачать)).

Часто обслуживающей организацией остается банк, выдавший кредит. К примеру, на таких условиях Сбербанк продает закладные на квартиры своей дочерней организации.

Передача закладной не всегда сопровождается подписанием нового кредитного договора и открытием расчетного счета в другом банке. Это происходит на усмотрение нового залогодержателя. Однако после того, как банк продал закладную другому банку, клиента могут попросить перечислять платежи по новым реквизитам. Тот вправе отказаться и продолжить погашение привычным способом.

Стоит помнить, что такое решение может привести к неприятным последствиям. Старый кредитор принимает платеж и переводит его по реквизитам текущего залогодержателя, что может занимать несколько дней. Если заемщик не желает отправлять деньги по новым правилам, ему рекомендуется вносить оплату как минимум за неделю. Иначе возникнет просрочка, ухудшится кредитная история, будут наложены штрафные санкции. По закону клиент не виноват в случившемся, но потратит время и нервы на восстановление справедливости.

В случае банкротства кредитной организации клиенту все равно придется перейти на обслуживание в другой банк.

Читать еще:  Льготы по ипотеке ветеранам боевых действий

Чаще всего банки продают закладные ипотечному агентству, при этом условия оплаты кредита не меняются. Например, ВТБ продает закладные ДОМ РФ, принадлежащему и находящемуся под контролем государства. Обслуживающим банком остается та же финансовая организация, так что у клиента нет никаких причин беспокоиться о судьбе своей ипотеки.

Как продать квартиру после перехода закладной

Что делать если квартира продается и банк продал закладную? В этой ситуации нужно понимать, что регистрация сделки купли-продажи станет возможной только после погашения задолженности и снятия обременения в Росреестре. По сути, в схеме продажи залоговой недвижимости ничего не меняется.

Как продать квартиру если банк продал закладную:

  • уточните, в какой организации сейчас находится ценная бумага по вашему кредиту и точную сумму к оплате;
  • погасите ипотечный долг первым взносом от покупателя или собственными средствами;
  • получите от залогодержателя справку о выполненных обязательствах и разрешение снять обременение с квартиры;
  • совместно с представителем кредитора подайте заявление на снятие обременения с недвижимости;
  • получите чистую выписку без отметки о залоге и зарегистрируйте сделку купли-продажи квартиры.

Оригинал закладной прикладывается к пакету бумаг для Росреестра, запись о залоге будет аннулирована.

К примеру, Сбербанк продал закладную ДОМ РФ. Клиент по-прежнему платит ипотеку по старым реквизитам, но по документам залогодержателем выступает государственное ипотечное агентство. В этом случае нужно уточнить остаток задолженности в банке, по телефону горячей линии или в личном кабинете на сайте, оплатить ее и следовать приведенному выше алгоритму действий.

Рефинансирование ипотеки после продажи закладной

Есть еще один важный вопрос, касающийся смены залогодержателя. Как рефинансировать ипотеку, если банк продал закладную? Как и в случае продажи квартиры, схема перехода на обслуживание в другую кредитную организацию не меняется:

  1. Выберите банк с выгодными условиями займа.
  2. Подайте кредитную заявку и дождитесь одобрения.
  3. Подпишите договор с новым кредитором, получите заемные средства и отправьте их в счет оплаты имеющегося долга.
  4. Зарегистрируйте в Росреестре переход закладной к новому залогодержателю (банку, рефинансировавшему ипотеку).

В целом продажа закладной по ипотечному кредиту ничем не грозит ответственному заемщику. Если он вовремя вносит платежи и заботится о выполнении условий кредита, последствий перехода прав по ценной бумаге не будет. При частых просрочках выплаты взыскание не отличается от той же ситуации с банком — первичным залогодержателем. Реализация заложенного имущества в счет погашения долга происходит в рамках закона (102-ФЗ, ст. 50 (скачать)) и условий ипотечного договора.

Государственная регистрация смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой,либо по договору об ипотеки, в том числе сделки по уступке прав требования

Услуга предоставляется физическим либо юридическим лицам. Заявление на регистрацию договора об уступке прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству подают цедент (прежний залогодержатель) и цессионарий (новый залогодержатель).

Договор уступки права требования с регистрационной надписью

Условия отказа в предоставлении

Решение об отказе в предоставлении услуги принимается согласно статье 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

1.Федеральный закон от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; 2.Приказ Министерства экономического развития РФ от 8 декабря 2015 года №920 «Об утверждении форм заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, заявления об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН, о внесении сведений в ЕГРН заинтересованным лицом, о внесении в ЕГРН записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, записей о наличии прав требований в отношении зарегистрированного права, отдельных записей о правообладателе, отдельных дополнительных сведений об объекте недвижимости, требований к их заполнению, требований к формату таких заявлений и представляемых с ними документов в электронной форме, а также формы заявления о внесении в ЕГРН сведений о земельных участках и о местоположении на них зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, полученных в результате выполнения комплексных кадастровых работ»;

  1. Федеральный закон от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
  2. Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 года №943 «»Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки»
  • Договор об уступке прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству

Оригиналы по количеству участников договора +ещё один оригинал для Росреестра.
В любом случае.

Квитанция об оплате госуд. пошлины от цедента

Оригинал и копия. Оригинал возвращается заявителю с результатом услуги.
Оплаченная квитанция может быть предоставлена по желанию заявителя (от цедента).

Квитанция об оплате госуд. пошлины от цессионария

Оригинал и копия. Оригинал возвращается заявителю с результатом услуги.
Оплаченная квитанция может быть предоставлена по желанию заявителя (от уступающей стороны).

  • Акт (решение, протокол) об избрании (назначении) руководителя

Предоставляется в случае обращения представителя юридического лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности.
Предоставляется в случае обращения представителя юридического лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности.

Документ, подтверждающий факт установления опеки или попечительства

Оригинал и копия. Оригинал возвращается после сверки с копией.
Если заявление подается опекуном малолетнего (до 14 лет) или недееспособного лица.

Заявление на регистрацию уступки прав требования от цедента

Оригинал. Представляется по количеству лиц, переуступающих право требования
В любом случае

Заявление на регистрацию уступки прав требования от цессионария

Оригинал. Представляется по количеству лиц, принимающих право требования
В любом случае

Заявление об уточнении вида назначения платежа

+ копия платежного документа
Заполняется в случае, если государственная пошлина была оплачена не по КБК МФЦ.

Нотариальная доверенность на представителя

Оригинал и копия. Оригинал возвращается после сверки с копией.
Если обращается представитель по доверенности.

Замена залогодержателя в ипотечных сделках Текст научной статьи по специальности «Право»

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Овчинников С. В.

Рассматриваются вопросы порядка и последствий уступки прав по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой с акцентом на арбитражную практику Российской Федерации.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Овчинников С. В.

Mortgagee’s Substitution in Credit Transactions

The article pays particular attention to legal consequences given by Russian law to transactions by which rights were conceded by mortgagee to other persons and legal entities.

Текст научной работы на тему «Замена залогодержателя в ипотечных сделках»

ЗАМЕНА ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ В ИПОТЕЧНЫХ СДЕЛКАХ

Кафедра гражданского и трудового права Российский университет дружбы народов Ул. Миклухо-Маклая, 6, 117198 Москва, Россия

Рассматриваются вопросы порядка и последствий уступки прав по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой с акцентом на арбитражную практику Российской Федерации.

Одной из основных проблем, связанных с активно развивающимся в Российской Федерации института ипотеки, выступает отсутствие кредитной истории у залогодателя. Оно лишает кредитора полной информации о надежности залогодателя при оценке перспектив установления правовых взаимоотношений. Такая проблема побуждает кредитора уступать право требования по кредитному договору третьему лицу, которое располагает временем и возможностями для исполнения такого договора. Замену кредитора в ипотечной сделке может вызвать и иное обстоятельство — угроза банкротства кредитора. Эти обстоятельства делают весьма актуальным обращение к вопросу о передаче прав залогодержателя по договору об ипотеке.

Действующее законодательство позволяет осуществить такую замену несколькими способами:

— совершением цессии между залогодержателем и другим лицом (ст. 47 Закона об ипотеке);

— совершением цессии между залогодержателем и новым кредитором (ст. 384 ГК РФ);

— передачей прав по закладной путем совершения на ней передаточной надписи в пользу нового владельца закладной и передачи ему закладной (ст. 48 Закона об ипотеке).

Какими же требованиями связывает участников таких сделок российское законодательство?

Во-первых, договор уступки залогодержателем прав по договору об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в Едином реестре в том же порядке, который установлен для регистрации сделок с недвижимостью (п. 1,2 ст. 389 ГК РФ, п. 4 ст. 47 Закона об ипотеке (в редакции Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ.

Во-вторых, в качестве основания подлежат указанию первоначальный договор об ипотеке и договор уступки залогодержателем своих прав. Предыдущая запись об ипотеке погашается, а тот факт, что обременение преобразуется в пользу третьего лица, требует указания в штампе погашения номера подраздела и листа, на котором учинена новая ипотечная запись (п. 63 Правил ведения Единого реестра, далее — Правил). Совершение регистрации уступки прав удостоверяется штампом о регистрации сделки на договоре передачи прав залогодержателем. Поскольку п. 3 ст. 47, касаясь уступки зало-

Читать еще:  Можно ли сократить срок ипотеки в сбербанке

годержателем прав по договору об ипотеке, ставит действительность последней в зависимость от уступки тому же лицу прав требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, то, очевидно, на регистрацию должен быть представлен и договор уступки требования по основному, например, кредитному договору.

Что касается регистрации цессии, то она может осуществляться по заявлению нового залогодержателя, ведь требование регистрации по заявлению залогодателя противоречило бы п. 2 ст. 382 ГК РФ, согласно которой для перехода к другому лицу прав кредитора согласие должника не требуется, если иное не предусмотрено законом или договором.

В своем информационном письме Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ [1] показывает необходимость государственной регистрации.

Акционерное общество предъявило к индивидуальному предпринимателю иск о взыскании долга по договору займа и об обращении взыскания на здание и земельный участок, которые были заложены им в обеспечение исполнения своих обязательств по договору займа. При этом акционерное общество ссылалось на то, что право требовать от предпринимателя возврата долга было уступлено ему обществом с ограниченной ответственностью (первоначальным кредитором по договору займа) на основании заключенного между ними в простой письменной форме соглашения об уступке права. Поскольку соглашением об уступке не было предусмотрено иное, то в соответствии с абзацем первым п. 3 ст. 47 Закона об ипотеке к акционерному обществу как цессионарию по основному обязательству перешли и права по договору об ипотеке на принадлежащие индивидуальному предпринимателю здания и земельный участок, который был заключен между ним и обществом с ограниченной ответственностью.

Арбитражный суд удовлетворил иск акционерного общества о взыскании с индивидуального предпринимателя долга по договору займа и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на здание и земельный участок, заложенные предпринимателем в обеспечение исполнения им своих обязательств по договору займа. Суд указал, что при уступке прав по основному обязательству, исполнение которого обеспечено договором об ипотеке, к цессионарию переходят и права по договору об ипотеке. Как предусмотрено абзацем вторым п. 3 ст. 47 Закона об ипотеке, уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основном)’ обязательству) в соответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, что и договор, из которого это обязательство возникло. Так как договор займа был заключен в простой письменной форме, уступка требования, вытекающего из этого договора, хотя бы она и влекла уступку права по договору ипотеки, заключенному в нотариальной форме, должна была быть совершена в этой же форме.

Вместе с тем в соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Следовательно, переход требования но договору ипотеки в результате уступки требования по основному обязательству подлежал государственной регистрации. Истец как новый залогодержатель, к которому права по договору об ипотеке переходят не в порядке уступки права требования, а по иным основаниям, установленным законом, вправе в любой момент потребовать от учреждения юстиции внесения изменений в регистрационную запись на основании одного лишь своего собственного заявления.

Поскольку такая государственная регистрация к моменту вынесения судом решения еще не была произведена, то в отличие от прав по договору займа права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение обязательства по возврату займа, к истцу еще не перешли.

В своем приказе Минюст РФ от 15.06.2006 № 213 [2] определяет порядок государственной регистрации при уступке прав по договору об ипотеке и порядок государственной регистрации при уступке права требования по обязательству, обеспеченному ипотекой.

При переходе прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, от кредитора, выступающего в качестве залогодержателя, к другому лицу по основаниям, указанным в законе иным, чем на основании уступки прав требования, к этому лицу также переходят права по договору об ипотеке. Такое лицо вправе потребовать от учреждения юстиции регистрации перехода к нему прав по договору об ипотеке при представлении документов, удостоверяющих переход к нему прав по основному обязательству, обеспеченному этой ипотекой, что подтверждается информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 [2].

Банк обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным уклонения учреждения юстиции от внесения изменений в запись о государственной регистрации договора об ипотеке.

Банк выступил в качестве поручителя по договору поручительства, которым было обеспечено исполнение заказчиком обязательства по оплате подрядчику выполненных им работ. Помимо договора поручительства, заключенного между подрядчиком и банком, исполнение заказчиком его обязательства перед подрядчиком было обеспечено также договором об ипотеке принадлежащего заказчику здания. Так как заказчик не выполнил свои обязательства перед подрядчиком, последний предъявил требование к банку. Банком обязательство было исполнено.

В соответствии с п. 1 ст. 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю. Соответственно к банку помимо права подрядчика по основному обязательству, вытекающему из договора подряда, также перешли и права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение этого обязательства.

Учреждение юстиции отказало банку в приеме у него документов на внесение изменений в регистрационную запись в части указания банка в качестве нового залогодержателя по договору ипотеки, сославшись на то, что с соответствующим заявлением к нему должен также обратиться и первоначальный залогодержатель, права которого перешли к банку.

Арбитражный суд заявление удовлетворил, указав, что если права по договору об ипотеке перешли не в порядке уступки требования, а по иным основаниям, установленным законом, новый залогодержатель вправе потребовать от учреждения юстиции внесения изменений в регистрационную запись на основании одного лишь своего собственного заявления.

Передача прав по договору о залоге как обеспечительному обязательству возможна путем передачи прав по основному обязательству.

Статья 384 ГК РФ включает в объем прав кредитора, переходящих к другому лицу, и права, обеспечивающие исполнение обязательства, т.е. уступка банком прав кредитора по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, влечет перемену залогодержателя в залоговом обязательстве. Договор цессии по кредитному договору, в отличие от цессии Но ипотечному договору, может быть заключен в простой письменной форме и не подлежит государственной регистрации, поскольку не является сделкой с недвижимостью. Но его заключение влечет перемену лица, в пользу которого зарегистрирована ипотека, что должно быть отражено в Едином реестре. В Единый реестр вносится новая запись об ипотеке на основании ранее зарегистрированного

договора о залоге и договора уступки прав по основному обязательству, а предыдущая запись об ипотеке погашается в соответствии с п. 63 Правил.

Такое занесение сведения не является тождественным регистрации сделки, поскольку уступка права по кредитному договору не является сделкой с недвижимостью. Оно также не тождественно и внесению изменений в запись об ипотеке, поскольку разделом VII Правил предусмотрено внесение записей об изменениях, не влекущих за собой перехода права, т.е. речь идет о регистрации ипотеки как обременения вещного права на недвижимость в пользу другого лица. Произведенная государственная регистрация ипотеки в пользу нового залогодержателя может быть удостоверена выпиской из Единого реестра.

Хотя передача прав по закладной осуществляется в порядке, установленном для ордерной ценной бумаги, — путем совершения передаточной надписи, закладная является именной ценной бумагой. В соответствии с п. 2 ст. 146 ГК РФ права, удостоверенные именной ценной бумагой, передаются в порядке, установленном для уступки требований (цессии). Совершение передаточной надписи и передача закладной новому владельцу является сделкой, на основании которой происходит перемена ипотечного залогодержателя и кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

Таким образом, квалификация регистрации передачи прав по закладной как регистрации сделки небесспорна. В нормативных актах по государственной регистрации необходимо дать более точно определение действий учреждений юстиции при регистрации ипотеки и регистрации передачи прав по ипотечному договору. До сих пор не поддаются однозначному определению действия учреждений юстиции при перемене владельца закладной в результате правопреемства или на основании судебного решения. Полагаем, что в Единый реестр должна быть внесена новая запись об ипотеке с указанием нового залогодержателя, что не является ни регистрацией сделки, ни регистрацией «права залога». При этом удостоверить регистрацию нового владельца закладной можно выпиской из Единого реестра, поскольку на самой закладной совершаются только передаточные надписи.

1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» от 28.01.2005 №90.

2. Приказ Минюста РФ «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» от 15.06.2006 № 213.

MORTGAGEE’S SUBSTITUTION IN CREDIT TRANSACTIONS

Department of Civil and Labour Law Peoples’ Friendship University of Russia Miklukho-Maklaya St., 6; 117198 Moscow, Russia

The article pays particular attention to legal consequences given by Russian law to transactions by which rights were conceded by mortgagee to other persons and legal entities.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector