0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Какая недвижимость может стать залоговой

Как получить кредит в залог недвижимости в Сбербанке: условия и варианты предоставления займа

Оформление недвижимости в залог — это обеспечительная мера, которая гарантирует кредитору возврат денежных средств. Залогом выступает собственность заемщика — квартира, загородный дом или земельный участок. Если должник не вернет кредит вовремя или не уплатит проценты, банк заберет недвижимость себе.

Такой вид кредитования есть во всех крупных банках страны. В статье мы рассмотрим особенности кредитования под залог недвижимости в Сбербанке — узнаем особенности программы и правила оформления займа, выявим преимущества и недостатки.

Кто может оформить такой кредит

Оформить кредит под залог недвижимости в Сбербанке может не каждый. Кредитор выдвигает следующие требования к заемщикам:

  • гражданство РФ;
  • возраст не менее 21 года на момент оформления кредита и не более 75 лет на дату внесения последнего платежа;
  • стаж работы не менее 6 месяцев на текущем месте работы и не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет;
  • наличие стабильного заработка;
  • положительная кредитная история — у потенциального заемщика не должно быть непогашенных платежей по оформленным раннее кредитам. Кредитную историю заранее узнают в Бюро кредитных историй.

Возможно привлечение созаемщиков. Требования к ним аналогичны. Привлечения созаемщиков увеличивает шансы на одобрение заявки, особенно если речь идет о крупных суммах.

Какая недвижимость может стать залоговой

Залоговая недвижимость должна принадлежать заемщику на праве собственности.

Объектом залогового обеспечения выступает:

  • жилое помещение с земельным участком, на котором оно находится;
  • жилое помещение (квартира, комната, таун-хаус);
  • гараж;
  • земельный участок.

Недвижимость должна соответствовать требованиям Сбербанка. Если залог находится в аварийном состоянии или имеет обременения — в кредите откажут. Пример: гражданин А. подал заявку на нецелевой кредит под залог недвижимости и в качестве обеспечения решил предоставить деревянный дом 1970 года постройки. В выдаче займа гражданину А. откажут, так как определить ликвидность такой недвижимости невозможно.

Определяют стоимость залога независимые эксперты — оценочные организации. По закону заемщик может самостоятельно обратиться в такую организацию, а может воспользоваться услугами Сбербанка. Как правило, у каждого кредитора есть свои оценочные компании. Однако расходы по оплате услуг все равно ложатся на плечи заемщика.

На какие виды кредитования можно претендовать

Сбербанк предлагает оформить под залог недвижимости нецелевой кредит — то есть выдает деньги на любые нужды. Кредит можно взять на покупку жилья как ипотеку, но без первоначального взноса.

Минимальная сумма кредита 500 000 рублей, максимальная — 10 000 000 рублей (или 60% оценочной стоимости объекта недвижимости, оформляемого в залог). Срок кредитования — до 20 лет.

Процентные ставки:

  • от 11,6% годовых для клиентов, получающих зарплату на счет карты или вклада в Сбербанке;
  • от 12,1% — если заемщик не получает зарплату в Сбербанке;
  • от 12,5% — если заемщик отказался от страхования жизни и здоровья в соответствиями с требованиями кредитора.

Рассчитать кредит удобно на сайте sberbank.ru во вкладке «Нецелевой кредит под залог недвижимости». В полях для ввода указывают цель займа, стоимость недвижимости под залог, сумму и срок кредита. Онлайн-калькулятор укажет размер ежемесячного платежа и необходимый доход.

Как получить кредит под залог недвижимости в Сбербанке

Заемщик заполняет заявление-анкету, где указывает ФИО, адрес и место проживания, информацию о трудоустройстве и размере заработной платы. Также в анкете он прописывает сведения о семейном положении и контактную информацию. Этап заполнения анкеты важен — это первый документ, на основе которого кредитор принимает предварительное решение — одобрять заявку или нет.

Сбор пакета документов

Второй шаг — сбор пакета документов. Для рассмотрения заявки на оформления кредита под залог недвижимости понадобятся:

  1. Паспорт гражданина РФ с отметкой о регистрации.
  2. Документы, подтверждающие финансовое состояние заемщика. Это может быть справка по форме Банка или справка по форме 2-НДФЛ.
  3. Документы, подтверждающие трудовую деятельность заемщика — копия трудовой книжки или выписка из нее; справка от работодателя, содержащая сведения о занимаемой должности и стаже работы; копия трудового договора с последнего места работы.

Внимание! При рассмотрении заявки на кредит учитываются доходы по основному и дополнительному месту работы, а также доходы от предпринимательской деятельности и частной практики, пенсии, стипендии и других источников в рамках законодательства (сдача в аренду недвижимого имущества, вознаграждения по гражданско-правовым договорам).

Помимо документов, содержащих информацию о трудовой занятости и уровне заработка, обязательны документы на недвижимость.

Заемщик предоставляет:

  • документ-основание возникновения права собственности (договор купли-продажи, мены, дарения; свидетельство о праве на наследство; решение суда);
  • отчет об оценке стоимости жилого помещения или земельного участка (предоставляется в оригинале для вложения его в кредитное досье);
  • выписку из государственного реестра недвижимости;
  • технический паспорт жилого помещения;
  • нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на передачу жилого помещения или земельного участка в залог;
  • справку об отсутствии обременений.

Срок рассмотрения заявки и порядок предоставления кредита

Срок рассмотрения кредитной заявки — не более 6 рабочих дней. В случае положительного решения деньги перечисляются единовременно на счет заемщика. Наличные средства предоставляются редко.

Кредит предоставляется гражданам РФ в отделениях Сбербанка по месту регистрации заемщика или одного из созаемщиков. Либо по месту аккредитации компании-работодателя заемщика/созаемщика.

Внимание! Согласно общим условиям предоставления, обслуживания и погашения «Нецелевого кредита под залог недвижимости», заемщик или созаемщик вправе получить кредит в течение 90 календарных дней с момента заключения договора.

В каких случаях возможен отказ

Сбербанк вправе отказать в выдаче займа, если заемщик не соответствует заявленным требованиям — не имеет официального трудоустройства или необходимого трудового стажа, стабильного заработка либо официального подтверждения дохода.

Также отказ возможен в случае, если у заемщика плохая кредитная история. В этой ситуации заемщик должен погасить все имеющиеся просрочки и только после этого подавать заявление на оформление кредита в банк.

Внимание! Сбербанк не обязан уведомлять потенциального заемщика о причинах отказа. Это может быть частая смена работы, отсутствие кредитной истории, наличие неработающего супруга и несовершеннолетних детей, отсутствие поручителей.

Повысить шансы на одобрение кредита под залог недвижимости поможет подробная консультация с сотрудником Сбербанка, внимательное заполнение анкеты-заявления и предоставление полного пакета документов. Также рекомендуется заранее запросить кредитную историю и закрыть все действующие просрочки.

Преимущества и недостатки кредитования под залог недвижимости в Сбербанке

К преимуществам относят крупную сумму займа и длительный срок кредита. Из плюсов отмечают более низкие ставки по сравнению с потребительскими кредитами. Таким предложением часто пользуются в том случае, если хотят приобрести дорогостоящий дом или дачу.

Клиентам, которые получают в Сбербанке заработную плату, предоставляют льготные условия кредитования (выдают деньги по ставке от 11,6% годовых). Рассчитать стоимость кредита и заполнить заявку можно на сайте Сбербанка. Там же вы узнаете подробные условия предоставления денежных средств.

Недостатки: расходы по оплате страхования и оценки недвижимости — это обязанность заемщика. Приходится отдавать деньги из личного кармана. Также могут возникнуть сложности с предоставлением залогового обеспечения — часты случаи, когда квартира или земельный участок не соответствуют заявленным требованиям.

Внимание! При оформлении любого кредита под залог недвижимости важно помнить, что в случае неуплаты долга банк заберет имущество заемщика в счет обеспечения задолженности. Оформление такого займа — серьезный шаг, требует взвешенного решения.

Заключение

Кредит под залог недвижимости от Сбербанка доступен физическим лицам от 21 года. Требуется заполнить заявление-анкету и собрать пакет документов: копия трудовой книжки, справка по форме банка или по форме 2-НДФЛ, отчет кредитной истории, отчет об оценке объекта недвижимости.

В качестве залога предоставляют квартиру, дом, земельный участок, гараж. Недвижимость должна принадлежать заемщику на праве собственности, что подтверждается соответствующими документами — выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, гражданско-правовым договором, решением суда. Заявка рассматривается в течение 6 рабочих дней.

Замах на метр. Как заработать на залоговой недвижимости

Залоговая недвижимость — это имущество, которое переходит в собственность кредитора, например банка, если заемщик нарушает или не исполняет обязательства по договору займа, обеспеченного залогом. Другими словами, если клиент банка перестает выплачивать ипотеку, его квартира в конечном счете может достаться кредитной организации. Владеть такой недвижимостью заимодателю невыгодно, поэтому он старается продать ее поскорее — иногда даже с некоторым дисконтом.

В этой связи залоговая недвижимость нередко ассоциируется у обывателя с покупкой по бросовым ценам. Это не совсем так, хотя, по словам опрошенных участников рынка, в некоторых случая экономия действительно может составить 15-30% от рыночной стоимости.

Тем не менее россияне все чаще обращают внимание на залоговое имущество. «Риелторы наблюдают рост продаж залоговых ипотечных квартир. Если в 2014 году соотношение залоговых и «обычных» квартир, выставляемых на продажу, составляло 1 к 35, то сейчас каждая 10-я квартира из выставленных на продажу является залоговой», — комментирует аналитик рынка недвижимости Дмитрий Апряткин.

Читать еще:  Кредит на коммерческую недвижимость частным лицам

По словам брокера агентства недвижимости «CENTURY 21 Серебряный Век» Карины Дохикян, в среднем по рынку залоговые объекты составляют 10% от предложения. Несмотря на то что имущество становится залоговым после многочисленных случаев неуплаты по займу, на нем нет какой-то «черной метки», — риелторы работают с такой недвижимостью так же, как и с обычными квартирами. «Работать по сделкам с залоговым имуществом можно и нужно: зачастую продажа квартиры, находящейся в залоге, — единственный выход для человека, попавшего в трудную ситуацию», — отмечает Дохикян.

Существуют три варианта покупки квартиры «с историей»: напрямую у должника, в ходе аукциона и у самого заимодателя. Каждый способ имеет свои нюансы и сопряжен со специфическими рисками. Разберем их подробнее.

Сделка с должником

Кредитор и должник нередко пытаются решить проблему во внесудебном порядке. Это предполагает, что должник погасит кредит и образовавшуюся неустойку за счет самостоятельной продажи заложенного объекта.

Преимущество «добровольной» продажи в том, что покупатель может без труда изучить объект до заключения сделки. Правда, всесторонняя проверка чистоты сделки и того, насколько этот актив свободен от посягательств предыдущего собственника, всецело ложится на плечи покупателя.

«Риелтор может только потребовать у продавца предоставить документы — особых прав по получению информации о сторонах сделки у него нет. По этой причине риелторские организации зачастую стараются не выдавать письменных заключений о чистоте объекта недвижимости, чтобы в дальнейшем было затруднительно привлечь их к ответственности», — объясняет адвокат Сергей Головин.

Что касается выгоды от сделки — в зависимости от обстоятельств она может быть и «в рынке», и колебаться в ту или иную сторону.

«В случае продажи по соглашению, стороны обычно пытаются продать вещь на 10-15% дороже от первоначальной стоимости, чтобы погасить долг по процентам, а также остаться в некоторой выгоде», — предупреждает юрисконсульт компании Alta Via Леонид Титов.

По словам управляющего Санкт-Петербургским филиалом «Росгосстрах Банка» Елены Веревочкиной, в некоторых случаях на этапе добровольной реализации банки с согласия должников размещают информацию об объекте на своем сайте или обращаются к услугам специализированного агентства. За счет этого стоимость квартиры может сразу же повыситься на 10-15% относительно рыночной, но это нивелируется сниженными рисками — опять же за счет участия банка.

Руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» Андрей Комиссаров, в свою очередь, утверждает, что цена при добровольной продаже имущества, скорее всего, будет равна рыночной либо на несколько процентов ниже.

Опрошенные эксперты сходятся во мнении, что главный риск подобной сделки — это недобросовестность продавца. Дело в том, что оформить договор купли-продажи можно только после полного погашения займа и снятия обременения с объекта недвижимости.

«Погашение долга и снятие обременения растянуты по времени. Перерегистрация объекта на нового собственника откладывается, и, как следствие, недобросовестный бывший должник может не исполнить своих обязательств», — поясняет глава комплаенс-службы Castle Family office в России и СНГ Анатолий Плосконос.

Таким образом, в худшем сценарии деньги до банка могут так и не дойти: обременение останется на заемщике, а покупатель окунется в череду судебных тяжб в попытках что-либо доказать. Еще один вариант: продавец может взять несколько задатков от заинтересованных покупателей и в итоге отменить сделку.

Мощной страховкой от приобретения жилья «с сюрпризом» может стать совершение сделки под контролем кредитной организации — к примеру, осуществление расчета через две банковские ячейки. Также можно подстраховаться, перечислив деньги напрямую в кредитную организацию в счет погашения долга предыдущего владельца.

Торги и аукционы

Если заемщику и банку не удалось решить вопрос мирным путем, то заложенный объект по решению суда выдвигается на публичные торги. Обычно кредитная организация запускает работу с просроченной задолженностью спустя три месяца полного отсутствия платежей по займу, обеспеченному залогом, однако весь процесс может растянуться на два года.

Торги проводятся либо на персональных интернет-площадках банков, либо на специализированных платформах, таких как zalog.lot-online.ru, bankrot.fedresurs.ru и пр. На каждой выбранной площадке потребуется аккредитация, а также сбор необходимых для подачи заявки документов.

Кроме того, операторы электронных площадок вправе устанавливать дополнительные комиссии за участие в торгах. «Тарифы для участников и организаторов торгов на каждой из площадок разнятся. В среднем эта сумма составляет 5-10 тыс. руб., причем для организаторов цены выше, чем для участников», — комментирует исполнительный директор НПО «Мостовик» Иван Киселев.

Партнер группы компаний SRG Максим Русаков отмечает, что для участия также необходимы усиленная квалифицированная подпись (электронно-цифровая) и обеспечительный залог, обычно в размере до 5% от стоимости имущества. «Залог учитывается в случае выигрыша на аукционе и возвращается, если объект вы не приобрели», — поясняет эксперт.

Торги считаются состоявшимися, если в них задействованы не меньше двух участников. Имущество достается тому, кто предложил лучшую цену. Если торги не состоялись, то на повторных цена объекта снижается на 15%. «Это уже последние торги. Если и они не состоятся, то банк оставляет квартиру за собой, приобретая ее в собственность в зачет долга», — поясняет генеральный директор ЮК «Правовые ресурсы» Александр Бездворный.

Иван Киселев добавляет, что 15% — максимальный дисконт на повторных торгах. Все остальное за границами правового поля.

Цена на недвижимость, выставленную на публичные торги, определяется отчетом независимого оценщика, поэтому соответствие рыночной ситуаций будет максимальным. Если стоимость квартиры заметно занижена — это может стать сигналом к более тщательной проверке, подчеркивает ведущий юрист «КСК групп» Денис Ладыгин.

По мнению директора по развитию «1Капиталь» Дмитрия Соломникова , приобрести актив по действительно выгодной цене поможет регулярный мониторинг торгов. «Купить действительно интересный актив по бросовой цене человеку с улицы невозможно, это как играть начинающему трейдеру на фондовой бирже — опытный трейдер всегда в конечном итоге переиграет и будет в плюсе», — считает он.

В целом, участие банка в торгах — гарантия чистоты сделки и снижения рисков.

«При реализации имущества банки обеспечивают максимальную прозрачность, указывая все ограничения связанные с объектом. Можно быть уверенным, что сделка с банком прозрачнее типовых сделок на рынке вторичной недвижимости», — говорит Максим Русаков.

Директор Азиатско-Тихоокеанского банка по корпоративному кредитованию Инна Наумова соглашается, что, приобретая залоговое имущество с торгов, покупатель может быть уверен, что объект проверен на юридическую чистоту и залогодержателем, и организатором торгов.

Один из главных рисков, связанных с покупкой недвижимости на аукционе, — оспаривание самих торгов по причине тех или иных нарушений. Чтобы убедиться, что торги санкционированы и проходят под контролем судебных приставов, ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов рекомендует проверить, есть ли извещение о проведении аукциона на сайте www.torgi.gov.ru.

«Покупателю следует отказаться от участия в торгах, если извещение об их проведении было опубликовано не на официальном сайте, поскольку такие торги могут быть признаны несостоявшимися», — поясняет Спиридонов.

С момента публикации сообщения о торгах у потенциальных покупателей есть возможность в течение 25 дней ознакомится с лотами и правоустанавливающими документами, подтверждающими основания нахождения этого имущества в собственности должника, напоминает генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова.

Андрей Комиссаров рекомендует обратить внимание еще и на то, что в квартирах, выставленных на публичные торги, могут оставаться прошлые жильцы, не желающие освобождать помещение, поскольку судебное постановление об обращении не равно моментальному выселению. «Таким образом, после покупки около года может уйти на выселение и юридическую очистку жилого помещения», — поясняет Андрей Комиссаров.

Покупка у банка

Квартиры, не проданные на торгах и аукционах, остаются на балансе кредитора. В дальнейшем он будет вынужден продавать такую квартиру как собственник, чтобы погасить образовавшийся долг и, по возможности, покрыть убытки.

Пресс-служба Росимущества в своем комментарии уточняет, что залогодержатель вправе оставить квартиру за собой, если она не было продана на повторных торгах. Цена приобретения (выкупа) кредитной организацией, согласно законодательству, не может быть более чем на 25% ниже установленной изначально.

Управляющий Санкт-Петербургским филиалом «Росгосстрах Банка» Елена Веревочкина утверждает, что для кредитных организаций такой вариант не является предпочтительным: принимая имущество на баланс, банку приходится создавать под него резервы. Таким образом, он стремится продать объект поскорее.

«В большинстве случаев продажа залогового имущества после принятия его на баланс осуществляется по среднерыночной цене. Многие банки предоставляют кредиты на покупку залогового жилья с более выгодной процентной ставкой», — комментирует Веревочкина. По опыту управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, на этом этапе банк готов давать большие скидки на имущество в залоге — они могут достигать 30% от стоимости.

Риски при покупке залоговой недвижимости непосредственно у банка сохраняются те же, что и при участии в первичных или повторных торгах, — есть шанс получить квартиру вместе с жильцами.

Читать еще:  Кредит наличными в банке тинькофф онлайн заявка

Как снизить риски

Чтобы наверняка избежать проблем с залоговым имуществом, особенно в случае приобретения напрямую у собственника, эксперты рекомендуют не пренебрегать информацией из открытых источников.

Какая недвижимость может передаваться в залог банку

При оформлении больших по размеру кредитов, банк требует от потенциальных заемщиков различных гарантий того, что средства будут возвращены в установленные сроки. Потому нередко необходима передача определенной недвижимости в залог. В этом случае нередко предлагаются выгодные условия кредитования, так как уменьшаются риски.

Какая недвижимость может использоваться

Для передачи объекта в залог надо определить требования данного учреждения к этому имуществу. Принимаются только те виды недвижимости, которые являются ликвидными, а также могут при необходимости продаваться банком.

Поэтому стоимость такого объекта должна быть больше, чем выдаваемая по договору сумма. Договором оговаривается, будет ли это имущество отчуждаться или оставаться у заемщика для его использования.

Какие требования предъявляются к объектам

Недвижимость может использоваться в форме залога, если отвечает некоторым требованиям банка. Обычно у заемщиков имеются в распоряжении только жилые объекты, поэтому они должны отвечать требованиям:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов с долгами, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам +7 (499) 450-27-46 . Это быстро и бесплатно !

  • отсутствие перепланировки или иных изменений, осуществленных без предварительного получения на это разрешения;
  • наличие документов, которые подтверждают, что объект действительно принадлежит потенциальному заемщику;
  • человек является единственным владельцем недвижимости, так как обычно доля не принимается.

Нередко банки принимают даже земельные участки, принадлежащие потенциальным заемщикам. На них должна иметься необходимая документация, а также земля должна предназначаться для с/х. Желательно, чтобы ее размер был не больше 1 ГА.

Не допускается пользоваться для передачи в залог банку недвижимостью при условиях:

  • нет документации на объект;
  • сооружение является памятником архитектуры;
  • ранее проводилась перепланировка без предварительного согласования;
  • предлагается банку недостроенный объект;
  • если в квартире прописаны несовершеннолетние, то она не будет принята;
  • так же отказ будет получен, если собственником является пенсионер.

Если государственными органами накладывается мораторий на продажу определенного объекта, то им невозможно воспользоваться гражданину для передачи банку в залог.

Какие потребуются бумаги

Передача банку недвижимости в залог непременно сопровождается подготовкой пакета документации. В него включаются бумаги:

  • заявление в форме анкеты, которое надо заполнять достоверной и актуальной информацией;
  • справка 2-НДФЛ, получить которую можно в бухгалтерии основного места работы гражданина;
  • согласие супруга на передачу недвижимости в залог, если она является совместной собственностью;
  • если передается квартира, в которой прописан несовершеннолетний, то предварительно придется получить разрешение на этот процесс от органов опеки;
  • справка, полученная из домовой книги;
  • правоустанавливающие бумаги на квартиру или дом;
  • отчет о проведенной оценке недвижимости, на основании которого можно понять, какова его рыночная стоимость;
  • св-во о регистрации данного объекта;
  • техпаспорт и некоторые другие технические бумаги при необходимости.

Что такое кредит под залог, расскажет это видео:

На основании этой документации банк сможет оценить целесообразность оформления недвижимости в залог.

Можно ли заложить долю

Если у человека имеется только некоторая доля в квартире, то у него возникает вопрос, можно ли ею воспользоваться для оформления займа. Если принимается такое решение, то даже если банк примет только часть недвижимости, предварительно придется получать письменные согласия от остальных владельцев данного объекта.

Поэтому редко люди соглашаются на такое действие, так как это обусловлено многочисленными рисками для них. При оформлении кредита под залог этой недвижимости придется согласовывать это с другими жильцами.

Если они не будут согласны и не предоставят письменное согласие, то взять кредит на таких условиях не получится. Даже сами кредитные учреждения в большинстве случаев отказывают заемщикам в таком кредитовании.

Можно ли взять кредит под залог квартиры, купленной в ипотеку

Если гражданин уплачивает ипотеку, то залоговую недвижимость он больше не сможет применять для оформления другого займа. Это обусловлено тем, что банк потребует многочисленную документацию на объект, в которой будет указано обременение.

Отказ в кредитовании непременно будет получен, если на предлагаемой недвижимости имеется обременение. Так как квартира находится в залоге у другого банка, под нее невозможно оформить еще один кредит.

Зависимость размера кредита от стоимости объекта

Максимальная сумма напрямую зависит от стоимости передаваемой в залог недвижимости. Обычно банки выдают только 80% от данного значения. Именно поэтому требуется предварительно проводить оценку, чтобы определить цену объекта, по которой можно быстро его продать.

Особенности проведения оценки

Оценка должна проводиться только профессиональными оценщиками, причем они должны быть аккредитованы в банке. Для проведения оценки могут использоваться разные способы, а также учитываются основные характеристики объекта.

Нередко оценщики устанавливают слишком маленькую цену недвижимости. Если владелец не согласен с результатами, он может обратиться к другому независимому специалисту для проверки.

При установке другой цены, значительно отличающейся от первого значения, можно написать претензию в банк, поэтому нередко учитывается именно второй результат.

Риски владельца

Человек, передающий свою собственность в залог, рискует лишиться ее. Если у него по разным причинам возникнут финансовые проблемы, поэтому он больше не сможет уплачивать платежи по займу, то у банка имеется возможность конфисковать объект.

Какие плюсы и минусы получения кредита под залог, смотрите в этом видео:

Он продается на торгах, а большая часть средств направляется на погашение кредита и процентов. Оставшиеся небольшие средства будут возвращаться бывшему владельцу недвижимости. Регулируется процедура выдачи займов ФЗ №102 и ФЗ №353.

Заключение

Таким образом, для повышения вероятности одобрения займа люди часто пользуются своей недвижимостью, которая передается в залог банку. В этом случае она должна соответствовать многим требованиям. Дополнительно учитываются риски владельца, а также оценивается возможность наложения обременения на долю в жилье.

Какая недвижимость может стать залоговой

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 90₽ 30₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Купить квартиру можно не только у частных лиц и застройщиков. Куда дешевле в сравнении с аналогичными рыночными предложениями реализуется недвижимость, по тем или иным причинам конфискованная у бывших собственников. На аукционах, публичных торгах и в базах залогового имущества выставляют не только квартиры. Иногда там продают загородные дома, садовые участки и коммерческую недвижимость. Вместе с юристами разбираем основные преимущества и недостатки покупки банковского конфиската.

К категории залоговой недвижимости банков относятся те объекты, которые приобретались с привлечением заемных средств. «Действует правило: если заемщик по ипотечному договору перестает выплачивать долг по кредиту, банк или иная кредитная организация вправе изъять и реализовать залоговую недвижимость», — говорит адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. Для справки: долг россиян по ипотеке достигает 5,9 трлн руб.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на такое имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, а также при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества, объясняет юрисконсульт офиса «Таганское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Иван Лабека.

Среди предложений о продаже залоговой недвижимости есть действительно выгодные варианты. Купить такое жилье можно несколькими способами. При этом разные схемы приобретения отличаются неодинаковой степенью риска.

На аукционе банка

Залоговую недвижимость банки продают в основном на аукционах, считает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. При такой схеме недвижимость продается с добровольного согласия должника — банк-кредитор договаривается о реализации заложенного имущества во внесудебном порядке. «Скорее всего, в ближайшие годы аукционы будут проводиться чаще, поскольку банкам так или иначе надо избавляться от такой недвижимости», — говорит Старинский.

Все участники аукциона вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены продажи залогового имущества. Проигравшим этот задаток возвращается в полном объеме, а у победителя он идет в счет будущей покупки. «При этом стоит отметить, что торги выигрывает лицо, предложившее наиболее высокую цену за продаваемую недвижимость. Начальную цену лота определяет независимый оценщик», — добавляет Александр Тарасов. При этом если стоимость оценки явно существенно ниже рыночной, это может свидетельствовать о рисках, связанных с продаваемой недвижимостью и организацией торгов, предупреждает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Приобрести имущество проблемных заемщиков со значительной скидкой по такой схеме вряд ли удастся. «Банки стараются реализовывать такую недвижимость по более или менее рыночной цене», — объясняет Евгений Корчаго. А в результате азартной борьбы стоимость объекта в ходе аукциона может запросто превысить среднерыночные показатели.

Читать еще:  Калькулятор рефинансирования кредита в сбербанке на 2020 год

К тому же есть риск приобрести жилье с сюрпризом. В квартире могут быть прописаны бывшие собственники, дети или люди с инвалидностью, которых бывает невозможно снять с регистрационного учета. Таким образом, освобождение квартиры может растянуться на длительный срок. «Чтобы избежать подобной ситуации, перед покупкой залоговой квартиры целесообразно обратиться в регистрирующий орган и убедиться, что в квартире никто не прописан», — советует адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов.

На публичных торгах

Если заемщик не платит по кредиту и не готов продавать жилье добровольно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги. Они проводятся либо на персональных интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах. «Реализация конфискованного банком за невыплату кредита имущества через публичные торги — более длительный и сложный способ. Они проходят только после окончания судебного процесса, в котором суд по иску банка-кредитора принял решение обратить взыскание на заложенное имущество», — рассказывает Александр Тарасов.

Как и в случае с аукционом, квартира достается тому, кто предложил лучшую цену. «Если торги не состоялись, то на повторных цена объекта может быть снижена на 15%. Но, безусловно, на наиболее востребованные объекты недвижимости немало претендентов для покупки, в связи с чем цена на них снижаться не будет. Реальный шанс выгодно приобрести недвижимое имущество на публичных торгах — постоянно отслеживать проводимые торги», — объясняет Маргарита Захарова.

Торги и договор купли-продажи могут признать недействительными — это один из ключевых рисков. Например, если организаторы или участники нарушат правила проведения торгов и тем самым повлияют на их результат. «Чтобы убедиться в том, что торги санкционированы, следует запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта либо иных документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах. Кроме того, необходимо изучить положение о порядке проведения торгов», — предупреждает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

В течение трех лет бывший владелец вправе оспорить решение о наложении взыскания. «Если суд удовлетворит жалобу бывшего собственника, добросовестный покупатель будет обязан вернуть залоговую недвижимость. А банк, в свою очередь, вернет ему потраченные деньги. Но это длительный и трудоемкий процесс. Если недвижимость была конфискована на основании решения суда — важно убедиться, что оно вступило в силу и его никто не оспаривает на момент сделки», — предостерегает Александр Тарасов из «АВТ Консалтинга».

На онлайн-витрине банка

Квартиры, которые не удалось реализовать в процессе торгов, банки размещают у себя на официальных сайтах. Задача банка — продать залоговое жилье в короткие сроки, чтобы покрыть долг и образовавшиеся убытки. «Как правило, цена реализации таких объектов недвижимости соответствует среднерыночной стоимости. При этом банк гарантирует юридическую чистоту и прозрачность проведения сделки», — рассказали в пресс-службе банка ВТБ.

Однако если кредитная организация не может продать имущество по надлежащей цене, она всегда будет стремиться продать ее дешевле, считает Евгений Корчаго. «Недвижимость — это нецелевой актив банка, ему нечего с ней делать. Поэтому скидка может составлять до 50% в сумме, а иногда и больше. Могу привести свой пример. Квартира, которая приобреталась мною у банка, за последние полгода была не продана и трижды переоценена в сторону уменьшения», — делится он.

Многие банки для покупки жилья из залоговой базы предоставляют кредиты с более выгодной процентной ставкой. «Клиент может рассчитывать на льготные условия. Например, на льготную ставку по ипотеке или бесплатный аккредитив для расчетов», — комментирует директор департамента розничных продуктов МКБ Алексей Охорзин. «Оплатить покупку имущества покупатель может как за счет собственных средств, так и привлекая кредитные средства банка на специальных льготных условиях», — добавили в пресс-службе ВТБ.

Рисков для покупателя при такой схеме действительно очень мало, подтверждает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. «Но стоит учитывать, что покупатель сам должен изучить историю квартиры, так как банк не обязан сообщать ему обо всех нюансах», — предупреждает он.

Однако, как и в случае с торгами, посмотреть квартиру до покупки не получится. «Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни судебные приставы-исполнители. Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам. Можно посмотреть на состояние подъезда и дома. То есть узнать, когда он был построен или из какого материала сделан. Максимум — поговорить с соседями», — советует Иван Лабека.

Еще не конфискат: ипотечную квартиру можно купить напрямую у заемщика

Заемщик, который оказался в сложной финансовой ситуации, может самостоятельно продать свое жилье и на вырученные средства погасить остаток задолженности. «Залоговое имущество, пока оно не перестало быть частной собственностью и просто находится в залоге у банка, банками не продается. Такое имущество в случае дефолта заемщика продается самим заемщиком с согласия банка», — объясняет руководитель департамента по информационной политике АО «Российский аукционный дом» Алина Куберская.

Если должник не может или не хочет платить кредит, обе стороны заинтересованы погасить долг в кратчайший срок. «Происходит сделка купли-продажи между должником и покупателем, расчет между должником и банком и снятие обременения. В результате покупатель приобретает квартиру, банк получает деньги, а должник избавляется от долга», — рассказывает юрист адвокатского бюро «А2» Дени Мурдалов.

При таком варианте потенциальный покупатель получает большое преимущество — он может лично осмотреть квартиру или пригласить экспертов для оценки технического состояния жилья. Кроме того, есть хороший шанс получить скидку. «В данной ситуации заемщику необходимо как можно быстрее найти покупателя и получить денежные средства в счет оплаты своего долга перед банком, поэтому он готов пойти на существенное снижение цены», — считает Иван Лабека из «Инкома».

Перерегистрировать собственность по закону можно только после полного погашения долга. Только в этом случае банк снимет с имущества все обременения. А вот бывший должник тем временем может передумать продавать свою квартиру. В результате покупатель не сможет ни получить у банка уплаченные по договору деньги, ни принудить продавца оформить переход права собственности. Кроме того, нечестные заемщики иногда берут задатки сразу у нескольких заинтересованных лиц.

Самый простой способ обезопасить себя — заключить всестороннюю сделку между покупателем, продавцом и залогодержателем, уверен член совета при председателе Совета Федерации по взаимодействию с институтами гражданского общества Евгений Корчаго. «Погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности. При этом денежные средства закладываются в банковскую ячейку, и доступ к ним получает уже не продавец, а залогодержатель. Если сумма от продажи квартиры больше, чем сумма по залогу, то денежные средства могут быть заложены в две ячейки. Этот способ действительно работает, нам нередко приходится сопровождать подобные сделки», — говорит он.

Цены и советы юристов

Покупка залоговой недвижимости привлекает своим ценником. Логика здесь простая — торговой площадке нужно продать объект, поэтому начальная цена недотягивает до рыночной, объясняет эксперт «Инком-Недвижимости» Иван Лабека. «А поскольку рядовой покупатель не ищет себе квартиру на сайтах электронных торговых площадок, в этом сегменте рынка ажиотажа среди покупателей нет, поэтому квартира продается часто по цене ненамного выше начальной», — добавляет он. «Если анализировать цены на залоговую недвижимость, то они ниже рыночных в среднем на 10–15%», — говорит Александр Тарасов.

«Практика показывает, что такие схемы покупки недвижимости могут быть интересны тем, кто ищет, например, квартиры в конкретном районе, определенного метража, а аналогичные предложения на рынке отсутствуют», — добавляет Александр Тарасов из компании «АВТ Консалтинг».

Риск купить проблемный объект среди залоговой недвижимости снижен. До заключения сделки кредитная организация самостоятельно проверяет предмет залога. Такое жилье должно котироваться на рынке и быть ликвидным на тот случай, если в будущем банку потребуется реализовывать его своими силами. «Риски покупателя такой недвижимости не больше, чем при обычной купле-продаже. Разница состоит только в большом объеме документов, которые требуется изучить перед совершением такой сделки», — рассказывает юрист Дени Мурдалов из «А2».

Эксперты рекомендуют покупателям залоговых квартир заранее запрашивать выписку из ЕГРН, техническую документацию, выписку из домовой книги, внимательно изучать отчет о независимой оценке недвижимости. «Потенциальному покупателю также необходимо ознакомиться с условиями соглашения о залоге и понять, обоснованно ли залогодержатель обратил взыскание, а также соответствует ли процедура реализации имущества условиям соглашения», — советует адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector