Капитальный ремонт многоквартирного дома в кредит

Как оформить кредит на капитальный ремонт в доме со спецсчётом

ЖК РФ предусматривает возможность проведения капремонта в многоквартирном доме с привлечением кредитных средств, если накопленных на специальном счёте денег недостаточно для оплаты запланированных работ. Читайте о том, как взять такой кредит в банке и что делать, если после этого сменится владелец спецсчёта.

Создать спецсчёт и выбрать его владельца

Собственники на общем собрании в доме, выбрав специальный счёт как способ формирования фонда капремонта, определяют размер ежемесячного взноса, кредитную организацию, где счёт будет открыт, и владельца этого счёта (п. 1 ч. 3, ч. 4 ст. 170 ЖК РФ). Владельцем счёта в зависимости от формы управления домом становится ТСЖ/ТСН, ЖК, УО или региональный оператор (ч. ч. 2, 3 ст. 175 ЖК РФ).

Собственники на ОСС могу принять решение о получении владельцем специального счёта – УО, ТСЖ/ТСН, ЖСК – кредита или займа на проведение капитального ремонта общего имущества дома.

Такой вариант проведения капремонта выгоден в том случае, если на специальном счёте, где формируется фонд, недостаточно средств на все необходимые работы. Тогда собственники могут дать поручение владельцу счёта взять на эти цели кредит.

Повысить собираемость платежей за капремонт в доме

Чтобы подать заявку на кредит для проведения капремонта, необходимо соблюсти несколько требований ЖК РФ и кредитных организаций:

1. Фонд капремонта формируется на спецсчёте, открытом в одном из утверждённых ЦБ РФ для этого банков.
2. Владельцем специального счёта является УО, ТСЖ или жилищный кооператив, которые и станут заёмщиками по кредиту.
3. Собираемость платежей жителей дома за капитальный ремонт находится на высоком уровне. Банк имеет право установить собственные требования к этому показателю.
4. Решение о проведении ремонта в кредит принято на общем собрании собственников помещений в доме.

Размер кредита, на который может рассчитывать тот или иной многоквартирный дом, зависит от двух основных факторов: размера взноса на капремонт, установленного на общем собрании собственников в МКД, и площади дома. Эти параметры позволят банку определить сумму, ежемесячно поступающую на спецсчёт.

Напомним, что размер взноса на 1 кв. м. площади, установленный в МКД, не может быть ниже минимального уровня, утверждённого органами исполнительной власти субъекта РФ (ч. 8.1 ст. 156, ч. 1 ст. 161 ЖК РФ). Собственники вправе на ОСС увеличить взнос, сделав его выше минимального. В таком случае шанс получить необходимую сумму кредита увеличится.

Провести общее собрание собственников и подать заявку в банк

Итак, разберёмся в последовательности действий УО и собственников в ситуации, когда необходимо взять кредит на капремонт:

1. Оценить состояние общего имущества, составить перечень необходимых работ и их стоимость.

УО и собственники поймут, какая сумма кредита им понадобится для проведения капитального ремонта. Если сумма нужна внушительная, то заёмщикам следует подумать об увеличении размера взноса на капремонт с 1 кв. м., а также оценить процент собираемости взносов в доме. На этом этапе УО уже может обратиться в разные кредитные организации и собрать их предложения, чтобы выбрать наиболее подходящий кредитный продукт.

2. Подготовить общее собрание, в повестку дня которого необходимо, помимо обязательных о выборе председателя, секретаря и счётной комиссии, месте хранения протокола, включить следующие вопросы:

• провести капитальный ремонт общего имущества дома;
• утвердить перечень работ по капремонту, сроки их проведения и смету, подрядную организацию, лицо, которое будет от лица собственников подписывать акты, источники финансирования;
• профинансировать капремонт с привлечением кредитных средств;
• поручить УО подать заявку на кредит;
• заключить кредитный договор с указанием существенных условий договора: названия банка, цели и суммы кредита, сроков заключения и исполнения договора, а также лица, которое будет от лица собственников его заключать.

Отметим, что последний вопрос сразу выносится на голосование только в том случае, если владелец спецсчёта уже имеет информацию о кредитных предложениях различных банков и готов представить наиболее выгодную кредитную программу собственникам.

Если этой информации ещё нет, то собственники поручают УО/ТСЖ собрать такие данные и в установленный срок представить их на другом общем собрании. Тогда собственники утвердят банк для получения кредита, его сумму и сроки.

При необходимости собственники на ОСС утверждают повышение размера взноса на капитальный ремонт, что позволит им рассчитывать на большую сумму кредита. Также, согласно ч. 1.2 ст. 44 ЖК РФ, в повестку включается вопрос о погашении кредита и уплаты процентов за счёт средств фонда капитального ремонта.

3. Провести общее собрание собственников в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ.

Решение о получении кредита на капремонт должно быть принято не менее ⅔ от всех голосов собственников в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Протокол ОСС оформляется в соответствии со ст. 46 ЖК РФ.

4. УО как заёмщик готовит пакет документов, необходимых для подачи в банк: копию протокола ОСС, выписку со спецсчёта, заявление на получение кредита и другие документы, которые потребует банк. После этого заёмщик обращается с заявкой в кредитную организацию от лица собственников помещений в МКД.

Заключить кредитный договор с банком

Если банк одобрил заявку, то между ним и владельцем спецсчёта оформляется кредитный договор. Важно, чтобы в нём были чётко указаны:

• роль управляющей организации как лица, действующего от имени сообщества собственников;
• солидарная ответственность собственников помещений за невыплату кредита, а не владельца спецсчёта.

Когда кредитный договор заключён, банк перечисляет заёмщику деньги. Они направляются УО на оплату услуг подрядных организаций, которые проведут в доме капитальный ремонт общего имущества.

Перечисление средств в счёт погашения долга и процентов по кредиту со спецсчёта происходит согласно условиям подписанного кредитного договора и в силу ч. 1 ст. 174, п. 2 ч. 1 ст. 177 ЖК РФ. Деньги списываются на основании протокола ОСС, на котором было принято решение о заключении кредитного договора, и самого этого договора (ч. 5 ст. 177 ЖК РФ). Обязательства по выплате кредита лежат не на УО/ТСЖ, а на собственниках, от лица которых заключался договор (ч. 1 ст. 182 ГК РФ).

Если на специальном счёте окажется недостаточно средств для списания ежемесячного платежа и процентов по кредиту, то банк имеет право применить штрафные санкции. В таком случае срок выплаты кредита возрастёт в соответствии с увеличением суммы выплат, что коснётся интересов собственников.

Передать документы по кредитному договору при смене владельца спецсчёта

Случается, что в период действия кредитного договора в доме меняется форма управления или управляющая организация. В таком случае меняется и владелец специального счёта, с которого выплачиваются долг по кредиту и проценты. При этом, согласно ч. 3 ст. 176 ЖК РФ, смена владельца не является основанием для прекращения или изменения условий ранее заключённого кредитного договора.

Решение о новом владельце спецсчёта или изменении способа формирования фонда капремонта собственники должны принять на ОСС не позднее двух месяцев с даты, когда прежняя УО или ТСЖ прекратили управлять домом (ч. 8 ст. 175 ЖК РФ). До этого момента бывший владелец обязан обеспечить надлежащее исполнение всех взятых обязательств по кредитному договору (ч. 11 ст. 175 ЖК РФ).

В течение трёх дней с момента назначения нового владельца бывшая УО или ТСЖ обязаны передать ему документы, связанные со спецсчётом, в том числе кредитные договоры (ч. 12 ст. 175 ЖК РФ). Новая УО или ТСЖ обязаны такие документы принять. После этого к новому владельцу спецсчёта переходят все права и обязанности прежнего владельца (ч. 10 ст. 175 ЖК РФ).

Учесть сложные вопросы получения кредита на капремонт

В теории получение кредита на капитальный ремонт дома выглядит достаточно гладко. Но при этом управляющие организации и ТСЖ нередко сталкиваются с серьёзными проблемами:

1. Собственники отказываются повышать размер взноса на капитальный ремонт, и банк не выдаёт кредит в необходимой для проведения работ сумме.
2. Если в период действия кредитного договора падает собираемость платежей за капремонт и растёт задолженность жителей МКД, то за просрочку ежемесячных платежей санкции грозят УО как заёмщику, а не собственникам-неплательщикам.
3. Банки при оформлении кредита требуют гарантии или залог:

• если от лица собственников действует УО, то гарантией будут выступать её собственность и денежные средства, а вовсе не имущество собственников помещений в МКД;
• если за кредитом обращается ТСЖ, то вопрос с гарантией ещё сложнее, ведь товарищество – это некоммерческая организация, у неё нет своего имущества.

Поэтому в большинстве регионов банки не могут предложить собственникам и УО кредиты на капитальный ремонт с привлекательными условиями и низкой процентной ставкой. Чаще всего продукт оказывается слишком дорогим.

Но, несмотря на все трудности, по стране уже есть десятки примеров, когда общее имущество многоквартирного дома под управлением ТСЖ и УО ремонтировалось капитально с привлечением кредитных средств: например, в Ростовской области и Удмуртии.

ТСЖ и УО в этих регионах воспользовались не только предложениями банков, но и возможностями возмещения за счёт Фонда содействия реформированию ЖКХ процентной ставки по кредиту. Подобная финансовая помощь предоставляется согласно постановлению Правительства РФ от от 17.01.2017 № 18 домам, эксплуатируемых от 5 до 60 лет и с установленными ОДПУ коммунальных ресурсов.

Запомнить

Порядок действий УО и собственников в ситуации, когда денег на капитальный ремонт на спецсчёте не хватает и нужен кредит, выглядит следующим образом:

1. Провести осмотр дома, составить перечень необходимых работ по капремонту и смету на них.
2. Оценить, какую сумму кредита планируется взять и нужно ли повысить размер взноса на капремонт.
3. Собрать предложения банков по кредитным программам.
4. Организовать и провести общее собрание собственников, на котором ⅔ голосов собственников в доме должно быть отдано за использование при проведении капитального ремонта кредитных средств.
5. Собрать документы и подать заявку в выбранную кредитную организацию.

Провести общее собрание собственников и решить вопрос о получении кредита на капитальный ремонт дома гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%». Ольга Шевлягина

Почему банки не хотят давать кредиты гражданам на ремонт многоквартирных домов

О том, чтобы жители могли брать кредит на капитальный ремонт, эксперты заговорили еще в 2005 г., как только был принят новый Жилищный кодекс (ЖК) РФ. В ст. 44 ЖК (п. 1.2 ч. 2), посвященной общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме, сказано, что собрание может принять такое решение. Но для этого нужно, чтобы у дома был открыт специальный счет, куда поступают взносы на капитальный ремонт.

Нужда в кредите возникает, когда жители понимают, что в доме необходимы неотложные работы, но накопленных на спецсчете средств не хватает. «Или когда региональной программой точно определен срок ремонта, – добавляет Ирина Генцлер, директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» (ИЭГ). – Если собственники в установленный срок работы не проведут, потому что им не хватило денег, то им грозит потеря специального счета и перевод в систему «общего котла», к региональному оператору. Если люди хотят сохранить спецсчет, то им обязательно нужно изыскать дополнительные деньги». Эксперт считает, что, например, наиболее остро сейчас стоит вопрос с заменами лифтов. Если срок эксплуатации лифта истек, его остановят, а собственникам грозит перевод в «общий котел».

Строительство домов для обманутых дольщиков может быть остановлено

Где деньги взять?

Единственный банк, который последовательно занимается кредитованием капитальных ремонтов, – «Центр-инвест», работающий в Ростовской области, с филиалами в других регионах, в том числе и в Москве. Как сообщил Александр Долганов, директор представительства ПАО «КБ «Центр-инвест» в Москве, банк с 2012 г. финансирует капитальные ремонты многоквартирных домов, в которых владельцем специального счета является ТСЖ/ЖСК, по собственной программе кредитования, всего за время ее действия выдал 115 кредитов на общую сумму 169 млн руб. «Условия предусматривают открытие кредитной линии на срок до пяти лет по ставке 11% годовых. Заемщики дополнительно не несут расходы. Собственники жилья платят ежемесячно по кредиту практически те же самые деньги, что и отчисления в фонд содействия капремонту», – говорит Долганов. Кредитами воспользовались клиенты банка из Ростовской и Волгоградской областей, Москвы и Краснодарского края. Так, этим летом первый кредит сроком на три года получило ТСЖ «Надежда» в Москве (Очаковское шоссе) – для капитального ремонта фасада и выборочного ремонта кровли.

«Другие финансово-кредитные учреждения России пока проявляют сдержанный интерес к этому виду кредитования», – говорит Долганов.

Как это было в Ростовской области

Дом по адресу: Обухова, 43а, в городе Звереве Ростовской области – классическая небольшая пятиэтажка на 90 квартир. До того как жители решили образовать товарищество собственников жилья, дом, по словам Ирины Паламаренко, председателя ТСЖ «Обухова, 43а», был «в убитом состоянии, развалина, а не дом». Часть работ (заменили все инженерные системы, поставили домовые счетчики) удалось сделать за счет повышения тарифа на содержание общего имущества и текущий ремонт. Но нужно было привести в порядок обветшавший цоколь, провести капремонт межпанельных швов (в разрушенные швы можно было просунуть руку), отремонтировать крыльца, тротуары перед подъездами, отмостку (на ее месте росла трава и подвал регулярно затапливало). Средств на специальном счете не хватало – там было примерно 250 000 руб.

Сделок с квартирами все больше, а цены на них все меньше

Программа «Центр-инвеста» привлекла ТСЖ тем, что банк не требовал в залог имущество ТСЖ – у скромной пятиэтажки его и не было, – и умеренной ставкой. Другие банки, к которым обращалась Паламаренко, предлагали дать денег в долг минимум под 22% (только у «Возрождения» ставка была более или менее приемлемой – 14% годовых) и очень интересовались имуществом, которое могло бы послужить обеспечением кредита. В 2015-м банк дал товариществу в кредит на пять лет 900 000 руб. под те средства, которые собственники собирали на капитальный ремонт на специальном счете. Теперь ТСЖ расплачивается с «Центр-инвестом» за счет взносов на капремонт. «Даже не пришлось поднимать тариф: как люди платили минимальный размер взносов, установленный правительством Ростовской области, так и платят», – говорит Паламаренко. Есть все шансы справиться досрочно. Долг уже был бы погашен, если бы товарищество не решило поставить пластиковые окна в подъездах, а эта работа стоила около 200 000 руб.

Соседнему с ТСЖ «Обухова, 43а» дому, где Ирина работает управляющим ТСЖ по договору, удалось не только взять кредит, но и попасть в программу Фонда содействия реформированию ЖКХ, которая предусматривала возмещение части расходов на уплату процентов за пользование кредитом. Фонд должен возместить дому 204 000 руб. «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в прошлом году осуществлял программу по поддержке капитального ремонта, в том числе с привлечением кредитных средств. Фонд давал субсидию на оплату процентов по этому кредиту, равную ставке ЦБ. Скажем, если кредит выдавался под 12% годовых, а ставка ЦБ была 9%, то она и компенсировалась и собственники практически оплачивали разницу», – комментирует Генцлер.

Как собственникам жилья в новых домах избежать платы за капитальный ремонт в «общий котел»

Лифтовая программа в Удмуртии

Программой Фонда по субсидированию ставки успели воспользоваться и в Удмуртии. Там кредиты получали управляющие организации (УО), (а в Ростовской области – ТСЖ). Так, Промсвязьбанк выдал кредиты четырем УО для замены лифтов в 14 домах.

«Поскольку взносы в Удмуртии были не самые высокие – на уровне 6–7 руб., а банк соглашался дать кредиты на срок 5–6 лет, то за счет таких взносов невозможно было погасить кредит. Поэтому в Удмуртии власти приняли решение о выделении домам, которые вошли в эту программу, целевой субсидии в размере 50% от стоимости работ, остальная часть оплачивалась за счет накоплений и кредита. За субсидированием процентной ставки по такому привлеченному кредиту Удмуртия и обращалась в Фонд содействия реформирования ЖКХ», – комментирует Генцлер. Например, по официальной информации правительства Удмуртии, Промсвязьбанк предоставил собственникам квартир в ижевской многоэтажке (ул. Т. Барамзиной, 2) кредит в 1,9 млн руб. Всего на замену четырех лифтов требовалось более 6 млн руб. Из них 2,5 млн компенсировал бюджет Удмуртии и 640 000 руб. – бюджет Ижевска. Еще 1,2 млн руб. жильцы накопили на спецсчете.

Программа Фонда ЖКХ по субсидированию ставки была рассчитана на год. «Кто успел в нее попасть, тот и получил. В этом году (на момент публикации. – «Ведомости») пока еще не было постановления, продлевающего такие меры поддержки. Хотя появилось много желающих», – говорит Генцлер.

И еще один немаловажный момент. Жители возвращают деньги банку за счет ежемесячных взносов на спецсчет. В Москве, где высокий взнос (17 руб. за 1 кв. м), нет необходимости увеличивать его дополнительно. «В Удмуртии размер взноса небольшой, и банк, оценивая возможности предоставления кредита на смену лифта, посчитал, насколько нужно увеличить взнос. Например, с 7 до 9 или 11 руб. за метр. Если собственники принимают решение о таком взносе на собрании, они получают кредит. В Удмуртии эти решения принимали», – комментирует эксперт.

Банки видят одни риски

Чтобы подобные программы пошли в народ, банкам необходимо специальное регулирование – они помимо жилищного законодательства в первую очередь руководствуются законодательством Центробанка, своего регулятора. И в настоящее время с учетом всех рисков не могут предложить людям привлекательный продукт – он получается дорогим.

Как объясняет Генцлер, по российскому законодательству за кредитом может обратиться или физическое, или юридическое лицо. В случае с кредитом на капремонт обращаться в банк должен весь коллектив собственников помещений – а это и не юридическое, и не одно физическое лицо. Но вопрос о том, что кредит может взять сообщество собственников, банковским законодательством не урегулирован.

На деле получается, что в банк за кредитом обращается юрлицо (УО или ТСЖ), но за ним стоят собственники, которые платят взносы на спецсчет. «Цепочка получения кредита через агента в настоящее время довольно сложна. Возникают вопросы: кто отвечает за возврат долга, как оценить платежеспособность заемщика? По сути дела, банк видит и оценивает только юридическое лицо, которое к нему пришло, – ТСЖ или УО. Но ведь это не имеет прямого отношения к кредиту», – рассуждает Генцлер.

Получая кредит, УО принимает на себя риск. Однако отношения между собственниками и УО могут быть прекращены в любой момент, так что брать на себя риск за этот кредит не в интересах бизнеса. С точки зрения банка ТСЖ несколько более надежная сторона в кредитном договоре, чем УО, его сложнее отодвинуть от управления домом. Но если оценивать товарищество как заемщика, то у него практически нет своего имущества, мало средств. Получается, что банк видит одни риски.

Да и мало какому «управдому» захочется быть ответственным за чьи-то долги. По мнению Юрия Кочеткова, председателя ассоциации управляющих организаций «Бурмистр», из-за того что стороной кредитного договора выступают не собственники помещений в многоквартирном доме, все претензии по соблюдению графика платежей банк будет предъявлять заемщику, в роли которого выступает УО или ТСЖ. И может обратить взыскание на деньги, находящиеся на специальном счете. Если на спецсчете денег недостаточно, то действующее законодательство не запрещает банку обратить взыскание и на имущество заемщика. «Значит, при плохой платежной дисциплине собственников помещений расплачиваться за ремонт придется управляющей компании или ТСЖ», – резюмирует Кочетков.

Застройщики Московского региона получили разрешения на годы вперед

Институт экономики города подготовил проект изменений в Жилищный кодекс, который некоторым образом смягчал бы эти риски. По словам Генцлер, идея проекта заключается в том, чтобы определить: если решение о привлечении кредита принимают собственники на общем собрании и собираются возвращать за счет взносов за капремонт, то это кредит всех собственников помещений и ответственность за его возврат должна лежать на них самих. Фактически свои обязательства по кредитному договору каждый собственник исполняет, просто уплачивая свои обязательные взносы, говорит Генцлер.

Долганов согласен с тем, что подобная инициатива сделает отношения по поводу кредитования капремонтов понятными для всех участников. А Кочетков видит проблему в том, что у банков, которые работают с такими кредитами, «на порядок вырастут затраты на взыскание задолженности с отдельного неплательщика».

Председатель правления Союза жилищных организаций России Константин Крохин вообще не верит в то, что кредитование капитальных ремонтов будет подхвачено банками и станет популярно у граждан. Банкам необходимо серьезное обеспечение – залог в виде общего имущества дома. Без залога «ни один нормальный банк кредит не даст», считает эксперт (как рассказала Генцлер, самые первые кредиты на капремонты тоже выдавались под залог имущества). Подавляющее большинство жителей, по мнению Крохина, не заинтересованы в получении денег на подобных условиях. У людей сегодня нет мотивации, они лучше будут писать жалобы, подавать в суд, требовать, чтобы государство им сделало капитальный ремонт, уверен он. И люди не очень-то и виноваты – по мнению эксперта, собственник в России практически отстранен от управления домом, а система ЖКХ «заточена на освоение государственных денег».

Чужой опыт

В качестве положительного примера Крохин приводит опыт Южной Европы – Италии, Испании, Франции – и частично Германии, откуда в России практически списали модель кондоминиума: ТСЖ. Там принимаются госпрограммы поддержки энергоэффективности (понятие «капитальный ремонт» ушло в прошлое). Дома, построенные 50–60 лет назад, необходимо довести до этих современных требований: поменять коммуникации и улучшить их теплоизоляционные свойства. Собственники решают на общем собрании воспользоваться этой помощью и получают по такой госпрограмме кредит или субсидию под низкий процент. «Эти деньги люди возвращают в течение 10–20–30 лет, долги включаются в квартирную плату», – говорит эксперт.

Почему российские застройщики больше не смогут строить много жилья

Генцлер приводит похожий пример, но из практики Восточной Европы – Эстонии. Страна проводила программу поддержки комплексного ремонта, направленного на повышение энергоэффективности. Если энергоэффективность повышалась на три класса, это позволяло взять кредит до 20 лет под субсидируемую ставку и еще субсидию – до 35% от стоимости ремонта. Поскольку в Европе были более дешевые деньги, кредиты предоставлялись под 4% годовых. Когда кредиты подорожали, было принято решение, что ставка по этим займам должна быть ниже, чем по другим рыночным продуктам.

Кстати, прошлогодний проект по субсидированию ставки российского Фонда ЖКХ тоже учитывал, как собственники, затеявшие ремонт, позаботятся об энергоэффективности. Так что программа энергоэффективности есть и у нас, но все, как водится, сложнее. «Если субъект РФ принимает программу энергоэффективности, то государственная поддержка будет – на региональном или муниципальном уровне», – говорит Генцлер. На самом деле, считает эксперт, затраты государства на меры поддержки собственников невелики. Регионы с помощью муниципалитетов за счет собственных бюджетов вполне могли бы такую помощь оказывать независимо от федеральных денег. Однако каждый регион оценивает свои ресурсы и сам решает, куда их потратить. Сейчас приоритетный проект – это благоустройство городской среды, и бюджетные деньги будут направляться туда.

Россия хоть и с опозданием, но пытается следовать мировому опыту. Придется ломать при этом привычный менталитет, бороться с давлением государства, переписывать законы и договариваться с банками. В конце концов, 20 лет назад и ипотеке предрекали провал, а сегодня ипотечные кредиты – привычное дело.

Как взять кредит на капремонт?

Многим наверняка захочется не дожидаться, когда накопятся на спецсчетах средства для капремонта, а уже сейчас одолжить денег и заменить, например, крышу. Какие банки готовы выделять кредиты собственникам многоквартирных домов? На каких условиях? На какой срок? На эти и многие другие вопросы отвечает начальник финансово-экономического отдела Фонда Сергей ЛАРИЧЕВ .

— Сергей Сергеевич, кому банки дадут кредит?

— Собственникам жилищно-строительных кооперативов, ТСЖ, а также тем собственникам, которые на общем собрании решили не отдавать средства региональному оператору, а открыть свой спецсчет для перечисления взносов на проведение капремонта.

— Какие банки в Калининградской области сегодня уже готовы кредитовать сферу ЖКХ?

— В нашем регионе специальную кредитную программу предлагают два банка – «Возрождение» и «Банк Москвы ». Хочу отметить, что подобная работа впервые проводится не только в нашем регионе, но и по всей России . И Калининградская область – единственная в стране, где собственники достаточно активно интересуются условиями кредитования.

— Насколько разнятся условия кредитования?

— Есть и отличия, и общие подходы к разработке условий. Например, «Банк Москвы» выдаст кредит той управляющей организации, которая реально работает на рынке не меньше 5 лет, «Возрождение» — не менее года. При этом оба банка смотрят на то, чтобы собираемость по квитанциям была не ниже 80%. «Возрождение» не кредитует управляющие компании, а «Москва» с ними работает. Зато «Москва» требует предоставление залога, а «Возрождение» — нет. Чтобы получить кредит, спецсчет нужно открыть в банке-кредиторе – это требование обоих банков. При этом «Москва» даст кредит только спустя полгода после открытия спецсечта и поступления туда взносов. У «Возрождения» нет подобных требований. «Москва» готова выдавать кредит до 3 лет, «Возрождение» — до 5-ти. Оба банка приветствуют открытие у себя и расчетных счетов управляющих организаций. Что касается сумм кредита, то все достаточно индивидуально.

ОТ 20 ДО 50

— Под какой процент банки выдают кредиты на капремонт?

— Правильно ли я понимаю, у ТСЖ и ЖСК шансов получить кредит больше?

— Можно так сказать. Но есть определенные риски и для товариществ. Например, если собственники ТСЖ заключили напрямую договоры с ресурсоснабжающими организациями и расплачиваются за воду, тепло и другие коммунальные услуги напрямую, то ТСЖ не ведет никакую бухгалтерию. Для банка этот вариант не приемлем, банку нужно видеть оборот средств, принципы управления ими.

— Много ли сегодня желающих в Калининградской области взять кредит?

— Начиная с лета прошлого года специалисты Фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Калининградской области в муниципалитетах проводят семинары, где подробно рассказывают о новом банковском продукте. Порядка 100 ТСЖ уже изъявили желание изучить свои возможности получить кредит. С каждым из заявителей специалисты Фонда ведут достаточно кропотливую работу. Например, предлагаем заполнить анкету. В ней – много вопросов, но для примера приведу такие: какова доля площади помещений, находящихся в муниципальной собственности, в общей площади помещений многоквартирного дома? Или – каков максимальный размер доли площади помещений, находящихся в собственности у одного собственника в общей площади помещений многоквартирного дома? А также – наличие общедомовых приборов учета, год постройки дома и так далее. Всего в анкете – 16 пунктов.

— Чем хорош этот кредит?

— Тем, что 70% от суммы кредита оплачивает бюджет Калининградской области, а 30% — средства собственников. При этом на момент получения кредита упомянутые 30% должны находится на депозитном счете. Как показывает практика, у ТСЖ, ведущих бухгалтерию, депозиты есть.

— Если нет у ТСЖ сбережений, депозитов, если не собраны эти 30%, собственники должны скинуться?

— Теоретически – да, на практике это вряд ли возможно. Давайте для примера возьмем пятиэтажный дом, в котором все квартиры – в собственности, например, их 45. И вот жильцы на собрании приняли решение заменить крышу. Стоимость ремонта составляет 3 000 000 рублей. При решении брать кредит, 70% от этой суммы гасит бюджет области, а 30% — собственникам нужно собрать. Не сложно посчитать – каждый собственник должен одномоментно заплатить 20 000 рублей. Для одного жильца эта сумма вполне комфортна, он готов заплатить, только бы крыша не текла, а для другого – это очень серьезное обременение.

ЧЕМ БОЛЬШЕ, ТЕМ ВЫГОДНЕЕ

— Каким многоквартирным домам выгоднее всего брать кредит?

— Специалисты нашего Фонда посчитали – кредит выгоден минимум 3-подъездной пятиэтажке. И чем больше многоквартирный дом, чем больше в нем собственников, тем выгоднее.

— Если ТСЖ, ЖСК, собственники захотят взять кредит, куда им обращаться – в упомянутые банки или сначала к вам, в Фонд?

— Обязательно, прежде чем идти в банк, нужно обратиться в Фонд. Наши специалисты помогут подготовить пакет документов для обращения в банк.

КСТАТИ

Первая ласточка – ТСЖ «Борисово»

— Правление нашего ТСЖ заинтересовалось предложением – взять кредит на ремонт домов, — рассказывает председатель ТСЖ « Борисово » Николай Михалишин . — Но мнения правления, согласно закону, недостаточно для того, чтобы это сделать. В данный момент мы проводим собрание собственников товарищества, на повестке дня которого — обсуждение вопроса кредитования неотложных работ. В одном многоквартирном доме нужно менять электрические сети, в другом – инженерные, в третьем – обновлять входы в подъезды. Надеюсь, что жители с пониманием отнесутся к этому предложению, и, если большинство собственников проголосуют за кредит, то на пробу мы хотим взять полтора миллиона рублей. Среди условий выдачи кредита – наличие залога, открытие спецсчета именно в банке-кредиторе – все это, на наш взгляд, реально выполнить.

Читайте также

Вопрос дня: А вы почувствовали, что ездить по столице стало лучше?

Москва в мировом рейтинге городов с самыми большими пробками с 3-го места опустилась на 6-е

Наши подписчики едут в европейское турне

Дорогие читатели! Пришло время подвести итоги нашего конкурса «Отправь родителей в Европу!»

«Я вам здесь больше гадить не дам»: Кто и зачем покупает развалины дворянских усадеб

Вы не поверите, но есть странные такие люди (бывший министр культуры Мединский назвал их «сумасшедшими романтиками»), которые выкупают заброшенные, загаженные и полуразрушенные хоромы

Страна непобедившего бигмака

Почему России стоит отпраздновать свой юбилей «Макдоналдса»

«Дикая история!»: Аксенов хочет уволить крымских депутатов, подаривших блокадникам батоны

В Госдуме назвали случившееся позором и репутационным ударом по Крыму

История и традиции праздника «День неизвестного солдата»

Каждый декабрь в России чествуют всех, кто сражался за Родину, но не снискал ни почета, ни славы. Тех, кто остался лишь в памяти близких

Пассажир о снятии с рейса Ксении Собчак: Она не скандалила, но ее забрали полицейские

Телеведущая должна была лететь из Москвы в Санкт-Петербург, но рейс задержали на 1,5 часа

Геннадий Онищенко — в эфире Радио «Комсомольская правда»: Все дыхательные пути должны быть перекрыты. Тогда коронавирус не пройдет

Об этом и многом другом экс-главсанврач России, а ныне — депутат Госдумы рассказал нашим радиоведущим Надане Фридрихсон, Александру Гамову и Сергею Мардану

Русскоязычный предприниматель о ситуации в Китае, где бушует коронавирус: Вышел на улицу без маски – арестовали

«КП» пообщалась с бизнесменом из города Шэньчжэнь, где многие предприятия отправили на карантин

Мария Захарова: В Ухане сейчас 122 наших соотечественника, данных о заболевших не поступало

Спикер МИД РФ рассказала о ситуации с коронавирусом в КНР

Мощные луки и арбалеты приравняли к боевому оружию

Теперь их смогут покупать и использовать только охотники или спортсмены

Мальчиков, брошенных отцом в аэропорту «Шереметьево», передадут бабушке

Ранее мать детей говорила, что хочет оставить мальчишек у себя в новой семье. но ей отказали соцслужбы

Как у нас выманивают последние деньги интернет-мошенники

Новые ловушки обещают золотые горы. Как им противостоять

За украденную на 68 рублей в магазине колбасу 87-летнюю бабушку увезли в полицию

Женщина утверждает, что взяла ее, чтобы накормить выброшенных на улицу кошек [эксклюзив kp.ru]

Дедушка на улице подарил девочке-музыканту скрипку Страдивари, найденную в старом особняке

Инструмент изготовили на немецко-чешской мануфактуре

«Стыдно за таких чиновников»: Работницы горсовета Керчи пришли поздравлять блокадников в шубах

В качестве подарков ветеранам вручили батоны и медали [фото]

«Проблемы с алкоголем – вброс». Глава Республики Алтай Олег Хорохордин попал в больницу с панкреатитом

Весь январь Хорохордин принимал участие в общественных мероприятиях

В Москве открыли пересадочный узел между платформой НАТИ и станцией МЦК Лихоборы

Их объединили стеклянным мостом с подсветкой

«На меня показывают пальцем»: как пухлая продавщица превратилась в уральскую суперженщину

Людмила Какаулина стала четырехкратной чемпионкой мира по бодибилдингу, а ее фамилией назван спортивный турнир

Наше Подмосковье: «Чуткая власть начинается с каждого из нас»

Губернатор Московской области Андрей Воробьёв выступил со своим ежегодным обращением к жителям региона

«Маяк» для фронта, «Маяк» для победы!

Именно с таким лозунгом в 1941 году в Великую Отечественную войну вступили сотрудники пензенской бумажной фабрики, уже в те годы знаменитой на всю страну

Вован и Лексус рассмешили «Джокера» стрельбой

Пранкеры добрались до Хоакина Феникса

Великий Гельфанд и его «Диссернет»

Комиссия по борьбе с фальсификациями, созданная РАН, стала ее проблемой

Права ли Россия, разменяв девушку Иссахар на Александрийское подворье

Публицист Дмитрий Ольшанский отвечает всем, кто кричал, что израильская девушка — это «заложник», которым «торгуются», тогда как нужно просто отпустить ее, да и все

Россия ограничивает железнодорожное сообщение с Китаем и закрывает границу в пяти регионах

Вице-премьер Татьяна Голикова провела заседание оперативного штаба по противодействию коронавирусу

Голикова: решение о режиме полетов в КНР будет принято в течение суток

Ограничат и железнодорожное сообщение [видео]

Двойные урожаи и горящие торфяники: чем нам аукнется аномальная зима

В рекордном тепле и отсутствии снега эксперты видят больше плюсов, чем вреда [видео, инфографика]

Трансплантолог Каабак о возобновлении уголовного дела против него: «Сроки давности уже давно вышли, но мы против закрытия расследования»

С 2016 года СК РФ расследуются обстоятельства смерти 16-летнего пациента, мать которого сама отказалась от лечения в центре хирургии имени Петрова, а потом и вообще от диализа в больнице по месту жительства [эксклюзив kp.ru]

Возрастная категория сайта 18+

Капремонт в кредит — кому это выгодно?

Проблема плохого технического состояния жилых зданий в России заставляет искать новые способы поиска денег на ее решение.

18:41, 15.12.2016 // Росбалт, Москва

Кредитование капитального ремонта позволит собственникам проводить работы, когда нужно, а не когда подойдет очередь. О том, кто сможет стать получателем по такому кредиту и какими будут ставки, рассуждают эксперты.

Любая работа по капремонту жилого дома встает его собственникам в копеечку. Не менее 1 млн рублей — на замену лифта, еще столько же — на замену крыши. И это, по словам руководителя жилищного сектора направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» Ирина Генцлер, в расценках 2013 года.

Иными словами, речь идет о деньгах, которые единовременно у собственников собрать не выйдет — только путем ежемесячных взносов, которые, накапливаясь, превращаются в серьезную сумму.

«Но дело в том, что большая часть домов в стране, я сейчас не о Москве говорю, долго не ремонтировалась. То есть сроки прошли, но денег на ремонт ни у кого не было. Теперь эти дома очень срочно нуждаются в капремонте. Их много, и разом такой объем работ за счет ежемесячных взносов выполнить тоже невозможно», — заметила Генцлер.

Если проблему решает региональный оператор капремонта все дома ремонтируются из «общего котла» — согласно очереди. Для тех, кто решил копить на капремонт на специальном счете, ситуация иная.

«Когда мы понимаем, что реальная потребность в ремонте уже существует, но накопленных на спецсчете денег еще не хватает, жильцы встают перед выбором: продолжать копить или взять кредит, сделать ремонт, и этими же взносами расплачиваться за кредит», — отметила собеседница «Росбалта».

Как подсчитали в Фонде «Институт экономики города», ежегодный объем потенциальных платежей за капремонт в стране в целом составит 188 млрд рублей (реальный — около 85% от этой суммы). При этом по регионам сумма сильно зависит от ставки. Так, в Москве, где она установлена на уровне 15 рублей с «квадрата», можно получить 40,5 млрд рублей, а в Челябинской области со ставкой в районе 6 рублей за «квадрат» — меньше 5 млрд рублей, заметила исполнительный директор фонда Татьяна Полиди.

На спецсчета, по оценкам фонда, в целом по стране в год будет приходиться 32 млрд рублей.

В качестве целевой аудитории эксперты выбрали многоквартирные дома, построенные после 1970 года. Сегодня спецсчета есть у 147 тыс. таких домов.

По мнению Полиди, установленные в регионах ставки взносов при отсутствии накоплений позволяют привлекать кредиты на небольшой или частичный ремонт. Так, при сроке кредитования 5 лет средний размер кредита на ремонт пятиэтажки составит 450-750 тыс. рублей, в столице — 4 млн рублей.

«Если брать кредит на 10 лет при ставке 15 рублей с „квадрата“ и отсутствии накоплений, на ремонт 1 квадратного метра жилья придется 1 тыс. рублей. Для сравнения, Фонд ЖКХ в свое время тратил на ремонт „квадрата“ 3 тыс. рублей. При этом привлечение кредита через 10 лет накоплений позволит увеличить объем работ втрое», — подчеркнула она.

На самом деле, Минстрой РФ уже давно ведет подготовительную работу. Такие кредиты, по соображениям чиновников, должны выдаваться по более низким ставкам или субсидироваться. Но для этого нужны общие, всем понятные правила.

По словам Генцлер, сегодня многие банки пытаются разработать свою формулу такого кредита. Теоретически, они и сейчас могут предлагать «продукт», и уже это делают. Но в условиях плохо продуманного законодательства требования банков к заемщикам велики, процентные ставки, в которых заложены риски, высоки, а тех, кто хочет и может взять такой кредит — единицы. Например, по словам эксперта, один из крупных банков несколько лет назад всерьез обсуждал ставку в 30% годовых.

Первое, с чем предстоит определиться, так это с тем, кто может быть заемщиком. В отличие от стандартных потребкредитов, заемщиками здесь могут быть не сами граждане — физические лица, а лишь юридические: ТСЖ, ЖСК, уполномоченное общим собранием лицо или управляющая компания.

В этом и заключается проблема: собственники квартир владеют денежным потоком, из которого погашается кредит, но по закону не могут выступать созаемщиками, в то время как ТСЖ или УК берут деньги у банков, не имея при этом собственных ресурсов для погашения, и рассчитывая на деньги собственников.

Поскольку раньше ничего подобного кредитованию капремонта не было, то ни о какой кредитной истории речи не идет. Риски банкам предлагают оценивать с учетом собираемости взносов за капремонт — регулярных платежей из карманов собственников жилья.

В качестве залога могут выступать права на деньги со спецсчета.

По словам Косаревой, важно предусмотреть разные подходы к кредитованию для разных случаев. «Вряд ли мы сегодня и вообще сможем зафиксировать какой-то один правильный, оптимальный подход. Скорее мы можем рассмотреть веер возможностей, каждая из которых имеет свои преимущества и ограничения. В конечном счете, решающим звеном будут все равно банки. Жизнь покажет, какой из предложенных вариантов будет наиболее устойчивым.

На совещании в Минстрое я напомнила, что даже ипотека начиналась совершенно по-разному. Сбербанк годами выдавал кредиты с поручительством двух-трех лиц, и не использовал форму залога, или, по крайней мере, не опирался на нее. И только через много лет присоединился к всеобщему тренду, и сегодня занимает лидирующую позицию на этом рынке», — подчеркнула она.

По словам Генцлер, в России уже есть опыт кредитования капремонта — в Ростове, где работает региональный банк, который имеет опыт выдачи кредитов на капремонт ТСЖ. «Больше пяти лет назад они начали эту работу, и за это время выдано около 70 кредитов», — отметила она.

«Международная практика подсказывает, что кредитование капремонта — вещь эффективная. Но для этого государство должно отрегулировать вопрос льготных ставок и механизмов защиты собственников», — считает зампредседателя комиссии по ЖКХ ОП РФ Артем Кирьянов.

Собеседник «Росбалта» особо отметил, что такие решения должны приниматься с учетом мнения реального большинства собственников, в то время как в России по-прежнему часто грешат подделкой протоколов общих собраний.

«Пока собственники не примут для себя очень отчетливого решения о том, что хотят брать кредит, не поймут, как он отразится на энергоэффективности дома, например, за счет качественного капремонта возрастет класс энергоэффективности здания и снизятся затраты на тепло, система не сработает, — считает эксперт. — В странах бывшего СССР, где государство изначально не брало на себя никакой ответственности за состояние жилых домов, например, в Эстонии, мы видим, что люди заинтересованы, берут кредиты, достаточно быстро их гасят, и выигрывают за счет снижения платы за коммуналку».

Эксперт считает, что доверять кредитование следует только ТСЖ, поскольку управляющие компании пока сложно назвать надежными структурами. «Ставка должна быть в районе 10-15% годовых, не больше. Правда, насколько это интересно банковской системе — пока вопрос», — заключил собеседник «Росбалта».

Директор Банковского института ВШЭ Василий Солодков считает вопрос ставки решающим. «Очевидно, что речь пойдет о длинных кредитах — 20-25 лет. Даже по приемлемой ставке в 10% годовых собственникам придется переплатить в 2,5 раза от взятой суммы. При этом в расчете на длительный срок банкам такой продукт будет не выгоден. А если поднять ставку, он не будет востребован населениям», — резюмировал он.

Представитель Ассоциации российских банков, руководитель аппарата Совета представителей уполномоченных банков при мэре Москвы Игорь Логинов напомнил, что до внедрения программы капремонта в сегодняшнем виде во многих регионах действовали программы софинансирования. В Москве, например, городской бюджет софинансировал до 90% затрат на капремонт многоквартирных домов. По его мнению, теперь за счет тех средств, которые раньше выделялись на субсидирование, можно стимулировать кредитование капремонта.

«Насколько я знаю, сейчас планируется увязать программу кредитования капремонта многоквартирных домов с достижением какого-то эффекта по энергоэффективности. Если в результате капремонта будет достигнута экономия тепла условно на 10%, света — на 20%, тогда собственники смогут претендовать на получение субсидии — до 5 млн рублей, если я не ошибаюсь. Но это пока лишь проект, который готовится в Минстрое», — заметил Логинов.

По его словам, эта мера хоть и нужная, но основных проблем она не решит.

«Один из главнейших вопросов: кто будет нести риски невозврата кредита. Зарубежная практика знает несколько действенных механизмов. Первый — разрешить банкам накладывать ограничения на сделки с имуществом того собственника, который не платит взносы. Еще один вариант: пойти по пути, выбранному для кредитования малого бизнеса. Речь идет о создании гарантийных организаций. Для малого бизнеса, например в Москве, работает Фонд содействия кредитования малого бизнеса. Существует и федеральная структура. Нечто подобное могло бы быть создано и в части капремонта, и эта структура могла бы выступать поручителем в случае, если собственники решили взять кредит. Здесь также есть риск невозврата — 3-5%, но эти деньги фонд сможет взыскать с собственников, просто это потребует определенного времени, что для банков критично», — отметил эксперт.

Дальше возникает вопрос того, на кого оформлять кредит. ТСЖ, по мнению банковского сообщества, институт ненадежный. «Один человек из ТСЖ вышел, площадь, которую члены сообщества имели в здании, становится менее 50%, и ТСЖ перестает существовать. Юридическое лицо, на которое был оформлен кредит, исчезло, и что дальше делать банку — не ясно», — пояснил позицию Логинов.

Управляющим компаниям банкиры тоже не до конца доверяют: сегодня жители выбрали одну компанию, завтра — другую.

Наиболее надежным банкирам представляется сотрудничество с региональным оператором капремонта (законодательство предусматривает возможность отдать спецсчет ему в управление). Другое дело, что ему все это не нужно — у него и так в управлении до 90% многоквартирных домов.

«Когда несколько лет назад один из банков давал кредит на капремонт дома, юрист банка в сопровождении свидетеля обходил всех жильцов и собирал подписи, чтобы в случае неуплаты можно было привлечь их к суду. Но такая практика не может стать системной», — подчеркнул он.

Что касается ставок, представитель банковского сообщества пояснил, что они увеличиваются с учетом рисков, которые закладывает банк. Поскольку продукт новый, увеличиваются базовые ставки сильно. Для того, чтобы их снизить, государство должно отрегулировать спорные моменты и предложить какой-то общий алгоритм, чем сейчас и занимается Минстрой.

«Один мой приятель как-то сказал: в России и пяти лет не проходит без какого-либо катаклизма. Плохо верится, что через 25 лет честных накоплений можно будет сделать качественный ремонт дома, что деньги не потеряются, не обесценятся. Я бы предпочел 2-3 года копить, сделать капремонт, а потом расплачиваться по кредиту, понимая, что дом уже отремонтирован», — рассказал Логинов.

Правда, пока, по словам собеседника «Росбалта», каких-то перспектив взрывного роста кредитования капремонта в силу объективных причин в Ассоциации российских банков не видят.