0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Льготные условия при продаже и покупке квартиры

Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года

С 2020 года минимальный срок владения жильем для продажи без налога и декларации составит три года — вместо пяти лет, как сейчас. Это значит, что продать квартиру без налогов можно будет через три года после покупки. Но так разрешат делать не с любым жильем и не прямо сейчас. С другой стороны, продавать без налога раньше пяти лет можно и сейчас. Как обычно, везде есть нюансы, в которых стоит разобраться еще до покупки квартиры и даже если не собираетесь ее продавать.

Вот как будет работать новый закон.

Как продать квартиру без налога

Если продать квартиру после определенного срока владения, не будет ни налога, ни декларации. Как обстоит дело с этими сроками сейчас и что изменится в 2020 году:

  1. Если квартиру купили в 2016 году или позже, минимальный срок владения — 5 лет. При продаже в 2020 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.
  2. В 2020 году минимальный срок для таких квартир, комнат и домов снизят до 3 лет.
  3. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.
  4. Если продается не единственное жилье, минимальный срок все равно составит 5 лет.
  5. Но если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года. Допустим, первую квартиру купили в январе 2017 года. В октябре 2020 года купили еще одну квартиру. В январе 2020 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.
  6. Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас.
  7. Если квартира досталась в наследство, как подарок от близкого родственника или через приватизацию, ее можно продать без налога спустя 3 года. Требования к единственному жилью при этом нет.
  8. При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.
  9. Сейчас действуют прежние сроки. Новые условия — только с 2020 года.

Кого это касается?

Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.

Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — и задолжала государству сотни тысяч рублей.

Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Например, в октябре 2016 года у Олега умерла бабушка. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2020 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года. Олег подписал договор раньше, и теперь даже с учетом вычета он должен заплатить в бюджет 130 тысяч рублей НДФЛ и подать декларацию. Если бы Олег продал ту же квартиру в ноябре 2020 года, он бы сэкономил 130 тысяч рублей и вообще не сообщал государству о своей сделке.

Минимальные сроки владения в 2020 году

Минимальный срок владения при продаже имущества зависит от вида, года приобретения и того, когда и каким образом оно досталось продавцу.

Налоговые льготы при продаже и покупке жилья

Последние новости

Рассылка

Продолжаем серию публикаций, основанных на книге Вениамина Вылегжанина «Риски покупателей квартир высоки».

Вопросы налогообложения при оформлении сделок с недвижимостью волнуют практически каждого, кто продает или покупает себе квартиру, либо любой другой объект недвижимости. О том, когда не нужно платить налог с продажи квартиры и как правильно оформить налоговый вычет, рассказывает главный юрист агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Эльвира ДЕЙНЕКА:

Доходы, полученные при продаже объектов недвижимости, облагаются налогом на доходы физических лиц. Ставка налога — 13% в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ и 30% в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ.

При исчислении этого налога налогоплательщику по его заявлению могут быть предоставлены налоговые вычеты, уменьшающие величину налоговой базы.

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет (с 1 января 2016 года не менее 5 лет), не превышающем в целом 250 000 рублей.

Доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, от продажи вышеуказанного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, освобождаются от налогообложения.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)

Вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Например, гражданин К. продает квартиру за 3 000 000 руб

а) Если квартира находится в собственности К. более 3 лет, то в этом случае доход, полученный от продажи квартиры, освобождается от налогообложения. С 2016 года, срок владения недвижимостью, при продаже которой не платится налог, увеличен до 5 лет (п.4 ст.217 п.1) НК РФ. Данное правило действует для объектов полученных в собственность в 2016 году. Если недвижимость получена в дар от близкого родственника, перешла в собственность по договору ренты либо в результате приватизации, то для таких объектов срок прежний – 3 года (п.3 ст.217.1 НК РФ). Субъекты федерации на основании своих законов могут уменьшить срок в 5 лет (пп.1 п.5 ст.217.1 НК РФ).

б) Если квартира находится в собственности К. менее 3 лет, он имеет право на получение налогового вычета в размере 1 000 000 руб.

3 000 000 – 1 000 000 = 2 000 000 руб. (сумма дохода, подлежащая налогообложению)

2 000 000 * 13% = 260 000 руб.

К. предстоит выплатить налог на доход, полученный от продажи квартиры в размере 260 000 руб.

в) Если К. в свое время купил квартиру и потратил на это, например, 2 500 000 рублей, то он может вместо получения имущественного вычета воспользоваться правом на уменьшение дохода на сумму произведенных расходов, направленных на приобретение имущества.

3 000 000 – 2 500 000=500 000 руб. (сумма дохода, подлежащая налогообложению).

500 000*13%=65000 руб.(сумма налога)

Покупатели также имеют право на имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

Размер такого вычета равен сумме фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 рублей.

Указанный вычет не предоставляется в части расходов, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского капитала, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми.

Взаимозависимыми лицами в отношении одной стороны сделки признаются его супруг, родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

То есть, если покупка недвижимости осуществляется с использованием субсидии, средств материнского капитала, государственного жилищного сертификата, либо сделка осуществляется между лицами, указанными выше, право на получение вычета не возникает, либо возникает, но только в части расходов, покрываемых из личных средств.

Читать еще:  Как рассматривают заявку на кредит этапы проверки

С 1 января 2014 г. изменен порядок использования имущественного налогового вычета. Теперь действует положение, согласно которому налогоплательщик, не использовавший при приобретении одного объекта недвижимости всю сумму вычета (в размере 2 млн руб.), вправе получить остаток в случае покупки другого объекта недвижимости. До 2014 г. использовать остаток вычета было невозможно.

Кроме этого, с 1 января 2014 г. новая редакция ст. 220 НК РФ не содержит положений о распределении имущественного вычета по расходам на приобретение объектов недвижимости между совладельцами при покупке недвижимости в общую долевую или общую совместную собственность. То есть, если ранее объект приобретался в долевую собственность, например в ½ доле супругами, вычет распределялся между собственниками и каждый получал по 1 млн рублей. С 2014 г., каждый из супругов получит вычет в размере 2 млн рублей.

При расчете суммы налога, который предстоит оплатить гражданину, являющемуся одновременно продавцом и покупателем, многие очень сильно ошибаются. Они считают, что налог платится с разницы между тем, что получено с продажи жилья, и тем, что потрачено на покупку нового жилья. Но здесь необходимо учитывать, что при определении налогооблагаемой суммы, доход, полученный при продаже жилья всего лишь уменьшается на сумму вычетов, предусмотренных пп.1 п.1 ст.220 НК РФ и пп.2 п.1 ст.220 НК РФ

Попытаемся рассмотреть вопросы налогообложения на примерах

Гражданин К. продает квартиру за 4 000 000 руб. (менее 3-х лет в собственности) и одновременно покупает квартиру за 4 000 000 руб.

4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000 = 1 000 000 *13%= 130 000 руб.

К. предстоит выплатить налог на доход, полученный от продажи квартиры в размере 130 000 руб.

Семья из 4 человек (долевая собственность) продает квартиру за 8 000 000 руб. Квартира находится в собственности менее 3 лет. Налог, подлежащий выплате каждым из членов семьи, рассчитывается следующим образом.

8 000 000 / 4 = 2 000 000 руб. (доход, полученный каждым из долевых собственников)

1 000 000/4 = 250 000 руб. (размер налогового вычета получаемого каждым из собственников)

2 000 000 – 250 000 = 1 750 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

1 750 000 * 13% = 227 500 руб. (налог, подлежащий уплате каждым из собственников).

Для граждан, уклоняющихся от уплаты налога и с этой целью занижающих стоимость объекта недвижимости в договоре купли-продажи, разъясняем следующее.

Платить законно установленные налоги и сборы является конституционной обязанностью каждого гражданина РФ (ст.57 Конституции РФ).

Налоговая декларация подается не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п.1 ст.229НК РФ)

Непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в установленный срок влечет административную ответственность в соответствии со ст.119 НК РФ в виде штрафа в размере 5 процентов неуплаченной суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.

Неуплата или неполная уплата сумм налога в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога или других неправомерных действий (бездействия) влечет административную ответственность в соответствии со ст.122 НК РФ в виде штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора). Указанные деяния, совершенные умышленно, влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора).

Неуплата сумм налогов в крупном или особо крупном размере, влечет уголовную ответственность в соответствии со ст.198 УК РФ:

Статья 198. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица.

1. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, — наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.

2. То же деяние, совершенное в особо крупном размере, — наказывается штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от восемнадцати месяцев до трех лет, либо принудительными работами на срок до трех лет, либо лишением свободы на тот же срок.

1. Крупным размером в настоящей статье признается сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более девятисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая один миллион восемьсот тысяч рублей, а особо крупным размером — сумма, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более трех миллионов рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 20 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая девять миллионов рублей.

2. Лицо, впервые совершившее преступление, предусмотренное настоящей статьей, освобождается от уголовной ответственности, если оно полностью уплатило суммы недоимки и соответствующих пеней, а также сумму штрафа в размере, определяемом в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

Новая редакция ст. ст. 169 и 170 ГК РФ, вступившая в силу с 1 сентября 2013 г., позволяет сделать вывод о том, что сделка с заниженной стоимостью (с целью уклонения от уплаты налога) попадает под признаки сделки, совершенной с целью, заведомо противной основам правопорядка (ст.169 ГК РФ), а также является притворной сделкой, т.е. сделкой, совершенной с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях (ст.170 ГК РФ) Указанные сделки признаются ничтожными, т.е. не влекущими правовых последствий.

Занижение суммы в договоре купли-продажи недвижимости не является разумным и законным способом снижения размера налога, т.к. практически всегда возникает вероятность общения с налоговыми и правоохранительными органами на предмет уклонения от уплаты налогов.

По общему правилу, доход от продажи имущества, это сумма указанная продавцом и покупателем в договоре купли-продажи. Однако, с 2016 года для недвижимости действует правило – если договорная стоимость ниже кадастровой стоимости умноженной на коэффициент 0,7, то для расчета применяется кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 (ст.217.1 НК РФ). Так что в большинстве случаев занижать цену в договоре купли-продажи стало бессмысленным действием.

Одним словом, ситуации при продаже и приобретении жилья бывают самые различные. Поэтому, чтобы потом не кусать себе локти и не казнить себя от мысли, что вы «попали» на приличные налоги, штраф или уголовную ответственность, лучше своевременно обратитесь за консультацией к специалистам. Мы всегда рекомендуем нашим клиентам: «Лучше делать все так, как это предусмотрено нашим законодательством».

О книге

С презентацией книги Вениамина Вылегжанина «РИСКИ ПОКУПАТЕЛЕЙ КВАРТИР ВЫСОКИ» можно познакомиться на нашем сайте на странице по ссылке.

Льготы при покупке жилья

Государство предоставляет огромное количество различных специальных программ, которые предназначены для поддержки отдельных категорий граждан. Одна из таких программ касается льгот, действующих в отношении покупателей жилой недвижимости.

Условия оформления льготы

Чтобы воспользоваться налоговыми льготами при покупке квартиры, человек должен соответствовать нескольким требованиям:

  1. Иметь российское гражданство;
  2. Иметь ранее неистраченное право на получение такой меры государственной поддержки;
  3. Предоставление налоговой льготы возможно только в отношении жилого помещения;
  4. При покупке квартиры через банк для получения льгот нужно позаботиться о наличии справок, подтверждающих факт целевого использования денежных средств;
  5. При покупке квартиры в ипотеку допускается возврат только тех процентов, которые были фактически уплачены в банк по договору;
  6. Воспользоваться правом на получение налогового вычета можно только в тех случаях, когда стороны договора купли-продажи не приходятся друг другу родственниками;
  7. Если квартира оформляется в долевую собственность между родителем и ребенком, заявитель вправе оформить вычет и на себя и на несовершеннолетнего.

Льготы при приобретении жилья

Рассмотрим более подробно.

Получение налогового вычета

Чтобы оформить вычет за покупку квартиры, человек может обратиться в налоговую инспекцию. Сам процесс возврата денежных средств выглядит таким образом:

  1. Скачать с официального сайта налоговой инспекции форму 3-НДФЛ. Заполнить декларацию можно самостоятельно, при помощи специальной программы, или через специалиста;
  2. Для заполнения декларации потребуется получить в бухгалтерии своего работодателя справку 2-НДФЛ за предшествующий подаче заявления год;
  3. Подготовить правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие права на получение вычета, снять с них копии. Заверка этих документов не требуется, они передаются сотруднику вместе с оригиналами, который сразу убеждается в их подлинности;
  4. Если покупателями квартиры являются супруги, то дополнительно потребуется предоставить свидетельство о регистрации брака и письменное согласование о распределении долей в имуществе и в вычете;
  5. Все документы предоставляются в налоговую лично;
  6. Денежные средства перечисляются в течение четырех месяцев, три из которых отводятся на проверку предоставленных документов, и один — на перевод денег заявителю.
Читать еще:  Кредитный калькулятор банка траст trust

Покупка жилья в строящемся доме

Если рассматривать именно вопрос получения налоговых льгот, то выгоднее всего оформлять сделки по купле-продаже недвижимости, находящейся на момент покупки на стадии строительства. В таком случае удержания будут предоставляться в отношении сразу нескольких направлений трат:

  1. Покупка имущества;
  2. Покупка материалов, используемых для отделки помещения;
  3. Строительство систем водоснабжения, отопления, канализации.

Покупка жилья в ипотеку

Если сделка проходит с привлечением ипотечных средств, то для получения налоговых льгот требуется придерживаться нескольких правил:

  1. Возврат производится только с фактически уплаченных человеком сумм;
  2. Общий размер суммы не должен превышать размер выплаты, которая прописывается в декларации;
  3. По сделкам, оформленным до 2008 года, максимальный лимит налогового вычета составляет 1 000 000 рублей.

Оформление вычета по налогам на работе

Если человек планирует получать налоговый вычет через своего работодателя, то порядок предпринимаемых им действий будет несколько отличаться:

  1. Составление уведомления о получении налогового вычета. Законодательно формы этого документа не предусмотрена, поэтому он пишется произвольно;
  2. Сбор документов, подтверждающих возникновение права на получение вычета и сумму затраченных средств;
  3. Предоставление заявления и документов в налоговую инспекцию;
  4. Спустя месяц можно вновь обратиться в налоговую для получения уведомления;
  5. Передача полученного уведомления в бухгалтерию работодателя. В течение года с такого сотрудника не будет взиматься НДФЛ. Единовременно вычет не выплачивается.

Требования, которые предъявляются к льготной категории граждан

Молодые семьи

Чтобы воспользоваться налоговыми льготами в качестве молодой семьи, заявители должны соответствовать нескольким требованиям:

  1. Максимальный возраст для обращения — 35 лет;
  2. Наличие официально зарегистрированного брака;
  3. В собственности у обоих супругов отсутствует иная жилая недвижимость;
  4. Максимальный семейный доход не превышает определенный суммы, оговоренной в регионе их проживания;
  5. Если в собственности семьи есть жилье, но оно меньше установленных в местности нормативов, то обращение за получением налоговой льготы возможно.

Молодые семьи, подходящие под все вышеперечисленные требования, вправе получить от государства субсидии на покупку жилья:

  1. В размере 30 процентов от стоимости квартиры, но не более 600 000 рублей, если в семье нет детей;
  2. В размере 35 процентов от стоимости приобретаемого жилья, но не более 800 000 рублей, если в семье есть один ребенок;
  3. В размере 35 процентов от стоимости покупаемой квартиры, но не более 1 000 000 рублей, если в семье есть минимум два ребенка.

Многодетные семьи

Чтобы получить льготы при покупке жилья, многодетная семья должна отвечать нескольким требованиям:

  1. Иметь узаконенный статус многодетной семьи, что подтверждается документально, путем предоставления соответствующего свидетельства;
  2. На каждого члена семьи должно приходиться менее нормативного количества квадратных метров в имеющемся жилом помещении;
  3. У семьи должен быть статус малоимущей;
  4. В течение последних пяти лет, предшествующих обращению за льготой, не было зафиксировано ухудшения текущий условий проживания: в квартиру не было прописано иных родственников.

Молодые специалисты и ученые

Молодые специалисты, желающие воспользоваться льготами при покупке недвижимости, должны соответствовать нескольким требованиям:

  1. Наличие у заявителя диплома об окончании высшего образования, у ученого должна быть научная степень;
  2. Максимальный возраст кандидата на получение льготы — 35 лет. Если за получением обращается доктор наук, максимальный возраст установлен на отметке в 40 лет;
  3. Наличие заключенного договора о работе по специальности на срок минимум 3 года или 5 лет для молодого специалиста. Предприятие должно быть бюджетным.

Военнослужащие

Для участия в льготной программе человек должен соответствовать нескольким требованиям:

  1. Являться участником программы НИС в течение минимум 3 лет;
  2. Находиться в рядах российской армии.

Пенсионеры

Для получения жилищной льготы пенсионер должен соответствовать всего двум условиям:

  1. Достигнул определенного в законодательстве возраста выхода на пенсию;
  2. Имеет на руках пенсионное удостоверение.

Инвалиды

Для получения жилищной льготы, гражданин с инвалидностью должен отвечать нескольким требованиям:

  1. Наличие медицинского заключения;
  2. Проживание в жилом помещении, которое не соответствует требованиям, предусмотренным для инвалидов.

Граждане, проживающие в районах Крайнего Севера

Для граждан, проживающих на Крайнем Севере и приравненных к ним районах, существуют свои жилищные программы. Чтобы участвовать в них, заявитель должен отвечать нескольким требованиям:

  1. Продолжительность работы в северных условиях должна быть не менее 15 лет;
  2. В собственности у заявителя должно отсутствовать собственное жилье.

Как воспользоваться льготой

Чтобы получить налоговые льготы при покупке жилья человек должен получить в налоговой инспекции уведомление о возможности предоставления ему вычета и передать этот документ в бухгалтерию своего работодателя.

Предоставление данной льготы начнется с того месяца, когда сотрудник обратился с заявлением в инспекцию.

При обращении за получением налогового вычета напрямую в налоговый орган, денежные средства будут перечислены заявителю единовременно.

Сбор документов

Чтобы воспользоваться налоговыми льготами при покупке квартиры, человек должен подтвердить сам факт покупки и наличие у него прав собственности на имущество. Для этого в налоговую инспекцию должны быть предоставлены подтверждающие документы:

  1. При самостоятельной постройке дома требуется предоставить свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию;
  2. При покупке жилья в налоговую предоставляется договор купли-продажи, акт приема-передачи недвижимости и свидетельство, подтверждающее право собственности;
  3. При оформлении квартиры в ипотеку в инспекцию требуется передать договор кредита и залога, установленный график внесения платежей.

Дополнительно требуются документы, которые подтверждают понесенные заявителем расходы, а именно:

  1. Чеки, где четко прописана сумма;
  2. Квитанции от приходных ордеров;
  3. Акты, подтверждающие факт покупки строительных материалов у физических лиц;
  4. Выписки из банка;
  5. Справки из кредитной организации о том, что человек уплачивал проценты по кредиту.

При обращении в налоговую инспекцию заявитель должен подтвердить свою личность. С этой целью используется оригинал паспорта, который предъявляется сотруднику вместе с пакетом документов.

Заключение

Следовательно, право на оформление налогового вычета есть только у трудоустроенных граждан, имеющих официальный доход с которого происходит уплата НДФЛ.

Выполнение данного требования является обязательным, так как именно с этого налога происходит возврат денежных средств налогоплательщику.

Следовательно, если за получением налогового вычета хочет обратиться граждан, достигший пенсионного возраста, получение льготы будет возможно только при наличии у него дополнительного дохода, с которого производятся отчисления НДФЛ (пенсионное обеспечение и прочие пособия такими сборами не облагаются).

Налоговые льготы при продаже и покупке жилья

Последние новости

Рассылка

Продолжаем серию публикаций, основанных на книге Вениамина Вылегжанина «Риски покупателей квартир высоки».

Вопросы налогообложения при оформлении сделок с недвижимостью волнуют практически каждого, кто продает или покупает себе квартиру, либо любой другой объект недвижимости. О том, когда не нужно платить налог с продажи квартиры и как правильно оформить налоговый вычет, рассказывает главный юрист агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Эльвира ДЕЙНЕКА:

Доходы, полученные при продаже объектов недвижимости, облагаются налогом на доходы физических лиц. Ставка налога — 13% в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ и 30% в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ.

При исчислении этого налога налогоплательщику по его заявлению могут быть предоставлены налоговые вычеты, уменьшающие величину налоговой базы.

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет (с 1 января 2016 года не менее 5 лет), не превышающем в целом 250 000 рублей.

Доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, от продажи вышеуказанного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, освобождаются от налогообложения.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)

Вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Например, гражданин К. продает квартиру за 3 000 000 руб

а) Если квартира находится в собственности К. более 3 лет, то в этом случае доход, полученный от продажи квартиры, освобождается от налогообложения. С 2016 года, срок владения недвижимостью, при продаже которой не платится налог, увеличен до 5 лет (п.4 ст.217 п.1) НК РФ. Данное правило действует для объектов полученных в собственность в 2016 году. Если недвижимость получена в дар от близкого родственника, перешла в собственность по договору ренты либо в результате приватизации, то для таких объектов срок прежний – 3 года (п.3 ст.217.1 НК РФ). Субъекты федерации на основании своих законов могут уменьшить срок в 5 лет (пп.1 п.5 ст.217.1 НК РФ).

б) Если квартира находится в собственности К. менее 3 лет, он имеет право на получение налогового вычета в размере 1 000 000 руб.

Читать еще:  Каков идеальный срок кредитования узнайте

3 000 000 – 1 000 000 = 2 000 000 руб. (сумма дохода, подлежащая налогообложению)

2 000 000 * 13% = 260 000 руб.

К. предстоит выплатить налог на доход, полученный от продажи квартиры в размере 260 000 руб.

в) Если К. в свое время купил квартиру и потратил на это, например, 2 500 000 рублей, то он может вместо получения имущественного вычета воспользоваться правом на уменьшение дохода на сумму произведенных расходов, направленных на приобретение имущества.

3 000 000 – 2 500 000=500 000 руб. (сумма дохода, подлежащая налогообложению).

500 000*13%=65000 руб.(сумма налога)

Покупатели также имеют право на имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

Размер такого вычета равен сумме фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 рублей.

Указанный вычет не предоставляется в части расходов, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского капитала, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми.

Взаимозависимыми лицами в отношении одной стороны сделки признаются его супруг, родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

То есть, если покупка недвижимости осуществляется с использованием субсидии, средств материнского капитала, государственного жилищного сертификата, либо сделка осуществляется между лицами, указанными выше, право на получение вычета не возникает, либо возникает, но только в части расходов, покрываемых из личных средств.

С 1 января 2014 г. изменен порядок использования имущественного налогового вычета. Теперь действует положение, согласно которому налогоплательщик, не использовавший при приобретении одного объекта недвижимости всю сумму вычета (в размере 2 млн руб.), вправе получить остаток в случае покупки другого объекта недвижимости. До 2014 г. использовать остаток вычета было невозможно.

Кроме этого, с 1 января 2014 г. новая редакция ст. 220 НК РФ не содержит положений о распределении имущественного вычета по расходам на приобретение объектов недвижимости между совладельцами при покупке недвижимости в общую долевую или общую совместную собственность. То есть, если ранее объект приобретался в долевую собственность, например в ½ доле супругами, вычет распределялся между собственниками и каждый получал по 1 млн рублей. С 2014 г., каждый из супругов получит вычет в размере 2 млн рублей.

При расчете суммы налога, который предстоит оплатить гражданину, являющемуся одновременно продавцом и покупателем, многие очень сильно ошибаются. Они считают, что налог платится с разницы между тем, что получено с продажи жилья, и тем, что потрачено на покупку нового жилья. Но здесь необходимо учитывать, что при определении налогооблагаемой суммы, доход, полученный при продаже жилья всего лишь уменьшается на сумму вычетов, предусмотренных пп.1 п.1 ст.220 НК РФ и пп.2 п.1 ст.220 НК РФ

Попытаемся рассмотреть вопросы налогообложения на примерах

Гражданин К. продает квартиру за 4 000 000 руб. (менее 3-х лет в собственности) и одновременно покупает квартиру за 4 000 000 руб.

4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000 = 1 000 000 *13%= 130 000 руб.

К. предстоит выплатить налог на доход, полученный от продажи квартиры в размере 130 000 руб.

Семья из 4 человек (долевая собственность) продает квартиру за 8 000 000 руб. Квартира находится в собственности менее 3 лет. Налог, подлежащий выплате каждым из членов семьи, рассчитывается следующим образом.

8 000 000 / 4 = 2 000 000 руб. (доход, полученный каждым из долевых собственников)

1 000 000/4 = 250 000 руб. (размер налогового вычета получаемого каждым из собственников)

2 000 000 – 250 000 = 1 750 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

1 750 000 * 13% = 227 500 руб. (налог, подлежащий уплате каждым из собственников).

Для граждан, уклоняющихся от уплаты налога и с этой целью занижающих стоимость объекта недвижимости в договоре купли-продажи, разъясняем следующее.

Платить законно установленные налоги и сборы является конституционной обязанностью каждого гражданина РФ (ст.57 Конституции РФ).

Налоговая декларация подается не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п.1 ст.229НК РФ)

Непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в установленный срок влечет административную ответственность в соответствии со ст.119 НК РФ в виде штрафа в размере 5 процентов неуплаченной суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.

Неуплата или неполная уплата сумм налога в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога или других неправомерных действий (бездействия) влечет административную ответственность в соответствии со ст.122 НК РФ в виде штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора). Указанные деяния, совершенные умышленно, влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора).

Неуплата сумм налогов в крупном или особо крупном размере, влечет уголовную ответственность в соответствии со ст.198 УК РФ:

Статья 198. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица.

1. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, — наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.

2. То же деяние, совершенное в особо крупном размере, — наказывается штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от восемнадцати месяцев до трех лет, либо принудительными работами на срок до трех лет, либо лишением свободы на тот же срок.

1. Крупным размером в настоящей статье признается сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более девятисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая один миллион восемьсот тысяч рублей, а особо крупным размером — сумма, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более трех миллионов рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 20 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая девять миллионов рублей.

2. Лицо, впервые совершившее преступление, предусмотренное настоящей статьей, освобождается от уголовной ответственности, если оно полностью уплатило суммы недоимки и соответствующих пеней, а также сумму штрафа в размере, определяемом в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

Новая редакция ст. ст. 169 и 170 ГК РФ, вступившая в силу с 1 сентября 2013 г., позволяет сделать вывод о том, что сделка с заниженной стоимостью (с целью уклонения от уплаты налога) попадает под признаки сделки, совершенной с целью, заведомо противной основам правопорядка (ст.169 ГК РФ), а также является притворной сделкой, т.е. сделкой, совершенной с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях (ст.170 ГК РФ) Указанные сделки признаются ничтожными, т.е. не влекущими правовых последствий.

Занижение суммы в договоре купли-продажи недвижимости не является разумным и законным способом снижения размера налога, т.к. практически всегда возникает вероятность общения с налоговыми и правоохранительными органами на предмет уклонения от уплаты налогов.

По общему правилу, доход от продажи имущества, это сумма указанная продавцом и покупателем в договоре купли-продажи. Однако, с 2016 года для недвижимости действует правило – если договорная стоимость ниже кадастровой стоимости умноженной на коэффициент 0,7, то для расчета применяется кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 (ст.217.1 НК РФ). Так что в большинстве случаев занижать цену в договоре купли-продажи стало бессмысленным действием.

Одним словом, ситуации при продаже и приобретении жилья бывают самые различные. Поэтому, чтобы потом не кусать себе локти и не казнить себя от мысли, что вы «попали» на приличные налоги, штраф или уголовную ответственность, лучше своевременно обратитесь за консультацией к специалистам. Мы всегда рекомендуем нашим клиентам: «Лучше делать все так, как это предусмотрено нашим законодательством».

О книге

С презентацией книги Вениамина Вылегжанина «РИСКИ ПОКУПАТЕЛЕЙ КВАРТИР ВЫСОКИ» можно познакомиться на нашем сайте на странице по ссылке.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector