3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ликвидность залога что это

Подходы к определению ликвидности залогового имущества (Гагауз В., Минимулин Д.)

Дата размещения статьи: 04.09.2015

Необходимость преодоления негативных последствий экономического кризиса требует активизации деятельности банковских институтов путем рефинансирования существующей задолженности и увеличения объемов кредитования реального сектора экономики. Минимизация возможных потерь банка по активным операциям создает необходимые условия для поддержания стабильности и формирования предпосылок для роста экономики в стране. Одним из инструментов снижения кредитного риска является залог, один из основных параметров которого — ликвидность.

Следует отметить, что подходы к оценке ликвидности ценных бумаг и залога в материальной форме отличаются как минимум способом обращения на рынке. Какова ликвидность заложенного имущества, как ее измерить, сравнить ликвидность различных видов имущества, когда речь идет о сотнях или тысячах единиц квартир, домов, земельных участков, оборудования, автотранспорта, находящихся в залоге у банка?

Подход к определению ликвидности залога

Один из подходов к определению ликвидности предполагает наличие первичной и вторичной ликвидности. Первичная ликвидность — способность активов превращаться в денежные средства. Она характеризуется двумя основными параметрами: сроком, за который актив может быть переведен в деньги, и связанной с этим относительной потерей стоимости. Чем короче срок и чем меньше потери стоимости, тем более ликвидным считается актив. В случае потери первичной ликвидности банк теряет актив. Вторичная ликвидность — способность актива быть использованным в качестве обеспечения для получения денежных средств, например через кредитование или репо. Она характеризуется соотношением между стоимостью актива и суммой средств, которые можно получить, предоставив этот актив в залог. Во время реализации вторичной ликвидности банк не теряет этот актив.
Существующий в России подход к категорированию залогов для целей расчета резервов на возможные потери по ссудам предполагает «плоскую» шкалу: залог нематериальных активов — в первой категории и залог материальных активов — во второй. Имущество и права, не относящиеся к указанным категориям, не учитываются при расчете резервов. Таким образом, во второй группе могут оказаться ликвидные и неликвидные активы.
Применение указанных подходов на практике привело к разработке и применению грейдов степеней ликвидности с заданными сроками реализации, где каждому грейду соответствует определенная величина залогового дисконта и срока экспозиции. Функциональная полезность такой градации заключается в простоте применения и возможности сопоставления степени ликвидности со значением скидки и последующим включением в качестве составляющей в залоговый дисконт.
В практике банковской работы с обеспечением уровень ликвидности определяется эмпирически, субъективно и чаще носит балльный характер, когда уровень ликвидности определяется исходя из суммирования баллов, определяемых экспертно и зависящих от различных параметров. Иногда внешний или внутренний оценщик (сотрудник банка) указывает в оценочном отчете либо экспертном заключении степень ликвидности без какого-либо обоснования. В результате для принятия решения о кредитовании банк имеет представление только о количественных параметрах залога, в то время как ликвидность залога остается неизученной. Во многом это объясняется агрессивной кредитной политикой, когда при принятии решения о залоге того или иного вида имущества акцент делается на стоимости объекта и меньше внимания уделяется оценке ликвидности и другим характеристикам залогового обеспечения.

Факторы ликвидности залога

Факторы, влияющие на ликвидность, — наличие и величина спроса на имущество, эластичность спроса, состояние имущества, соответствие современным технологиям, масштабность, количество, местоположение. В связи с отсутствием в открытом доступе информации о конкретных сроках реализации различных активов эффективным способом определения ликвидности имущества является консультация с участниками рынка, непосредственно занимающимися реализацией активов: применительно к недвижимости — риелторские компании, применительно к оборудованию — производители либо их представительства или дилеры, а также компании, торгующие новым и бывшим в употреблении оборудованием. Касательно вариантов определения времени экспозиции предлагается использовать такие как опрос специалистов, маклеров, брокеров, отчеты маркетологов, самостоятельная (экспертная) оценка оценщиком, косвенное определение ликвидности (при малоразвитом рынке).

Группы ликвидности залога

Группировка — это объединение однородных по какому-либо признаку объектов изучаемой выборки. Группировка данных о залогах создает условия для обоснованного и корректного применения математических и статистических методов анализа, категорирования обеспечения по степени надежности, срокам экспозиции и другим существенным параметрам. Одним из подходов к группировке залогов по степени ликвидности может быть:
— ликвидность в группе однородных объектов;
— ликвидность группы или объекта в ней по отношению к эталону, денежным средствам;
— ликвидность объекта в одной группе по отношению к другим группам или объектам в них;
— ликвидность различных групп по отношению к эталону.
В связи с тем что различному имуществу присуща соответствующая ему ликвидность, а срок экспозиции может колебаться от одного месяца и больше, целесообразно параметр «ликвидность» разбить на уровни, которые более четко позволили бы группировать предметы залога.

Уровни ликвидности залога

Существуют различные группировки залогов по уровню ликвидности, например: очень высокий, высокий, средний, низкий, неликвидный. Залоговая политика банка регулирует каждый уровень, их количество и название.

Полезность имущества с позиции залога

Функциональной характеристикой любого актива является его способность обеспечить полезность, которая обусловливает экономическую ценность актива. Впервые понятие «полезность» (utility — англ. яз.) ввел в науку швейцарский математик Даниэль Бернулли (1700 — 1782) и сформулировал следующий подход: «Стоимость любого предмета должна быть основана не на его цене, а на той пользе, которую он может принести».
Мы считаем, что полезность имущества в материальной форме — это базисный фактор, наличие которого делает объект оценки востребованным рынком, а значит, ликвидным. Она измерима и имеет свойство порядковой измеримости. Полезность связана с рыночной стоимостью и сроком экспозиции оцениваемого имущества.
Процедуры, которые используются при проведении оценки, имеют в том числе задачу определить полезность оцениваемого имущества. Также следует учитывать положение МСО-2007 о том, что полезность — это категория относительная, а не абсолютная. Полезность складывается исходя из индивидуальных свойств объекта и сформированного спроса на него, и, чем более предпочтительны конкретные свойства объекта для индивидуального покупателя, тем более ценен объект.

Срок экспозиции

Количественной мерой измерения ликвидности имущества является срок экспозиции на рынке. Скорость реализации зависит от востребованности данного конкретного объекта, то есть от его полезности (ценности) для потенциальных покупателей. Срок экспозиции — срок, в течение которого объект оценки может быть выставлен для продажи на рынке с целью обеспечения его отчуждения по оптимальной цене и продолжительность которого зависит от соотношения спроса и предложения на подобное имущество, количества потенциальных покупателей, их покупательной способности и других факторов.
Мы рассматриваем оценку имущества как оценку ссудного обеспечения, при котором банк интересует реализация имущества в сжатые сроки. Банки могут устанавливать различные приемлемые сроки при реализации залогового имущества. Ниже предложен пример градации ликвидности в зависимости от разных сроков реализации.

Таблица

Взаимосвязь параметров ликвидности, дисконтов и сроков экспозиции

ликвидность залога — понятие относительное

в сегменте МСБ наблюдается явное смягчение залоговой политики

Последний финансово-экономический кризис заставил многие банки обратить внимание на управление кредитными рисками и, в частности, на залоговое обеспечение выдаваемых кредитов. В посткризисные годы банки пересмотрели свою залоговую политику, были заново переоценены подходы к формированию залогов.

К сожалению, в годы кризиса залоговый инструментарий продемонстрировал довольно низкую эффективность. Но, несмотря на это, залоги остаются важным вторичным источником погашения кредитной задолженности и цивилизованным способом урегулирования проблемных долгов.

По мнению председателя правления Меткомбанка Павла Логинова, до кризиса высокие темпы роста рынка позволяли финансовым учреждениям делать больший упор при оценке проектов на платежеспособность клиента, а не на качество залога. «Замедление экономики привело к тому, что традиционный залог для кредитов на пополнение оборотных средств (товарные запасы) на какое-то время стал редкостью на рынке, — подчеркивает Павел Логинов. — Больше всего это коснулось кредитования малого и среднего бизнеса: подавляющее большинство предприятий этого сегмента работают в торговом секторе. Единственный актив, который они могут заложить, — товары в обороте. Со временем требования банков к залогам стали более либеральными, учитывающими специфику бизнеса заемщиков. Однако традиционный принцип (чем больше срок или сумма кредита, тем большую долю в структуре залога должны занимать основные средства бизнеса) сохраняется».

Читать еще:  Каким образом можно получить кредит

Вице-президент, управляющий директор департамента малого и среднего бизнеса Пробизнесбанка (ФГ «Лайф») Роман Гаврилов также отмечает, что в сегменте МСБ за последние годы наблюдается явное смягчение залоговой политики, что не может не радовать. При этом, по мнению эксперта, залоговая политика банка, как и любая другая его политика, должна строиться на принципах разумности и клиен-тоориентированности. «Нельзя забывать, что залог — это некая страховка кредитной организации на случай, если анализ финансовой деятельности клиента произведен им недостаточно грамотно или если клиент окажется недобросовестным. Бизнес банка состоит не в реализации залогов, а в успешном кредитовании», — предупреждает специалист.

ЛИКВИДНОСТЬ ЗАЛОГА И ЕГО ПЕРЕОЦЕНКА

Такое понятие, как ликвидность залога, является весьма относительным и определяется индивидуально каждым банком исходя из рыночного спроса и умения строить работу с подобными залогами, отмечает Роман Гаврилов (Пробизнесбанк). Безусловно, существуют общепринятые распространенные трактовки, которые, например, определяют, что недвижимость — залог ликвидный, а товары в обороте — нет. Но все дело в том, какая именно это недвижимость и какие товары в обороте. То есть, каким бы хорошим ни казался залог, правило «знай своего клиента» никто не отменял.

Банки вправе в своих нормативных документах самостоятельно назначать порядок и периодичность определения стоимости и ликвидности залогов. Но это правило распространяется не на все обеспечение. При переоценке имущества, находящегося в залоге и принимаемого к корректировке резервов по ссудам, устанавливаются более строгие требования: справедливая стоимость залога должна определяться не реже, чем раз в квартал. Роман Гаврилов (Пробизнесбанк) считает, что если бы данную опцию Центробанк оставил на усмотрение банков, то по большинству сделок периодичность переоценки залогов осталась бы такой же.

В целом требования ЦБ нельзя назвать излишне жесткими, считает Павел Логинов (Меткомбанк). «Однако, для отдельных видов обеспечения, например для недвижимого имущества, можно было бы установить и более широкий диапазон — делать переоценку раз в полугодие. Это один из наиболее надежных и наименее изменяемых видов обеспечения», — добавляет председатель правления банка.

Банкиры не уверены, что ужесточение регулирования кредитных процессов (проект изменений в Положение 254-П) приведет к массовой переоценке финансовыми учреждениями имущества, выступающего в качестве залога. Уже сейчас в документы, регламентирующие выдачу кредита, заложена обязанность банка по регулярной переоценке залогового обеспечения, особенно если это имущество учитывается при расчете резервов. «Существующие требования ограничивают круг имущества, которое кредитные организации могут использовать для корректировки расчетного процента резервирования. Поэтому логично, что за снижение этой величины необходимо расплачиваться проведением тех или иных процедур, которые будут подтверждать, что именно это имущество и именно такая его стоимость позволяют банку в определенной степени компенсировать риски кредитования клиента, — объясняет Павел Логинов. — Банки стараются использовать для этих целей действительно качественное обеспечение, поэтому я не думаю, что предлагаемые изменения в регулировании приведут к значительной переоценке залогов».

Правда, ни для кого не секрет, что на рынке есть банки, стремящиеся любой ценой снизить объем создаваемых резервов, в том числе за счет учета тех видов обеспечения, которые мало-мальски соответствовали ранее установленным требованиям. Для таких участников рынка переоценка может стать серьезным испытанием, поскольку она существенно повлияет на суммарную стоимость обеспечения и, как результат, отразится на размере резервов по ссудам, считает председатель правления Меткомбанка.

СТОИМОСТЬ ЗАЛОГА

Серьезной проблемой, возникающей при использовании механизма залога, является определение залоговой стоимости передаваемого в обеспечение имущества. Действующее в России законодательство не вносит ясность в эту проблему, поскольку не содержит понятия «залоговая стоимость». Данный термин, как правило, относят к обычаям делового оборота: залоговая стоимость — стоимость имущества, указанная в договоре залога.

Положение № 254-П, регулирующее применение залога в банковской практике, также не содержит определения залоговой стоимости, а вводит только термин «справедливая стоимость», который близок к понятию «рыночная стоимость», данному в ФЗ «Об оценочной деятельности».

Когда все-таки пытаются определить, какой же должна быть стоимость залога, то здесь все зависит от методики, принятой в конкретном банке.

«Распространен подход, когда стоимость залога покрывает сумму кредита, проценты за срок кредита, а также проценты, начисленные за период потенциальной реализации имущества. Но никто не мешает обеспечить ссуду частично или «перезаложиться» обеспечением», — рассказывает Роман Гаврилов (Пробизнесбанк).

При реализации объекта залога в случае обращения взыскания, которое идет в судебном порядке, сделка осуществляется по стоимости, определенной в договоре залога, по запросу любой из сторон или по инициативе суда. «После суда имущество выставляется на торги, которые идут от стоимости, признанной судом, на повышение. В случае несостоявшихся торгов стоимость имущества дисконтируется на 10% и назначаются повторные торги. Если и они не состоялись, то стоимость имущества дисконтируется еще на 15% и по этой стоимости оно передается взыскателю», — поясняет Роман Гаврилов.

В случае реализации имущества по договоренности сторон цена определяется в соответствии с этой договоренностью.

«НЕ ДОСТАВАЙСЯ ЖЕ НИКОМУ!»

Проблема взыскания залога сложна не только из-за пробелов в законодательстве или несовершенной правоприменительной практики, но и с психологической точки зрения. Очевидно, что изъятие заложенного имущества почти всегда становится результатом конфликта между заемщиком и кредитором, конфликта, возникшего из-за нежелания или неспособности первого обслуживать долг.

Как показывает мировой опыт, иногда подобные конфликты принимают форму, которую сложно считать цивилизованной. Так, во время ипотечного кризиса в США в 2007-2009 годах озлобленные заемщики сознательно выводили из строя купленное в ипотеку жилье. Заливали стены краской, выламывали полы, били окна, естественно, за несколько часов до того, как покидали дома. Банки-кредиторы в результате получали на баланс жилье, которое было невозможно продать не только из-за обвального падения цен на рынке недвижимости, но и потому, что это жилье нуждалось в ремонте. Чтобы избежать повторения подобных случаев вандализма, банки вынуждены были платить заемщикам отступные для того, чтобы последние оставляли дома в более-менее приличном виде.

Знакома или чужда российским финансово-кредитным организациям проблема мести заемщиков кредиторам? Опрошенные НБЖ банкиры комментируют данную тему с осторожностью. Представитель одного из банков рассказал, что в его практике такие прецеденты были. Например, одна заемщица изрисовала всю квартиру коричневой краской (полы, стены, пластиковые окна, ванную и т.д.), некоторые раскалывали кафельную плитку, выкорчевывали сантехнику.

Практика показывает, что случаи сознательной порчи должниками залогов — не редкость. В ТрансКредитБан-ке говорят, что сталкивались с этим при принятии имущества на баланс в рамках исполнительного производства. Однако, как утверждает начальник управления по работе с проблемными активами банка «Стройкредит» Марат Иксанов, чаще всего подобные действия связаны не с озлобленностью и местью, а с корыстными интересами. Так, залогодатели, осознавая неизбежность расставания со своим имуществом, стараются заменить конструктивно отделимые части имущества (например, детали автомобиля) с новых на старые или с дорогих на дешевые.

Возникает резонный вопрос, регулируются ли подобные риски законодательством. «Во многом ситуация зависит от того, перешло ли право собственности на залог к банку на момент порчи имущества, — поясняет эксперт одной из опрошенных финансово-кредитных организаций. — Если перешло, применяются стандартные средства защиты, например взыскание убытков. Возможна также уголовная ответственность нарушителя по ст. 167 УК РФ «Умышленные уничтожение и повреждение имущества». Если собственником предмета залога остается залогодатель, то процесс доказывания будет сложнее».

«Для того чтобы избежать случаев намеренной порчи имущества, необходимо регулярно проводить мониторинг залогового обеспечения, — утверждает Марат Иксанов (Строй-кредит). — Нужно максимально подробно, под роспись залогодержателя, описывать спецификацию имущества, уведомлять заемщика о том, что он не вправе без согласования с банком производить любые действия с залогом, которые могут негативно повлиять на позиции залогодержателя. Также надежный способ избежать подобных рисков — страховка». Если целенаправленная порча залога все же произошла, банку не остается ничего другого, кроме как обратиться в суд, уверен эксперт. После получения решения об обращении взыскания происходят опись и арест имущества, назначается ответственный хранитель до момента передачи его на торги (чаще всего сам должник). В этот момент он предупреждается об уголовной ответственности по статье 312 УК РФ, которая предусматривает наказание ответственного хранителя за порчу или утрату имущества.

Читать еще:  Микрокредит по паспорту в честное слово до 1 в день

Начальник управления судебного взыскания банка «Хоум Кредит» Анна Хмеленцова замечает, что предметом залога являются исключительно стены, а внутреннее состояние помещения в расчет не берется. Отделка — это личное имущество должника, следовательно, возможности законодательно воздействовать на него нет.

Подходы к определению ликвидности залогового имущества

«Банковское обозрение. Приложение «BEST PRACTICE», 2015, N 1

Необходимость преодоления негативных последствий экономического кризиса требует активизации деятельности банковских институтов путем рефинансирования существующей задолженности и увеличения объемов кредитования реального сектора экономики. Минимизация возможных потерь банка по активным операциям создает необходимые условия для поддержания стабильности и формирования предпосылок для роста экономики в стране. Одним из инструментов снижения кредитного риска является залог, один из основных параметров которого — ликвидность.

Следует отметить, что подходы к оценке ликвидности ценных бумаг и залога в материальной форме отличаются как минимум способом обращения на рынке. Какова ликвидность заложенного имущества, как ее измерить, сравнить ликвидность различных видов имущества, когда речь идет о сотнях или тысячах единиц квартир, домов, земельных участков, оборудования, автотранспорта, находящихся в залоге у банка?

Подход к определению ликвидности залога

Один из подходов к определению ликвидности предполагает наличие первичной и вторичной ликвидности. Первичная ликвидность — способность активов превращаться в денежные средства. Она характеризуется двумя основными параметрами: сроком, за который актив может быть переведен в деньги, и связанной с этим относительной потерей стоимости. Чем короче срок и чем меньше потери стоимости, тем более ликвидным считается актив. В случае потери первичной ликвидности банк теряет актив. Вторичная ликвидность — способность актива быть использованным в качестве обеспечения для получения денежных средств, например через кредитование или репо. Она характеризуется соотношением между стоимостью актива и суммой средств, которые можно получить, предоставив этот актив в залог. Во время реализации вторичной ликвидности банк не теряет этот актив.

Существующий в России подход к категорированию залогов для целей расчета резервов на возможные потери по ссудам предполагает «плоскую» шкалу: залог нематериальных активов — в первой категории и залог материальных активов — во второй. Имущество и права, не относящиеся к указанным категориям, не учитываются при расчете резервов. Таким образом, во второй группе могут оказаться ликвидные и неликвидные активы.

Применение указанных подходов на практике привело к разработке и применению грейдов степеней ликвидности с заданными сроками реализации, где каждому грейду соответствует определенная величина залогового дисконта и срока экспозиции. Функциональная полезность такой градации заключается в простоте применения и возможности сопоставления степени ликвидности со значением скидки и последующим включением в качестве составляющей в залоговый дисконт.

В практике банковской работы с обеспечением уровень ликвидности определяется эмпирически, субъективно и чаще носит балльный характер, когда уровень ликвидности определяется исходя из суммирования баллов, определяемых экспертно и зависящих от различных параметров. Иногда внешний или внутренний оценщик (сотрудник банка) указывает в оценочном отчете либо экспертном заключении степень ликвидности без какого-либо обоснования. В результате для принятия решения о кредитовании банк имеет представление только о количественных параметрах залога, в то время как ликвидность залога остается неизученной. Во многом это объясняется агрессивной кредитной политикой, когда при принятии решения о залоге того или иного вида имущества акцент делается на стоимости объекта и меньше внимания уделяется оценке ликвидности и другим характеристикам залогового обеспечения.

Факторы ликвидности залога

Факторы, влияющие на ликвидность, — наличие и величина спроса на имущество, эластичность спроса, состояние имущества, соответствие современным технологиям, масштабность, количество, местоположение. В связи с отсутствием в открытом доступе информации о конкретных сроках реализации различных активов эффективным способом определения ликвидности имущества является консультация с участниками рынка, непосредственно занимающимися реализацией активов: применительно к недвижимости — риелторские компании, применительно к оборудованию — производители либо их представительства или дилеры, а также компании, торгующие новым и бывшим в употреблении оборудованием. Касательно вариантов определения времени экспозиции предлагается использовать такие как опрос специалистов, маклеров, брокеров, отчеты маркетологов, самостоятельная (экспертная) оценка оценщиком, косвенное определение ликвидности (при малоразвитом рынке).

Группы ликвидности залога

Группировка — это объединение однородных по какому-либо признаку объектов изучаемой выборки. Группировка данных о залогах создает условия для обоснованного и корректного применения математических и статистических методов анализа, категорирования обеспечения по степени надежности, срокам экспозиции и другим существенным параметрам. Одним из подходов к группировке залогов по степени ликвидности может быть:

  • ликвидность в группе однородных объектов;
  • ликвидность группы или объекта в ней по отношению к эталону, денежным средствам;
  • ликвидность объекта в одной группе по отношению к другим группам или объектам в них;
  • ликвидность различных групп по отношению к эталону.

В связи с тем что различному имуществу присуща соответствующая ему ликвидность, а срок экспозиции может колебаться от одного месяца и больше, целесообразно параметр «ликвидность» разбить на уровни, которые более четко позволили бы группировать предметы залога.

Уровни ликвидности залога

Существуют различные группировки залогов по уровню ликвидности, например: очень высокий, высокий, средний, низкий, неликвидный. Залоговая политика банка регулирует каждый уровень, их количество и название.

Полезность имущества с позиции залога

Функциональной характеристикой любого актива является его способность обеспечить полезность, которая обусловливает экономическую ценность актива. Впервые понятие «полезность» (utility — англ. яз.) ввел в науку швейцарский математик Даниэль Бернулли (1700 — 1782) и сформулировал следующий подход: «Стоимость любого предмета должна быть основана не на его цене, а на той пользе, которую он может принести».

Мы считаем, что полезность имущества в материальной форме — это базисный фактор, наличие которого делает объект оценки востребованным рынком, а значит, ликвидным. Она измерима и имеет свойство порядковой измеримости. Полезность связана с рыночной стоимостью и сроком экспозиции оцениваемого имущества.

Процедуры, которые используются при проведении оценки, имеют в том числе задачу определить полезность оцениваемого имущества. Также следует учитывать положение МСО-2007 о том, что полезность — это категория относительная, а не абсолютная. Полезность складывается исходя из индивидуальных свойств объекта и сформированного спроса на него, и, чем более предпочтительны конкретные свойства объекта для индивидуального покупателя, тем более ценен объект.

Срок экспозиции

Количественной мерой измерения ликвидности имущества является срок экспозиции на рынке. Скорость реализации зависит от востребованности данного конкретного объекта, то есть от его полезности (ценности) для потенциальных покупателей. Срок экспозиции — срок, в течение которого объект оценки может быть выставлен для продажи на рынке с целью обеспечения его отчуждения по оптимальной цене и продолжительность которого зависит от соотношения спроса и предложения на подобное имущество, количества потенциальных покупателей, их покупательной способности и других факторов.

Мы рассматриваем оценку имущества как оценку ссудного обеспечения, при котором банк интересует реализация имущества в сжатые сроки. Банки могут устанавливать различные приемлемые сроки при реализации залогового имущества. Ниже предложен пример градации ликвидности в зависимости от разных сроков реализации.

научная статья по теме ЛИКВИДНОСТЬ ЗАЛОГА КАК ПЕРЕМЕННАЯ ФУНКЦИЯ Экономика и экономические науки

Цена:

Авторы работы:

Научный журнал:

Год выхода:

Текст научной статьи на тему «ЛИКВИДНОСТЬ ЗАЛОГА КАК ПЕРЕМЕННАЯ ФУНКЦИЯ»

ПРАКТИКА | ОРГАНИЗАЦИЯ И УПРАВЛЕНИЕ

Ликвидность залога как переменная функция

Статья посвящена вопросам оценки стоимости и ликвидности имущества, находящегося в залоге. Рассматриваются различные факторы, влияющие на эти показатели. Анализируются различные подходы к оценке имущества в зависимости от стадии кредитования (на этапе рассмотрения кредитной заявки и на этапе реализации заложенного имущества).

Г. А. ДОНГАЕВ, кандидат технических наук, руководитель Залоговой службы ОАО АКБ «Связь-банк»

Ликвидность предмета залога — наиболее важная характеристика с точки зрения оценки рисков, связанных с обеспечением. Ошибки в определении степени ликвидности залога весьма критичны для банка. Ликвидность имущества характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т. е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Читать еще:  Кредит в скббанк для клиентов с хорошей кредитной историей

Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, которое требуется для его продажи на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. В п. 13 Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)» говорится, что «в качестве характеристики ликвидности объекта оценки в отчете указывается типичный (расчетный) срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости».

Предполагается, что в срок экспозиции при реализации имущества не включается время, необходимое для формального закрепления (оформления, регистрации) сделки купли-продажи, т. е. срок экспозиции — это типичное время с момента размещения публичного предложения о продаже объекта до принятия продавцом и покупателем решения о совершении сделки.

Опыт работы залоговой службы банка с имущественным обеспечением кредитов физических и юридических лиц показывает, что существуют две противоречивые задачи в оценке имущественного обеспечения (залога):

■ на этапе рассмотрения кредитной заявки и выдачи кредита;

■ на этапе реализации заложенного имущества. Противоречие заключается в

том, что ликвидность и рыночная стоимость одного и того же имущества на разных этапах существования (или в качестве залога, или в качестве имущества, являвшегося ранее предметом залога, принятого на баланс банка и находящегося на этапе реализации) различна. Непримиримость противоречий

этих двух оценок заключается в том, что при их выполнении затрагиваются интересы оценщиков и разных подразделений, участвующих в той или иной мере в решении задач выдачи кредита или реализации непрофильных активов. Как правило, эти две задачи разделены во времени жизненным циклом кредита или меньшим периодом при нарушении должником обязательств.

Ограничения на принятие в залог имущества при выдаче кредита

В качестве предмета залога не может выступать следующее имущество:

■ предметы, изъятые из оборота в соответствии с действующим законодательством;

■ права, неразрывно связанные с личностью правообладателя;

■ имущество граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам в соответствии с перечнем, установленным ГПК РФ;

■ имущество, право распоряжения которым ограничено вследствие наложения ареста

в соответствии с действующим законодательством;

■ имущество, свободная реализация которого запрещена

действующим законодательством либо реализация которого путем проведения публичных торгов и/или переход права собственности на предмет залога к банку ограничены;

■ имущество, которым залогодатель распоряжается на праве хозяйственного ведения, при отсутствии согласия собственника имущества на передачу его в залог;

■ имущество, находящееся в общей собственности нескольких лиц, в отсутствие согласия остальных собственников на передачу имущества в залог банку, а также имущество, право отчуждения которого залогодателем ограничено иным образом;

■ имущество, обремененное в силу действующего законодательства или в силу договоров, заключенных залогодателем с третьими лицами, за исключением договоров аренды, лизинга и договоров ипотеки, заключенных в обеспечение действующих договоров займа между залогодателем и банком;

■ товары в обороте, обремененные правами третьих лиц;

■ имущество, которое невозможно идентифицировать среди другого имущества залогодателя и проведение мониторинга которого невозможно.

Не могут выступать в качестве залогового обеспечения следующие виды объектов недвижимости:

■ строения, признанные в установленном порядке непригодными для использования (аварийные, в зонах отвала ТЭЦ, поврежденные по причине стихийных бедствий, пожара и т. д.);

■ самовольно возведенные, бесхозные объекты, а также объекты, перепланировка которых не зарегистрирована установленным образом;

■ жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также приватизация которых запрещена.

Будем собирать факты,

Не может выступать в качестве залогового обеспечения движимое имущество:

■ срок годности которого на любой момент времени в течение срока действия договора займа составляет менее 180 дней;

■ требующее особых условий хранения, несоблюдение которых влечет потерю/снижение качественных характеристик данного имущества.

К особым условиям хранения относятся требования по использованию специализированных мест хранения, по обеспечению температуры, освещения, давления, обеспечению укрепленности мест хранения, особых условий размещения, а также иные условия, отличные от тех, которые можно обеспечить в обычных складских помещениях (в случаях, когда отсутствует страхование риска потери/ снижения качественных характеристик имущества, связанных с условиями хранения);

■ находящееся за пределами региона присутствия банка или его филиала, мониторинг которого невозможно осуществлять в соответствии с требованиями банка.

условия, при которых залоговое имущество может быть отнесено к ликвидному

Залоговое обеспечение может

быть отнесено к ликвидному иму-

ществу при соблюдении следующих условий:

■ наличие устойчивого рынка указанных предметов залога и (или) иных достаточных

чтобы появились идеи.

оснований считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 180 календарных дней со дня возникновения основания для обращения взыскания на залог; ■ залоговая документация

оформлена таким образом, что в ней не содержится условий, препятствующих реализации предмета залога. Кроме того, имущество, предлагаемое в залог, должно соответствовать следующим дополнительным требованиям.

Недвижимое имущество. Предлагаемое в залог недвижимое имущество не должно относиться к вспомогательным сооружениям, выделенным из единых имущественных комплексов (подъездные пути, колодцы, коммуникации, очистные сооружения, эстакады, путепроводы и т. д.);

Оборудование / транспортные средства / спецтехника, в том числе приобретаемые за счет заемных средств. Указанное имущество должно представлять собой самостоятельные единицы (не включенные в состав линии), быть универсальным, имеющим широкий круг потребителей в одной или нескольких отраслях либо среди населения. Могут рассматриваться и специализированные оборудование / транспортные средства / спецтехника при наличии потенциальных покупателей.

Товары в обороте. Срок годности указанного имущества на любой момент времени в течение

Abstract. The article is devoted to questions of valuation and liquidity of the property located in the pledge. The author considers various factors affecting these indicators, analyzes the different approaches to the assessment of the property, depending on the stage lending (during the examination of the loan application and the implementation phase of the pledged property).

Keywords. The liquidity of the collateral, fair market value, implementation period.

ключевые слова. Ликвидность предмета залога, справедливая рыночная стоимость, срок реализации.

№10 2015 I БАНКОВСКОЕ ДЕЛО I 79 I

срока действия договора займа не меньше 180 дней. Имущество не является материалами/сырьем в переработке, готовой продукцией под заказ по предоплате.

К вопросу о справедливой рыночной стоимости

При анализе имущественного обеспечения для принятия его в качестве залога, а также при плановой переоценке справедливой рыночной стоимости предметов залога работники банков учитывают максимальный срок реализации заложенного имущества, определенный регулятором — 180 дней.

К слову «справедливая» по отношению к рыночной стоимости как экономической категории наиболее близким по смыслу и более понятным словом является «обоснованная», то есть в общем случае вместо выражения «справедливая рыночная стоимость» правильно было бы использовать термин «обоснованная рыночная стоимость».

Федеральные стандарты оценки, в частности ст. 6 ФСО № 2 «Цель и виды стоимости», содержат положения о том, что при расчете рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

■ одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

■ стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

■ объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

■ цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения

к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; ■ платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспоз

Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector