0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Общие принципы предоставления кредита на жилье

Условия предоставления ипотеки

Для многих людей единственной возможностью приобретения жилья выступает заем на покупку недвижимости. В этом случае ежемесячно на протяжении большого количества лет выплачивается оптимальная сумма, а после полного погашения кредита граждане становятся полноправными собственниками квартиры или другого жилого помещения. Перед получением такого займа важно тщательно изучить условия ипотеки, чтобы разобраться в ее особенностях и нюансах.

Не каждый человек имеет право оформить ипотеку, поскольку важно, чтобы он соответствовал некоторым требованиям. Любой банк, который предоставляет такую услугу, должен быть уверен в том, что денежные средства на покупку жилья будут возвращены в срок и с процентами.

Общие принципы предоставления кредита на жилье

Существует много кредитных организаций, в которых можно взять ипотеку, и все они предлагают разнообразные условия. При этом выделяется несколько общих требований, которые обязательно должны выполняться потенциальными заемщиками:

  • предполагается ипотека на значительный срок, который превышает 5 лет, но не может быть больше 30;
  • денежные средства предоставляются исключительно для покупки жилой недвижимости;
  • непременно используется залог, в качестве которого выступает покупаемая квартира или дом.

Как правило, процентные ставки в разных банках являются примерно одинаковыми.

Важно! Актуальным в течение последних несколько лет считается распространение займа на новостройки, поскольку государство предоставляет специальные программы с господдержкой, а процентная ставка на выдаваемый кредит не превышает 12%.

Каждый потенциальный заемщик должен остановиться на оптимальном кредитном учреждении, в котором будет оформляться кредит. Для этого необходимо изучить все условия банков, после чего определиться с наиболее подходящим вариантом.

После изучения того, на каких условиях можно купить жилую недвижимость, каждый потенциальный заемщик самостоятельно определяет, подходит ли он под них.

Основные принципы предоставления кредитов разными банками

Условия ипотечного кредитования являются многочисленными, причем в разных банках они могут существенно отличаться, но имеется несколько факторов, которые учитываются работниками кредитных учреждений обязательно при изучении потенциального заемщика.

Предоставление такого вида займа осуществляется только при учете многочисленных федеральных законов в отношении кредитования. Выдается заем исключительно людям, которые имеют российское гражданство, а также постоянную регистрацию в городе, где планируется взять кредит. Не имеет значения пол заемщика.

Особое внимание уделяется образованию человека, а также его финансовому состоянию и кредитной истории. Сложности с получением ипотечного кредита возникают у предпринимателей, поскольку у них единственным источником дохода выступает их дело, причем не всегда оно является прибыльным. Из-за возможности применять ими различные упрощенные системы налогообложения банки не могут точно знать, каков доход заемщика. Поэтому предприниматели относятся к высокорискованной категории.

Брать такой кредит очень просто государственным служащим, которые весь заработок получают официально, а их заработная плата является стабильной.

Размер заработка

Данный фактор считается первым, на что обращают внимание сотрудники кредитного учреждения. Ведь именно от него зависит, сможет ли заемщик справляться с ежемесячными платежами.

Финансовые эксперты и аналитики сходятся во мнении, что выплата банку в месяц не может превышать 30–40% общего дохода гражданина.

Банки учитывают и разнообразные прибыльные вложения, к которым относится наличие акций или иных ценных бумаг, приносящих доход владельцу.

Существуют различные кредитные программы, предлагающие ипотеку на квартиру, в которых учитывается не только доход главного заемщика, но и:

  • доход супруги или супруга;
  • заработная плата иных родственников, которые становятся созаемщиками или поручителями;
  • другие доходы заемщика, которые он может подтвердить документально, и наиболее часто сюда относится прибыль, получаемая от сдачи иной недвижимости в аренду.

Важным моментом считается наличие у заемщика других кредитов. Одобрить заявку при наличии иных крупных займов не сможет никакой банк.

Возраст заемщика

Многих людей, которые желают купить недвижимость за счет заемных средств, интересует вопрос, до какого возраста дают ипотеку на жилье. Не всегда на покупку квартиры претендуют только молодые люди, нередко и пенсионерам требуется новая жилая недвижимость.

Банки предлагают различные условия. Наиболее привлекательными являются заемщики, возраст которых варьируется от 30 до 50 лет, поскольку они чаще всего являются трудоустроенными и получающими хорошую заработную плату.

Минимальный возраст заемщика равен 21 году. До какого возраста можно заключить договор? Как правило, банки прибавляют примерно 5 или 10 лет к тому году, в который гражданин вышел на пенсию. Лучше всего, если кредит будет закрыт до того момента, когда заемщику исполнится 65 лет.

Одним из наиболее привлекательных кредитных учреждений для людей в возрасте выступает Сбербанк, в котором максимальный возраст заемщика на момент погашения кредита может составлять 75 лет.

Наличие трудового стажа

Условия выдачи ипотеки включают в себя и наличие достаточного для банка трудового стажа. Минимально он должен равняться 6 месяцам, но лучше всего, если человек работает на одном месте достаточно много времени, поскольку это положительно влияет на его возможность выплатить заем.

За 5 лет, предшествующих году, в котором регистрируется сделка займа, стаж не может быть меньше 12 месяцев. Желательно, чтобы заработная плата была официальной и четко фиксированной. Идеальным вариантом для каждого банка выступают государственные служащие.

Наличие необходимых документов

Выдаваться кредит может только при наличии у потенциального заемщика следующих важнейших документов:

  • паспорта;
  • справки о доходах, которая может быть заменена иной документацией, выступающей подтверждением наличия официального дохода в определенном размере;
  • свидетельства о браке, если заемщик находится в официально зарегистрированном браке;
  • трудовой книжки;
  • документации, полученной от застройщика или владельца жилой недвижимости, которую планируется покупать.

Некоторые банки могут потребовать и иные документы, которые представляются в обязательном порядке, иначе не следует рассчитывать на одобренный заем.

Другие условия сделки

Вышеуказанные факторы являются наиболее важными, однако не единственными. Какие именно условия для получения ипотеки, кредита могут дополнительно выдвигаться банками? Наиболее популярными являются следующие требования:

Предоставление жилищных кредитов

Согласно Указу Президента РФ от 10.06.1994 № 1180 и Положению о жилищных кредитах, утв. этим Указом, основной целью выделения кредитов является оказание гражданам кредитно-финансовой поддержки в решении жилищной проблемы при использовании ими собственных средств. Положение устанавливает порядок предоставления банками на территории РФ юридическим и физическим лицам кредитов на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотека).

При кредитовании строительства (реконструкции) или приобретения жилья банком могут предоставляться три вида жилищных кредитов:

  • • кратко- или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);
  • • краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит);
  • • долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

Кредитование жилищного строительства производится при условии отвода застройщику в установленном порядке земельного участка и наличия разрешения соответствующих органов на строительство жилья. Кредит на строительство (реконструкцию) жилья предоставляется в рамках предусмотренных проектами и договорами подряда на осуществление строительно-монтажных работ сроков и стоимости строительства (реконструкции).

Читать еще:  Как получить потребительский кредит наличными под залог автомобиля

Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности, возвратности. Подтверждением целевого использования кредита является предоставление заемщиком документов об использовании полученной ссуды на строительство или приобретение жилья либо на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство. Обеспечением кредита является залог заемщиком недвижимого имущества (включая сооружаемое или приобретаемое за счет кредита), имущественных прав на недвижимое имущество, другого имущества и имущественных прав, которые в соответствии с законодательством могут использоваться в качестве залога. Подтверждением возвратности является предоставление заемщиком документов о его платежеспособности.

Выдача строительного кредита осуществляется путем открытия кредитной линии, при этом ссуда выдается заемщику по частям, соответствующим стоимости законченных этапов строительно-монтажных работ. Банк вправе осуществлять финансирование работ путем поэтапного авансирования денежных средств в соответствии с графиком строительства. В процессе финансирования строительства банк осуществляет инспекцию этапов работ, контроль за целевым расходованием денежных средств, соблюдением стоимости и графика строительства. Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70% стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или полученных в виде субсидий из бюджетов или от предприятия) в размере не менее 30% стоимости кредитуемого объекта.

Основные документы, определяющие взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды – кредитный договор и договор о залоге (ипотеке). В кредитном договоре определяется следующее: цель получения ссуды; срок и размеры кредита; порядок выдачи и погашения кредита; инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения); обеспечение кредитного обязательства заемщика; условия страхования ссуды; способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита; санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды; размеры и порядок уплаты штрафов; порядок расторжения договора; другие условия по соглашению кредитора и заемщика. Конкретные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструментов кредитования возможны использование переменной процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика.

В зависимости от вида кредита в договоре о залоге (ипотеке) определяются форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Предметом залога могут быть:

  • • земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика, или другие имущественные права на этот участок;
  • • готовое жилье или незавершенное строительство;
  • • другие виды имущества и имущественных прав.

В качестве гарантии (поручительства) погашения предоставляемых банками жилищных кредитов могут использоваться: для юридических лиц – гарантии банка, в котором открыт расчетный счет заемщика, а также другого банка, страховой компании и других юридических лиц; для физических лиц – поручительства одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц.

На этане рассмотрения заявки кредитор осуществляет комплексный анализ кредитоспособности заемщика, его финансовой устойчивости, оценивает бюджет строительства (источники финансирования и намерения по использованию построенного жилья – продажа, сдача в аренду), потребности рынка жилья в месторасположении застройки.

До полного погашения суммы основного долга и процентов по ссуде заемщик нс имеет права без письменного согласия банка продать или переуступить имущественные права на недвижимое имущество третьему лицу. В случае невозможности возврата кредита заемщиком осуществляется обращение взыскания и реализация заложенного имущества для покрытия убытков банка в порядке и на условиях, определяемых законодательством.

При выявлении нецелевого использования ссуд, полученных на строительство или приобретение жилья, учреждения банков имеют право досрочно взыскивать выданные ссуды.

Основные принципы кредитования

Кредитом называется заимствование финансов на установленный заимодавцем срок с условием обязательного возврата суммы и выплатой процентов за оказанную услугу. Из статьи вы узнаете об основных формах кредитования, его принципах. Информация поможет вам лучше понимать, как работают банковские кредиты и в чем их преимущества именно для вас.

Особенности банковского кредита

Понятие «кредит» характеризуется как форма экономических отношений, имеющая следующие особенности:

  1. Наличие субъектного состава или сторон отношений: кредитора и одного или несколько заемщиков. В качестве кредитора выступает юридическое лицо (финансовое учреждение, банк), имеющее лицензию на осуществление деятельности. Заемщик – физическое или юридическое лицо (коммерческая или некоммерческая организация).
  2. Предмет договора – преимущественно денежные средства. Реже заемщику предоставляются иные материальные ценности.
  3. Договор кредитования обязательно имеет возмездный характер. Заемщик обязан выплачивать проценты за пользование финансами банка в течение срока, установленного учреждением.
  4. Наличие обеспечения кредита. Обеспеченность – гарантия того, что банк ничего не потеряет от сделки. Если заемщик перестанет выплачивать кредит, банк заберет залоговое имущество, привлечет к ответу поручителя или потребует исполнения других форм поручительства, предусмотренных законом.
  5. Целевое использование средств. Многие кредитные программы имеют конкретную целевую направленность: ипотека, образование, покупка автомобиля.
  6. Составление кредитного договора строго в письменной форме.
  7. Кредит преимущественно предоставляется в безналичной форме в виде банковского счета, кредитной карты.

Кредит в современной экономике

В современной экономике кредитованию отводится важная роль. Это одна из важных составляющих финансового оборота во всех сферах экономики государств.

С помощью кредитования предприятия получают финансирование для восстановления растраченного бюджета, приобретения нового оборудования, торгово-материальных ценностей.

Кредиты обеспечивают движение финансов в бюджетных системах. Они используются как на уровне систем коммерческого расчета, так и на уровне государственной кредитно-финансовой политики.

Кредитование служит фактором, повышающим материальное благосостояние населения. Оно стимулирует рост предприятий, служит источником формирования новых оборотных средств в их хозяйственной деятельности.

Также кредитование способствует сбалансированности государственной экономики, укреплению международных отношений, регулирует движение денежных потоков.

Какие существуют кредитные формы

По характеру предоставляемого кредита его делят на три формы:

  1. Товарную. В качестве объекта кредитования выступают материальные ценности, которые необходимо вернуть в установленный кредитором срок. Эта форма существовала еще до появления денег. Современная интерпретация товарной формы – прокат, подразумевающий денежную выплату владельцу промышленного оборудования или транспортного средства.
  2. Денежную. Предметом кредитования выступают финансы. Эта наиболее типичная форма современных товарно-денежных отношений. Предоставление денежных кредитов тесно связано с экономическим положением в стране, кризисами, скачками.
  3. Товарно-денежную. Форма предусматривает обмен товарами с последующей денежной оплатой, например, оформление в кредит бытовой техники в магазине электроники.

Основные принципы кредита

Принципы кредитования раскрывают его сущность и поясняют механизм работы этого вида экономических отношений.

Важно! Понимание принципов кредитования помогает заемщикам не допускать ошибок, рассчитывать свои финансовые возможности, находить наиболее выгодные предложения от банков. Чем больше вы знаете о том, как работают кредиты, тем выше ваши шансы использовать их с выгодой.

Возвратность кредита

Этот принцип регламентирует обязанность своевременного возврата заемных денег кредитору. Заемщик не вправе распоряжаться кредитными средствами как собственным капиталом. Он должен вернуть всю сумму на счет кредитора, чтобы тот мог продолжать свою коммерческую деятельность.

Возвратность важна для обоих участников кредитных отношений. Сумма возвращается согласно достигнутой договоренности между кредитором и заемщиком. Банк сможет снова дать взаймы, только когда к нему вернутся деньги, а клиент сможет снова взять в долг, только когда у банка есть деньги. Это и есть суть кредитных отношений, то есть возобновляемость ресурса.

Читать еще:  Кредит в ювелирном салоне

Срочность кредита

Заемные средства необходимо вернуть не тогда, когда они освободятся или появятся у заемщика, а точно в указанный в договоре срок. Нарушение сроков оплаты разрешает кредитору применять ко второй стороне экономические санкции и получить дополнительные средства в виде штрафов и пени. Когда стороны не могут договориться самостоятельно (в случае увеличения просрочки), дело рассматривают в судебном порядке.

Важно! По закону право обратиться в суд с иском в отношении недобросовестного заемщика банк имеет в момент обнаружения им нарушения своих прав, то есть на следующий день после даты, когда клиент должен был внести обязательный ежемесячный платеж.

Платность кредита

Принцип платности кредитования означает, что кредитору (банку) для стабильности его работы необходима обязательная оплата заемщиком права на использование кредитных средств.

Платой за эту услугу выступают проценты по кредиту – вознаграждение кредитора за предоставленные им деньги.

Проценты в этом случае выполняют следующие функции:

  • помощь в перераспределении части прибыли физических и юридических лиц;
  • антиинфляционная защита денежных средств кредиторов во время кризисных рисков.

Существуют и беспроцентные кредиты – дружеские, займы родственникам или акционные предложения от банка, направленные на привлечение новых клиентов. Однако такие варианты — всегда исключение из правил. В противном случае кредитор не сможет зарабатывать и перестанет предоставлять такую услугу.

Обеспеченность

Кратко обеспеченность кредита заключается в защите выданных денег от возможных рисков, особенно от невозврата их заемщком. Принцип обеспеченности кредита «срабатывает», когда заемщик нарушает договорные обязательства по возврату.

Кредитор может воспользоваться своим право требовать возмещения средств из обеспечения. Это называется ссудой под залог, в роли которого выступает товароматериальные ценности или ценные бумаги, принадлежащие заемщику. В случае невозврата заемных средств банк имеет право оставить залоговое имущество (квартиру, автомобиль) себе и выставить на торг.

Целевой характер

Выданные банком средства должны быть потрачены только на цели, указанные в договоре. Это помогает кредитору контролировать соблюдение договорных обязательств. Также это выступает дополнительной страховкой возврата ссуды вместе с процентами. При нарушении этого правила кредитор вправе досрочно отозвать кредитные средства и/или ввести дополнительный процент (штраф) для заемщика.

Дифференцированность

Банк на свое усмотрение может делить клиентов на определенные группы, исходя из их платежеспособности и кредитной истории. Для каждой группы он вправе предлагать различные условия кредитования. Например, для благонадежных клиентов процентная ставка будет минимальной, а срок возврата — длительным. Для «ненадежных» партнеров ставка будет выше, а сроки — ниже.

Заключение

Банковское кредитование – самый популярный вид кредитных отношений. С его помощью юридическое или физическое лицо может оперативно решить финансовые вопросы на четких и конкретных условиях.

Принципы кредитования делают взаимоотношения кредиторов и заемщиков безопасными, а также выгодными для обеих сторон. Зная принципы построения кредитных отношений, вы сможете использовать банковские ссуды с максимальной пользой для себя и избежать судебных тяжб с банком.

ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

Ипотечное жилищное кредитование — это кредитование населения под залог недвижимости, т. е. кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств. При кредитовании под залог недвижимости, как правило, банк принимает в залог кредитуемые объекты недвижимости.

При ипотечном жилищном кредитовании объектами недвижимости являются земельный участок, квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, гаражи, коттеджи, расположенные на территории РФ.

Таким образом, ипотечные жилищные кредиты предоставляются коммерческими банками на следующие цели:

· приобретение готовой квартиры или индивидуального дома для постоянного проживания;

· приобретение, строительство с участием кредитных средств банка жилья;

· реконструкцию, ремонт жилой недвижимости;

· приобретение земельного участка под индивидуальную застройку. Особенности ипотечного жилищного кредита:

· обязательность обеспечения кредита залогом, в том числе и той недвижимостью, для покупки которой берется ипотечный кредит;

· длительность срока предоставления кредита (ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 5 до 20-25 лет);

· относительно низкий уровень кредитного риска.

Обязательным условием ипотечного кредитования является заключение между банком и заемщиком договора об ипотеке. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации, расходы по которой несет залогодатель. Причем залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Если в договоре об ипотеке или в кредитном договоре, включающем соглашение об ипотеке, указано, что права залогодержателя (т. е. банка) удостоверяются закладной, то нотариусу представляется и закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке.

Закладная является ценной бумагой, которая удостоверяет права ее законного владельца, а именно: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, а также право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

В РФ ипотечное кредитование применяется как с использованием закладной (около 50%), так и без нее. В основном закладную используют мелкие или средние банки.

Цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

В РФ существует три основные схемы предоставления кредита для приобретения жилья. Во-первых, схема кредитования с оформлением договора залога, которая предусмотрена ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Клиент заключает с банком кредитный договор и договор залога жилья на условиях банка. При полном погашении кредита договор залога прекращает свое действие, жилье остается в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк после решения суда погашает сумму кредита путем продажи жилья с публичных торгов либо с согласия залогодателя (не доводя до суда) реализует жилье через риелторскую фирму по цене, сложившейся на рынке.

Во-вторых, схема кредитования с оформлением договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием банка, клиента и риэлторской фирмы. Эта схема является наиболее реалистичной по отзыву специалистов банков. Банк выдает кредит риэлторской фирме на основании заключения с ней кредитного договора. Риэлторская фирма за счет этого кредита приобретает жилье по договору куплипродажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жилье. Риэлторская фирма за счет средств клиента возвращает банку кредит и причитающиеся за него проценты. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, затем — договор купли-продажи, и клиент становится собственником жилья. Если клиент не возвратит кредит, то риэлторская фирма реализует жилье на рынке недвижимости и за счет этих средств и возвращает кредит банку.

По этой схеме может иметь место второй вариант, когда банк выдает кредит не риэлторской фирме, а непосредственно клиенту — физическому лицу с заключением кредитного договора. При этом одновременно заключается договор куплипродажи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, которая выступает залогодателем по договору залога в обеспечение кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты за него самому банку. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, затем договор купли-продажи и клиент заемщика становится собственником жилья.

Читать еще:  Какие существуют виды кредитов

В-третьих, схема ипотечного кредитования, разработанная ЦБ РФ, через выпуск банками ипотечных облигаций. Физическое лицо — заемщик получает в банке ипотечный кредит и закладывает в обеспечение кредита недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку. Банк выпускает ипотечные облигации, которые продаются на вторичном рынке. На вырученные от реализации облигаций средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т. д. Заемщик погашает кредит банку, а банк погашает соответствующую облигацию ее нынешнему держателю. Ипотечные облигации в случае банкротства банка-эмитента не включаются в конкурсную массу, а недвижимость передается в собственность инвесторов (обладателей облигаций) либо ее собственнику при полном погашении облигаций.

В зависимости от объекта кредитования, своей кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий банк сам определяет технологию ипотечного кредитования.

При многовариантности различных элементов организации процесса ипотечного жилищного кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита.

Первый этап — предварительное рассмотрение заявки на кредит и беседа с предполагаемым заемщиком. На этом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает ему заполнить детальное заявление, которое, по существу, можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. При положительном решении вопроса о выдаче заемщику кредита кредитный работник информирует его о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки. Конкретно банку должны быть представлены заемщиком следующие документы;

· паспорта заемщика (созаемщиков), поручителей;

· документы, подтверждающие величину доходов и размер удержаний заемщика (ссудозаемщиков) и поручителей за последние, например, шесть месяцев;

· специальные документы в зависимости от цели кредита. Например, при оформлении кредита на приобретение объекта недвижимости: документы, подтверждающие стоимость объекта недвижимости (проект договора купли-продажи; предварительный договор купли-продажи; договор купли-продажи и т. п.); свидетельство о регистрации права собственности продавца на объект недвижимости; документ, являющийся основанием возникновения права собственности продавца на объект недвижимости (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о приватизации).

Второй этап — определение потенциальной возможности заемщика вернуть кредит и оценка степени его обеспечения.

На третьем этапе принимается решение о выдаче ипотечного жилищного кредита. Кредитный комитет рассматривает материалы, полученные в процессе оценки кредитоспособности заемщика и обеспечительных обязательств, изучает их, после чего принимает решение о выдаче кредита или об отказе в его предоставлении. При положительном решении кредитным комитетом вопроса о выдаче кредита кредитный инспектор составляет для клиента примерную смету расходов, связанных оформлением ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам, расходы по оценке залога, нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи и за регистрацию договора о залоге, страхование предмета залога и страхование жизни залогодателя и др.

На четвертом этапе банк заключает с заемщиком договор для получения ипотечного жилищного кредита. В кредитном договоре указываются: сумма кредита и размер банковского процента за кредит; порядок и сроки его выдачи; порядок и сроки его погашения, описание обеспечения и его стоимостная оценка, предусматриваемая в договоре залога; размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушившей условия договора.

При определении суммы кредита, подлежащего выдаче, банки используют различные методики. Как правило, сумма кредита зависит от платежеспособности заемщика (созаемщиков), но она должна составлять не более 70-90% стоимости объекта недвижимости.

Пятый этап — выдача кредита, его сопровождение и контроль за исполнением кредитного договора, а именно: контроль за целевым использованием кредита, за соблюдением сроков возврата кредита и начисленных процентов.

За 2006 г. рынок ипотечного кредитования вырос более чем на $8 млрд и достиг по итогам 2006 г. $12,4 млрд, что составляет 1,3% ВВП. Этот рост был обеспечен в основном средними банками.

Например, в 2006 г. «Москоммерцбанк» выдал ипотечных кредитов на сумму около $600 млн, что позволило ему увеличить свою долю на рынке с 0,1% в 2005 г. до 4,8% в 2006 г. и занять по объему кредитного портфеля третье место, уступив только Сбербанку РФ и «Внешторгбанку». Появление новых банков на рынке ипотечного кредитования вызвано их активной стратегией, суть которой заключается в усилении контактов с риэлторскими агентствами. На рынке ипотечного кредитования основную роль в привлечении клиентов играют не процентные ставки и сроки предоставления кредитов, а нерыночные способы привлечения клиентов через риэлторские агентства. Риэлторы сотрудничают со средними банками в связи с отсутствием с их стороны отказов на предоставление заемщику банковских ссуд. По мере роста просроченной задолженности по ипотечным кредитам коммерческие банки будут отказываться от агрессивной стратегии и учитывать объективные условия рынка ипотечного кредитования.

Усиление конкуренции коммерческих банков на рынке недвижимости определяет условия взаимоотношений с потенциальными клиентами и со стороны крупных банков. Например, «Райфайзенбанк» (Австрия) предложил своим заемщикам ипотеку без первоначального взноса. Среди иностранных банков, развивающих в России розничные услуги, «Райфайзенбанк» стал первым, кто предоставил такие условия кредитования покупки (строительства) жилья. До настоящего времени ипотечный кредит без первоначального взноса выдавали только российские банки, среди которых такие, как «ВТБ-24» и «Банк Москвы».

На российском рынке ипотечного кредитования с 2006 г. некоторые коммерческие банки (например, «Альфа-Банк») стали осуществлять рефинансирование ипотечных кредитов, выданных ранее гражданам другими коммерческими банками. Эти коммерческие банки переоформляют гражданам ипотечные кредиты на новые сроки и под более низкие процентные ставки, чем было предусмотрено кредитным договором с первым банком-кредитором. В отдельных случаях банк, занимающийся рефинансированием, может предоставить заемщику новый кредит на сумму превышающую остаток задолженности по ранее полученному кредиту, а также поменять валюту кредитного договора по ипотечному кредиту.

Рефинансирование ипотечного кредита позволяет заемщику снизить объем платежей по возврату кредита. Например, при сумме долга в $50 тыс. и разнице в процентной ставке в 3% экономия заемщика за 10 лет может составить до $10 тыс.

По данным Ассоциации банков Северо-Западного региона, основными клиентами на рынке ипотечного кредитования являются лица с высшим образованием, в возрасте от 25 до 37 лет, имеющие ежемесячный доход от $1500 до $2500 и совокупный семейный доход на уровне S2100—$4000. Это свидетельствует о том, что клиентами ипотечного кредитования, как правило, являются обеспеченные люди, имеющие не одну квартиру в собственности.

В последние годы на рынке ипотечного кредитования стала формироваться и категория заемщиков со средним уровнем доходов. Приобретая жилье в кредит, эта социальная группа населения ориентируется на то, что экономическая ситуация в стране останется стабильной, что обеспечит рост их доходов, а соответственно, и погашение банковских ссуд.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector