1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как изменения отразятся на заемщиках

Как изменить состав созаемщиков

Онлайн обслуживание выданного кредита без визита в офис

Снять обременение, заказать справку, изменить условия договора онлайн Консультация специалиста по всем вопросам круглосуточно.

Изменение количества и состава созаемщиков по кредитному договору (например, в случае расторжения брака) возможно с согласия банка.

Для этого вам необходимо собрать пакет документов и обратиться с соответствующим заявлением к менеджеру по обслуживанию ипотечного кредитования по месту выдачи кредита.

— перевод долга (замена заемщика/созаемщика(ов) по кредитному договору на другое(их) физическое(их) лицо(ц));

— вывод созаемщика(ов) из состава должников;

— переназначение статуса титульного созаемщика имеющемуся созаемщику (без изменения состава должников в целом).

При изменении состава созаемщиков должны выполняться следующие требования:

    Новый/оставшийся заемщик / титульный созаемщик должен быть с учетом платежеспособности и собственником / одним из собственников кредитуемого объекта недвижимости, либо стать им путем передачи права собственности / доли в праве собственности на объект недвижимости.

[1] Вывод из состава должников одного из супругов-созаемщиков, один из которых является титульным созаемщиком, допускается только в следующих случаях:

2.1. расторжение брака между указанными супругами;

2.2. заключение брачного договора, устанавливающего режим раздельной собственности на имущество супругов.

  • В случае расторжения брака между титульным созаемщиком и его(ее) супругой(ом), допускается замена титульного созаемщика на иное(ых) физическое(их) лиц(о), принятое(ые) с учетом платежеспособности, при соблюдении требований, изложенных в пункте 1, и независимо от наличия родственных отношений между оставшимся созаемщиком — супругой(ом) бывшего титульного созаемщика и новым(и) созаемщиком(ами), независимо от наличия платежеспособности у оставшегося созаемщика.
  • Не требуется включение в состав созаемщиков супруги(а) титульного созаемщика, если заемщик/созаемщик, находящийся в браке, стал новым титульным созаемщиком в результате изменения состава должников.
  • Отсутствие текущей просроченной задолженности по кредитному договору.
  • Наличие действующего страхового полиса на объект недвижимости.
  • Другие требования.
  • Финальное решение об изменении состава созаемщиков принимается банком.

    1. Оригинал паспорта всех действующих и новых заемщиков/созаемщиков
    2. Заявление об изменении состава должников / переводе долга от всех действующих и новых заемщиков/созаемщиков;
    3. Заявление-анкета оставшегося/нового заемщика/созаемщиков;
    4. Документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость[2] оставшегося/нового заемщика/созаемщиков, например:
    • Справка 2-НДФЛ (если есть зарплатная карта Сбербанка, то достаточно будет указать ее номер в заявлении-анкете);
    • Копия трудовой книжки, заверенной работодателем (если есть зарплатная карта Сбербанка, то достаточно будет указать ее номер в заявлении-анкете).
    1. Кредитный договор и документы на объект недвижимости (документ-основание возникновения права собственности (например, договор купли-продажи / договор долевого участия / договор уступки прав требования), и, при наличии, свидетельство о праве собственности / выписка из ЕГРН[3])
    2. Иные документы, связанные с обращением (мировое соглашение, решение суда, свидетельство о расторжении брака, иное)
    3. В случае передачи права собственности / доли в праве собственности на объект недвижимости — проект документа, изменяющий режим собственности (например, брачный договор[4], соглашение о разделе общего имущества между супругами[5], договор купли-продажи, договор дарения и др.)

    Обращаем внимание, что при рассмотрении заявления банком могут быть запрошены дополнительные документы.

    [1] Не распространяется на продукт «Нецелевой кредит под залог недвижимости».

    [2] Документы действительны для предоставления в банк в течение 30 календарных дней с даты выдачи.

    [3] ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости. Выписка из ЕГРН может быть запрошена банком самостоятельно.

    [4] Может быть заключен только в период брака.

    [5] Может быть заключен как в период брака, так и после расторжения брака.

    Как воспользоваться правом на ипотечные каникулы

    Закон об ипотечных каникулах вступает в силу 1 августа. Он позволяет заемщику в любой момент обратиться в банк с требованием приостановить или снизить выплаты на срок до полугода, в том числе по выданным ранее ссудам.

    Предусмотреть такую возможность предложил президент Владимир Путин в послании к Федеральному собранию. С этого момента до даты подписания им закона прошло чуть больше двух месяцев. Большинство банков сообщили «Ведомостям», что планируют так же быстро организовать возможность каникул для своих заемщиков. Однако в законе есть непонятные моменты, признают некоторые банкиры, что может отразиться на заемщике.

    Если клиент выберет снижение ежемесячного платежа, размер этого снижения он должен будет обсудить с банком, рассказал один из разработчиков законопроекта. За весь срок кредита заемщик может в любой момент обратиться в банк за обязательными ипотечными каникулами, и один раз банк не сможет ему отказать – если у человека есть основания, предусмотренные в законе. Однако по договоренности с банком заемщик может выходить на каникулы неоднократно. «Если вы берете ипотеку во второй раз, а в первый уже уходили на каникулы и в результате успешно вернули кредит, то вряд ли будут препятствия к тому, чтобы уйти на положенные каникулы снова», – объясняет другой разработчик законопроекта и председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

    Кому положены каникулы

    Воспользоваться правом на ипотечные каникулы сможет не каждый заемщик. Требовать каникул могут те, кто ранее ими не пользовался, а ипотеку до 15 млн руб. (до установления максимального размера правительством) платит за единственное жилье, при этом оказавшись в трудной жизненной ситуации, следует из текста закона.

    «Трудные жизненные ситуации» перечислены в законе: это регистрация в качестве безработного, признание инвалидом I или II группы, утрата трудоспособности на срок от двух месяцев подряд. Отпуск по беременности и родам, который оформляется на 140 дней с выдачей листка нетрудоспособности, также подходит под этот критерий, уточняет разработчик закона. К трудным жизненным ситуациям закон относит также снижение среднемесячного дохода за два месяца на 30% по сравнению со среднемесячным доходом за предыдущий год (при этом ипотечный платеж должен превышать половину нового дохода), и увеличение количества лиц, находящихся на иждивении заемщика (несовершеннолетние члены семьи или члены семьи – инвалиды I и II групп) – одновременно среднемесячный доход заемщика за два месяца должен снизиться более чем на 20%, а ежемесячный платеж по ипотеке – превысить 40% от среднемесячного дохода заемщика.

    Если кредит был рефинансирован, это не противопоказание для ипотечных каникул. «Как правило, снижение ставки [ипотечного кредита] оформляется как новый выданный кредит под новый процент, т. е. его условия как бы не менялись», – объяснил разработчик закона.

    Как уйти на каникулы

    Попадание в тяжелую жизненную ситуацию придется доказать – подтвердить документально. В зависимости от ситуации понадобятся справка о регистрации в качестве безработного, справка, подтверждающая факт установления инвалидности, листок нетрудоспособности (в том числе в связи с материнством), справка о доходах заемщика и удержанного налога за этот и предыдущий годы, свидетельство о рождении (усыновлении/удочерении), акт органа опеки и попечительства о назначении опекуна или попечителя.

    Другие документы кредитор требовать у заемщика не может.

    Чтобы доказать, что жилье единственное, заемщик должен в любом случае предоставить банку выписку из Росреестра. По словам его представителя, владелец недвижимости может получить справку обо всех имеющихся у него объектах в электронном или бумажном виде. Запросить ее можно на сайте Росреестра или в МФЦ, бумага будет готова за 3 рабочих дня (5 в случае с МФЦ). Выписка платная, стоит 400–1800 руб. в зависимости от количества регионов и типа документа: бумажный или электронный. Сам кредитор запросить такую выписку в Росреестре не может и будет оценивать только документ от заемщика, говорит директор департамента кредитования розничного бизнеса «Абсолют банка» Елена Ковырзина.

    Читать еще:  Займы до 100 000 рублей срочно по паспорту в москве

    Если у заемщика помимо квартиры в ипотеку в распоряжении есть еще и дача, то ему могут отказать в каникулах. «Кредитору придется установить, относится ли дача к жилому помещению, пригодному для постоянного проживания. В законе сказано, что ипотечная недвижимость должна быть единственным таким жильем», – объясняет Ковырзина.

    Россияне стали реже брать ипотеку

    Все по графику

    Банк, получивший от заемщика заявку на каникулы, должен в течение пяти рабочих дней рассмотреть ее и направить измененные условия клиенту. Кредитор может запросить у заемщика документы, подтверждающие нахождение в тяжелой ситуации, сам заемщик при первоначальном обращении может их не предоставлять. Возможность попросить подтверждения права на каникулы с помощью документов у банка есть только в течение двух рабочих дней после получения заявки.

    По окончании каникул заемщик выплачивает кредит по первоначальным условиям договора, а затем – те платежи, которые он не выплатил во время перерыва. Таким образом, срок ипотеки увеличится.

    Большинство опрошенных банков обещают, что переплата за кредит в случае каникул не вырастет. «Платежи, не уплаченные в течение каникул, фиксируются, и заемщик платит по окончании всех выплат согласно договору», – объясняет главный управляющий директор Совкомбанка Андрей Спиваков.

    Не все трактуют закон так однозначно. Из его текста не совсем ясно, как следует составлять график платежей в случае ухода на каникулы, говорит руководитель центра разработки ипотечных продуктов Промсвязьбанка Марина Заботина. «В зависимости от условий кредита и выбранного варианта каникул у клиента может как возникать, так и не возникать переплата, т. е. начисление процентов за каждый месяц пользования кредитом (даже когда заемщик был на каникулах – «Ведомости»)», – объясняет она, добавив, что за разъяснениями банк планирует обратиться в ЦБ.

    Историю не перепишешь

    Из кредитной истории заемщика информация об отсутствии платежей во время ипотечных каникул подлежит исключению, следует из текста закона. Однако на самом деле она там будет, просто каникулы не будут ухудшать качество заемщика при скоринге в банках. «Банк все равно будет видеть, что заемщик брал каникулы, а значит, может сделать и негативный вывод о его надежности», – признал разработчик закона. Отражение информации о каникулах в кредитной истории заемщика нужно банкам и для того, чтобы знать, уходил ли он уже на каникулы, объясняет он.

    «Информация об ипотечных каникулах будет входить в состав кредитной истории, и в теории она может использоваться при построении различных аналитических сервисов, в том числе скорингов. Банк также будет видеть информацию о каникулах в кредитном отчете потенциального заемщика и, скорее всего, будет ее учитывать при оценке его платежеспособности», – заявил заместитель гендиректора Объединенного кредитного бюро (ОКБ) Николай Мясников. При этом факт ипотечных каникул действительно не будет ухудшать индивидуальный кредитный рейтинг заемщика, который рассчитывают сами БКИ, исходя из его платежной дисциплины, обещает гендиректор БКИ «Эквифакс» Олег Лагуткин.

    Если заемщик задерживал уменьшенные на время каникул платежи по кредиту, данные об этом в кредитной истории также будут.

    ЦБ обещает, что ипотека подорожала ненадолго

    Куда пойдут ставки

    Введение каникул не отразится на ставках ипотеки, утверждают банкиры. Каникулы коротки, а обращений за ними будет не очень много, объясняет Заботина. Тем более, банки получат право не ухудшать качество ипотечных кредитов тех заемщиков, которые решат воспользоваться ипотечными каникулами, следует из опубликованного проекта изменений в положение ЦБ (по словам Аксакова, его планируют принять в ближайшие три месяца). Как правило, ухудшение качества кредита, в том числе из-за реструктуризации, приводит к увеличению резервов – банки могут перекладывать эти издержки на заемщиков.

    Ипотечные каникулы приведут к увеличению ставок, как только это явление станет массовым, считают директор департамента ипотечного кредитования СМП-банка Наталья Коняхина и директор дирекции ипотечного кредитования ТКБ Вадим Пахаленко. С ними согласна ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина: «В случае возникновения значительного спроса на ипотечные каникулы банки могут поднять ставки ипотеки для всех категорий клиентов, закладывая в процент потенциальные операционные расходы на реализацию данной опции. Массовый «уход» ипотечников на каникулы возникнет в случае ухудшения экономической ситуации в стране».

    Однако, по ее словам, уже на горизонте одного-двух лет возможен рост спроса на каникулы в том числе со стороны заемщиков, которые взяли кредит в период недавнего ипотечного бума на волне низких ставок, переоценив свои силы для обслуживания кредита. Правда, под каникулы попадает ограниченный из-за списка конкретных жизненных ситуаций круг заемщиков, а потому большого интереса к каникулам от них не будет, уверена руководитель отдела развития и сопровождения обеспеченных кредитных продуктов Райффайзенбанка Оксана Матюшенко. Спиваков не ждет значительного влияния каникул на выдачу ипотеки.

    Продлить каникулы

    За полгода, которые можно не платить ипотеку по закону, трудная жизненная ситуация заемщика может не измениться. Например, средний срок поиска работы – 7,6 месяца (данные Росстата за 2017 г.). Если полгода каникул прошли, а трудности остались, Коняхина советует сообщить об этом банку и решать вопрос индивидуально: «Банк заинтересован в том, чтобы клиент обслуживал кредит, поэтому всегда стремится предложить разные варианты урегулирования вопроса. Инструментов много: увеличение срока, списание пеней и штрафов, снижение процентной ставки и т. д.». Если кредитор видит, что ситуация должна выправиться в обозримом будущем, то, скорее всего, он пойдет навстречу, говорит Пахаленко.

    Временно снизить платеж многие банки готовы и более чем на полгода (по собственным программам): например, в банке Дом.РФ, Промсвязьбанке, «Абсолюте», СМП-банке такая возможность есть на срок до 12 месяцев.

    Собственные программы реструктуризации ипотеки есть практически в каждом банке. Наиболее распространенные причины, по словам банкиров: болезнь, рождение ребенка, потеря работы.

    Если заемщик больше не может платить ипотеку, то за время каникул он может продать квартиру на своих условиях, отмечает один из авторов закона. Иначе она может быть взыскана по суду, даже если это единственное жилье заемщика, констатируют банкиры. Зампред правления «Дельтакредита» Денис Ковалев называет взыскание «последней и крайней мерой», к которой банк прибегает, «если проблему не удалось решить путем реструктуризации или продажи квартиры из-под залога, которые являются единичными».

    Неплательщика могут выселить из ипотечного жилья даже если другого у него нет, констатирует юрист юридической компании LDD Анна Попова. В этом случае заемщик может подать заявление в администрацию города на получение бесплатного жилья из маневренного фонда. «Гражданин может проживать в таком помещении только до момента, пока банк реализует изъятое жилье, погасит кредит, проценты и остаток вернет заемщику», – предупреждает Попова, добавляя, что реализация имущества может длиться до года.

    Выгоды не будет

    В Госдуму внесен законопроект, освобождающий заемщиков, выходивших на ипотечные каникулы, от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Согласно Налоговому кодексу, доходы заемщика, полученные за время ипотечных каникул, в виде разницы между суммой процентов, исчисленных по ставке 2/3 от ставки рефинансирования (сейчас равна ключевой – 7,75% годовых), и суммой реально уплаченных процентов по кредиту облагаются НДФЛ по ставке 35%. По словам Аксакова, этот законопроект и проект указания ЦБ о резервах должны быть приняты до 1 августа. Также до этого времени правительство должно определиться с максимальным размером кредита, попадающего под каникулы, с учетом региональных особенностей, добавил он.

    Читать еще:  Варианты получения заемных денег

    Как реструктуризация влияет на кредитную историю

    Реструктуризация кредита – это эффективный способ сохранить хорошую кредитную историю. Если заемщик понимает, что ему стало трудно или даже невозможно исполнять свои финансовые обязательства в прежнем объеме, он должен как можно быстрее попросить банк изменить условия кредитного договора. Если в результате просрочка не будет допущена (или по крайней мере она будет длиться не более 1-2 месяцев), на истории это не отразится (либо она ухудшится только незначительно). Рассмотрим, как реструктуризация кредита влияет на кредитную историю заемщика.

    Что такое реструктуризация и что она дает заемщику

    Под реструктуризацией понимается изменение условий кредитного договора со стороны банка, благодаря которому клиенту становится легче обслуживать ранее взятый кредит за счет:

    • уменьшения ежемесячного платежа;
    • уменьшения общей суммы долга (например, благодаря конвертации в другую валюту);
    • отсрочки платежа (полной или частичной).

    Существует несколько видов реструктуризации:

    1. Наиболее распространенный – банк увеличивает общий срок кредитования, благодаря чему снижается ежемесячный платеж. В итоге клиент переплатит больше, однако нагрузка на его бюджет уменьшается.
    2. Предоставление отсрочки (каникул) на несколько месяцев (полная – по основному долгу и процентам, частичная – только по процентам или только по основному долгу). В результате клиент опять же переплатит больше, поскольку начисление процентов идет и в период каникул. Однако благодаря отсрочке он может сделать небольшие сбережения, найти работу, дополнительный доход и т.п.
    3. Уменьшение ставки – применяется крайне редко, поскольку банки теряют прибыль (например, долг по кредитке переводится в кредит наличными, процент по которому почти всегда меньше).
    4. Перевод кредита в другую валюту – например, ипотека в долларах и другой иностранной валюте по рекомендации ЦБ теперь переводится в рубли по льготному курсу (40-50 рублей за $1).
    5. Списание неустойки и других штрафных платежей за просрочку.
    6. Комбинированный вариант – т.е. сочетание сразу нескольких мер.

    Обратите внимание! Не следует путать реструктуризацию и рефинансирование. В первом случае речь идет об изменении условий того же самого (ранее заключенного) кредитного договора. Во втором случае клиент получает в другом (или в том же) банке новый кредит и полностью погашает им старый.

    Как реструктуризация отразится на кредитной истории

    Сам по себе факт реструктуризации не имеет прямого влияния на кредитную историю. Стороны могут изменить условия кредитного договора, в том числе уменьшить платеж, ставку, договориться об отсрочке и т.п.

    Однако если клиент допустил просрочку по выплатам и только потом обратился за реструктуризацией, этот факт неизбежно испортит его кредитную историю и понизит скоринговый балл.

    Если заемщик изменил условия без просрочки

    Это наиболее выгодный вариант, который на практике выглядит так:

    1. Заемщик, чье финансовое положение ухудшается (или ухудшится в ближайшее время), как можно быстрее сообщает об этом в банк и предоставляет подтверждающие документы (например, справку о доходах, трудовую книжку, медицинскую справку и т.п.).
    2. Банк проводит переговоры и одобряет реструктуризацию (например, снижение платежа за счет увеличения общего срока).
    3. Клиент регулярно продолжает выплачивать реструктурированный кредит уже на новых условиях и снова не допускает просрочки.

    В данном случае банк не отправит в бюро кредитных историй сведения о том, что клиент не выполняет своих обязательств, поскольку по факту все платежи вносятся в срок, пусть и в меньшем объеме.

    В случае длительной просрочки

    Вред для кредитной истории начинает проявляться с момента просрочки. Причем чем дольше она длится, тем хуже будет история. Если просрочка слишком большая (с момента невнесения платежа прошло 60-90 дней и более), это значительно ухудшит историю.

    Клиент может обратиться с предложением о реструктуризации и в этот момент, но банк может не пойти на встречу, а выбрать другой вариант – принудительное взыскание (сначала с помощью коллекторов, затем – в судебном порядке). В любом случае просрочка как таковая (тем более длительная) крайне не желательна для заемщика.

    По решению суда

    Если коллекторы не смогли склонить клиента к тому, чтобы он начал выплачивать долг, у кредитора остается только одна возможность получить компенсацию – обратиться в суд с исковыми требованиями.

    В таком случае суд вправе признать его банкротом либо платежеспособным лицом, которое может и должно продолжить погашение кредита. В соответствии с решением составляется план реструктуризации, который может быть разработан (ст. 213.12. ФЗ «О банкротстве»):

    • самим заемщиком;
    • кредитором (это может быть банк или коллекторское агентство);
    • уполномоченным органом.

    Обращение банка или коллекторского агентства в суд обычно происходит при 2 условиях:

    • просрочка слишком большая (3-4 месяца подряд и более);
    • заемщик игнорирует звонки, встречи с кредитором и никак не идет навстречу по решению проблемы просроченной задолженности.

    Поскольку имеет место факт длительной просрочки, кредитная история неизбежно ухудшится. Если к тому же суд признает гражданина банкротом, об этом узнают все банки. Формально заемщик имеет право на получение нового кредита и в этой ситуации, но условия его предоставления с высокой вероятностью окажутся крайне невыгодными.

    Обратите внимание! В судебной практике нередко происходят случаи, когда стороны подписывают мировое соглашение, в котором также содержится конкретный план реструктуризации. Этот документ согласовывается с судом, после чего он вступает в силу и становится обязательным для выполнения обеими сторонами.

    При смене заемщика (перекредитование)

    Обычно смена заемщика допускается при выплате дорогостоящих и длительных кредитов – например, ипотечных. Появление нового заемщика существенно изменяет условия договора и требует предварительного согласования с банком. На практике это выглядит так:

    1. Клиент обращается в банк и предоставляет документы, подтверждающие ухудшение его финансового положения.
    2. Он получает согласие на поиск нового заемщика.
    3. Находит покупателя, который согласен приобрести квартиру в ипотеке (с соответствующей скидкой от рыночной стоимости).
    4. Продает объект, покупает взамен меньшее по площади жилье (при необходимости) и продолжает выплачивать кредит, но гораздо меньшую сумму.

    Альтернативный вариант – клиент передает все обязательства по кредиту созаемщику, который продолжает погашать его в полном объеме (также с согласия банка). Эта своеобразная реструктуризация отразится на кредитной истории, если ранее клиентом были допущены просрочки.

    Таким образом, сам факт реструктуризации не ухудшает кредитную историю. Однако в дальнейшем банк, получивший документальные доказательства ухудшения финансового положения клиента, может не одобрить ему более крупные займы.

    Если же доходы увеличатся, и заемщик сможет подтвердить это соответствующими справками, он опять сможет рассчитывать на достаточно большие кредиты по сравнительно выгодным ставкам.

    Бесплатная помощь юриста

    Если вам необходима быстрая помощь высококвалифицированного юриста, то просто заполните заявку и получите ответы на все интересующие вопросы.

    ЦБ предложил усложнить выдачу ипотеки закредитованным заемщикам

    Банк России в декабре обсудит с рынком применение повышенных коэффициентов риска для ипотечных кредитов, сообщила первый зампред ЦБ Ксения Юдаева. По ее словам, новые ограничения нужны, чтобы снизить риск кросс-дефолтов заемщиков (возникают при наличии нескольких разных кредитов). Регулятор обеспокоен, что все больше россиян берут в дополнение к ипотечным другие кредиты.

    Читать еще:  Где взять займ без проверки кредитной истории

    Инициатива пока не получила широкой поддержки банков. Часть из них считает, что действующих ограничений достаточно, а новые меры регулятора могут даже чрезмерно упростить расчеты долговой нагрузки клиентов.

    Что предлагает ЦБ

    Качество ипотечных кредитов, выданных российскими банками, остается высоким, сообщил банк в «Обзоре рисков финансовой стабильности» (.pdf) 2 декабря. Доля просроченных ссуд в этом сегменте на 1 октября составила всего 0,9%, однако регулятор опасается, что на риски должников по ипотеке могут накладываться другие. По данным ЦБ, 46% российских заемщиков на 1 сентября имели другие кредиты помимо жилищных. В начале года таких было 39%.

    «Это повышает долговую нагрузку заемщиков и создает риски кросс-дефолтов, в том числе и для банков, предоставивших ипотечные кредиты», — пояснила Юдаева. До конца года ЦБ начнет обсуждать с участниками рынка конкретные меры, которые будут сдерживать выдачу ипотеки уже закредитованным гражданам. Предполагается, что к ипотечным кредитам будут применяться коэффициенты риска, их величина будет зависеть от LTV (loan-to-value ratio, соотношение кредит/залог. — РБК) и показателя долговой нагрузки (ПДН) клиента. О том, что ЦБ обсудит введение ПДН для ипотечных продуктов, еще в сентябре заявила председатель Банка России Эльвира Набиуллина.

    Подход ЦБ к надбавкам для ипотечных кредитов будет более либеральным, утверждает Юдаева: «Если в потребах (необеспеченных кредитах. — РБК) уже при достаточно низких уровнях [долговой нагрузки] какие-то коэффициенты стоят, то здесь это будет в меньшей степени сделано».

    Как ЦБ уже сдерживает кредитование

    Вероятность дефолта по ипотеке с низким первоначальным взносом (10–20%) в полтора-два раза выше, чем в случае с взносом в 20–40% от суммы кредита, указывал Банк России. Для купирования этого риска регулятор ужесточил выдачу ссуд с высоким LTV — чем выше показатель, тем меньше сумма первоначального взноса, которую сразу же платит заемщик. С 2018 года ЦБ дважды повышал коэффициенты риска по ипотеке с первоначальным взносом до 10% и от 10 до 20%. Сейчас показатель по ним составляет 200%. С 2020 года для кредитов с LTV выше 90% коэффициент риска увеличится до 300%.

    По оценкам ЦБ, принятые меры уже снизили интерес банков к работе с клиентами, которые не накопили достаточную сумму на первоначальный взнос по ипотеке. Во втором квартале 2020 года доля выданных кредитов с низким первоначальным взносом составила 37,1%.

    Кроме того, с 1 октября российские кредитные организации рассчитывают показатель долговой нагрузки заемщиков при выдаче необеспеченных кредитов на сумму от 10 тыс. руб. Чем выше уровень долговой нагрузки заемщика (отношение доходов к размеру платежей), тем больше резервов по такому кредиту должен создать банк. По расчетам ЦБ, это снизит интерес банков к работе со слишком закредитованными клиентами и охладит сегмент необеспеченного кредитования.

    Как банки смотрят на предложения ЦБ

    • Действующих ограничений ЦБ достаточно, дальнейшее ужесточение политики в части ипотеки может привести к сокращению объемов кредитования, заявил РБК представитель ВТБ.
    • Альфа-Банк при расчете платежеспособности ипотечных заемщиков уже придерживается методики расчета ПДН, сообщил руководитель департамента по развитию ипотечного кредитования Артем Иванов. Он не прокомментировал, как новые надбавки могут отразиться на расчетах.
    • Если ипотечный заемщик берет новые ссуды, его долговая нагрузка растет, как и уровень риска кредитора, признает директор департамента аналитики и развития розничного бизнеса Московского кредитного банка Рустам Идрисов. Однако подобная угроза уже регулируется правилами расчета ПДН по другим продуктам.
    • Банк «Открытие» не видит существенного усиления рисков в сегменте ипотеки, говорит замдиректора департамента анализа розничных рисков банка Виталий Украинский: «Мы не слишком оптимистичны в отношении расширения ПДН на ипотечные кредиты, равно как и по потребительским кредитам, — потому что предложенный подход по потребительским кредитам существенно упрощает применяемые банками подходы к оценке долговой нагрузки».
    • Целесообразность новых ограничений зависит от деталей, например, размера коэффициентов риска и порогов ПДН, считает директор кредитного департамента «Росбанк Дом» Вадим Мамонов. «Ипотечные кредиты являются обеспеченными, поэтому повышение коэффициентов риска при высоких уровнях ПДН должно быть меньшим, чем для необеспеченного потребительского кредитования», — поясняет он.
    • Меры ЦБ должны быть не только ограничительными, уверена руководитель центра разработки ипотечных продуктов Промсвязьбанка Марина Заботина. «Если подход позволит банкам, уже контролирующим кредитный риск за счет требований к долговой нагрузке и LTV, снизить требования к капиталу, а банкам, ведущим более агрессивную политику кредитования, их несколько повысить, то такой шаг будет логичным», — полагает Заботина.
    • Идею регулятора поддерживает «Дом.РФ». «Переход на оценку полной долговой нагрузки заемщика будет способствовать минимизации рисков неплатежеспособности и сохранению высокого качества ипотечных кредитов», — сообщил представитель госкомпании. Ужесточение подхода также сократит практику использования необеспеченных кредитов для выплаты первоначального взноса по ипотеке, добавил собеседник РБК. По оценкам ЦБ, к такой схеме в 2020 году обращались порядка 5% ипотечных заемщиков.
    • «Ипотека остается остается достаточно стабильным продуктом с точки зрения рисков, мы не видим тренда на ухудшение качества ипотечных заявок», — утверждает управляющий директор по рискам Абсолют Банка Николай Василевский. «При нескольких кредитных продуктах заемщик аккуратнее относится к графику платежей именно по ипотеке, даже если выходит на просрочку по другим кредитам», — отмечает он. По словам Василевского, «ипотечные заемщики относятся к группе благонадежных, их долговая нагрузка сравнительно невысокая».
    • «Мы не ожидаем значительного влияния ПДН на выдачи наших ипотечных кредитов, так как придерживаемся консервативной политики в отношении кредитных рисков», — отмечает руководитель отдела сопровождения и развития обеспеченных кредитных продуктов Райффайзенбанка Оксана Матюшенко.

    Как ограничения отразятся на рынке

    За 10 месяцев 2020 года российские банки выдали ипотечные ссуды на 2,23 трлн руб. Это на 5,8% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Количество предоставленной ипотеки тоже падает: с января по октябрь банки заключили чуть больше 1 млн договоров, что на 14,2% меньше результатов 2018 года.

    Введение дополнительных коэффициентов риска по ипотечным кредитам нецелесообразно, уверен директор — руководитель направления банковских рейтингов агентства НКР Михаил Доронкин: «Заемщик с высокой долговой нагрузкой не имеет возможности накопить на первоначальный взнос в размере 20% и более, необходимый для получения стандартного ипотечного кредита». Для ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%) с января 2020 года и так действуют повышенные коэффициенты риска, напоминает эксперт.

    Риски в сегменте ипотеки не так высоки, считает Доронкин: «Даже в случае реализации стрессового сценария — например, двукратного роста доли наиболее проблемных ссуд в ипотечном портфеле — потери для системы не превысят 0,5 процентного пункта от текущих нормативов достаточности капитала». По словам аналитика, развитие такого сценария маловероятно: рост ипотечного рынка в ближайшие два года будет стимулироваться снижением ставок, а не смягчением подходов банков к оценке заемщиков.

    Новая мера ЦБ будет способствовать замедлению темпов роста ипотечного рынка, отмечает руководитель рейтинговой службы Национального рейтингового агентства (НРА) Сергей Гришунин. «Дальнейшее замедление динамики выдачи жилищных кредитов может оказать негативное влияние в первую очередь на застройщиков, которые ведут бизнес в регионах, где закредитованность населения высока в силу невысоких реальных располагаемых доходов», — утверждает аналитик.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector