0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Заемщик должен иметь…

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 августа 2007 г. N Ф08-4781/07 «Формальное зачисление банком заемных средств на счет клиента само по себе не означает надлежащего исполнения кредитором обязательства по выдаче кредита. Заемщик должен иметь реальную возможность самостоятельно распорядиться данными средствами (при отсутствии картотеки и арестов на его расчетном счете)» (извлечение)

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 декабря 2006 г. N Ф08-5910/06

Конкурсный управляющий ОАО «Акционерный коммерческий банк «Союзобщемашбанк»» (далее — банк) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ГУП «Аэропорт «Эрзи»» (далее — предприятие) о взыскании 27 852 663 рублей 1 копейки, из которых 20 млн рублей — сумма кредита, 7 392 270 рублей 38 копеек — проценты за пользование кредитом, 460 392 рубля 63 копейки — пени за просрочку возврата кредита (уточненные требования).

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 07.10.05 дело передано по подсудности в Арбитражный суд Республики Ингушетия. Определением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 02.02.06 по заявлению истца в качестве другого ответчика к участию в деле привлечено Правительство Республики Ингушетия (далее — правительство).

Решением от 10.04.06, оставленным без изменений постановлением апелляционной инстанции от 18.07.06, иск удовлетворен в полном объеме за счет предприятия. Исковое требование к правительству суд не рассмотрел.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.12.06 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение для проверки обоснованности доводов предприятия о лишении его банком возможности использовать часть кредитных средств по назначению и определения размера реально предоставленного кредита. Суд указал на необходимость рассмотрения требований банка к правительству и оценки договора поручительства с учетом положений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.06 N 23 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации».

При новом рассмотрении дела решением от 06.04.07 с предприятия в пользу банка взыскано 11 921 335 рублей основного долга, в остальной части иска к нему отказано. В части требований о взыскании задолженности солидарно с правительства в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что истец не в полном объеме исполнил обязательства по предоставлению предприятию кредитных средств, при этом в распоряжении банка оставались 2 млн рублей, находившиеся на счете предприятия, однако они не были перечислены по неисполненному платежному поручению.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе банк просит отменить решение и принять новый судебный акт о взыскании солидарно с предприятия и правительства 20 млн рублей долга по кредитному договору, 21 016 379 рублей 97 копеек процентов, 460 392 рублей 63 копеек пеней за просрочку уплаты процентов и 100 тыс. рублей расходов на уплату государственной пошлины. По мнению заявителя, суд неправильно применил нормы материального права. По условиям кредитного договора датой выдачи кредита является дата отражения задолженности на ссудном счете заемщика. Банк исполнил обязательства по выдаче кредита в полном соответствии с условиями договора. Не использование ответчиком части кредита вплоть до даты отзыва у банка лицензии не свидетельствует о непредоставлении предприятию кредитных средств. Неисполнение поручений клиента по договору банковского счета не уменьшает сумму задолженности по кредитному договору. Отказ во взыскании процентов в полном объеме противоречит нормам статей 809 и 819 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд не отразил увеличение банком размера исковых требований. В суд поступило ходатайство банка о рассмотрении жалобы без его участия.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены. В судебном заседании представители правительства просили оставить решение без изменения.

Изучив материалы дела и выслушав представителей правительства, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение подлежит отмене.

Как видно из материалов дела, банк и предприятие (заемщик) заключили кредитный договор от 17.06.04 N 258, по условиям которого банк выдает заемщику кредит в размере 20 млн рублей на срок до 16.12.04 под 21% годовых. При несвоевременном возврате кредита предусмотрено начисление 42% годовых на сумму просроченной задолженности. Согласно пункту 2.3 договора кредит предоставляется путем перечисления денежных средств на расчетный счет заемщика, открытый в банке. Датой выдачи кредита является дата отражения задолженности на ссудном счете заемщика (пункт 3.1). В пункте 3.7 установлено, что денежные средства, вносимые заемщиком в погашение обязательств по договору, направляются прежде всего на уплату процентов по просроченной задолженности и пеней, затем — на уплату процентов по срочной задолженности, а оставшиеся — на погашение кредита. В соответствии с пунктом 3.8 договора за нарушение сроков уплаты процентов и других платежей кредитору заемщик уплачивает пеню в размере 0,3 процентов за каждый день просрочки от суммы неуплаченных процентов и других платежей.

Как установлено судом, истец перечислил денежные средства в полном объеме на счет заемщика в банке по мемориальному ордеру от 18.07.04 N 5. Предприятие использовало кредитные средства в размере 13 956 470 рублей. В то же время платежные поручения предприятия от 24.06.04, 25.06.04 и 02.09.04 о перечислении кредитных средств контрагентам предприятия банком не исполнены. Впоследствии приказом Банка России от 19.01.05 у банка отозвана лицензия, решением Арбитражного суда г. Москвы от 03.03.05 по делу N А40-4213/05-38-8Б банк признан несостоятельным (банкротом).

В деле имеется копия договора поручительства от 17.06.04 N 258/ДП между банком (кредитор) и правительством (поручитель). Согласно пункту 2.1 договора поручитель несет солидарную ответственность с должником (предприятием) по кредитному договору от 17.06.04 N 258 в том же объеме, что и должник, включая возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора. В связи с невыполнением предприятием обязанности возвратить кредит банк обратился в арбитражный суд с требованиями о солидарном взыскании долга и процентов с предприятия и правительства.

Согласно статье 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила параграфа 1 главы 42 Кодекса, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 той же главы и не вытекает из существа кредитного договора. В силу статьи 807 Кодекса по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Таким образом, формальное зачисление банком заемных средств на счет клиента само по себе не означает надлежащего исполнения кредитором своего обязательства по выдаче кредита. Заемщик должен иметь реальную возможность самостоятельно распорядиться данными средствами (при отсутствии картотеки и арестов на его расчетном счете).

Исследовав обстоятельства зачисления суммы кредита на счет предприятия и неисполнения платежных поручений, посредством которых ответчик намеревался распорядиться кредитными средствами, суд пришел к правильному выводу о неисполнении банком договорных обязательств по реальному предоставлению кредита в этой части.

Вместе с тем, суд необоснованно включил в расчеты между сторонами по кредитному договору сумму 2 млн рублей собственных средств предприятия, находящихся на его счете в банке. Указанные средства неотносимы к спорному договору, по ним не предъявлен встречный иск и в материалах дела отсутствуют сведения об объявленном предприятием до возбуждения производства по настоящему иску зачете встречных однородных требований (статья 410 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суд не учел, что условиями договора и нормами статьи 819 Кодекса предусмотрена обязанность заемщика уплатить проценты на сумму кредита, и безмотивно отказал во взыскании процентов, а также неустойки за нарушение договорных обязательств.

Кроме того, суд не исполнил обязательные указания суда кассационной инстанции (статья 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не оценил договор поручительства с учетом положений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.06 N 23 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации» и отказал в удовлетворении исковых требований к правительству, не мотивировав решение в нарушение требований статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Читать еще:  Займ под залог недвижимости в казани кредиториум

При таких обстоятельствах решение надлежит отменить, дело передать на новое рассмотрение в ином судебном составе в связи с неисполнением обязательных указаний суда кассационной инстанции. Суду необходимо выполнить указания кассационной инстанции, изложенные в постановления от 14.12.06; рассмотреть заявление банка об увеличении исковых требований (т. 2, л. д. 14, 25 — 26). По требованию о взыскании повышенных процентов следует проверить, не являются ли проценты в своей повышенной части ответственностью, соответствует ли расчет процентов правилам статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 06.04.07 по делу N А18-1710/05 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином судебном составе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 августа 2007 г. N Ф08-4781/07 «Формальное зачисление банком заемных средств на счет клиента само по себе не означает надлежащего исполнения кредитором обязательства по выдаче кредита. Заемщик должен иметь реальную возможность самостоятельно распорядиться данными средствами (при отсутствии картотеки и арестов на его расчетном счете)»

Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве

Документ приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника

Документ приводится в извлечении: без указания состава суда, рассматривавшего дело, и фамилии лиц, присутствовавших в судебном заседании

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Созаёмщик по кредиту. Его права и обязанности

Банки стали все чаще практиковать привлечение созаемщиков по кредиту. Только вот обычные граждане, соглашающиеся выступить в таком качестве, не совсем понимают степень своего участия в долговых обязательствах и тяжесть взятой на свои плечи ноши. В статье мы «прольём свет» на этот финансовый термин.

Кто такой созаемщик?

Этот термин вы вряд ли встретите в финансовой литературе, он не встречается даже в действующем законодательстве. Пришел он к нам из банковской практики.

Созаемщик – это лицо, которое выступает дополнительным (вторым, третьим и т.д.) заемщиком при кредитовании и предоставляет в кредитное учреждение тот же набор документов, что и основной заявитель. Как правило, банки допускают не более пяти таких «сополучателей» кредита.

В гражданском законодательстве, а именно в статье 322 ГК РФ, используется немного иная трактовка этого понятия – «солидарная ответственность». А вот права кредитора при наступлении такой ответственности в Гражданском кодексе хорошо описаны (ст. 323). В частности, там сказано, что банк, недополучивший от одного из должников полной оплаты своих законных требований, вправе требовать такого исполнения от других участников солидарного кредитования. Причем обязательства созаемщика перестают быть таковыми только в момент полной уплаты банку всех причитающихся сумм.

Итак, приставка «со» в слове созаёмщик является сокращением от слова солидарный (единый) или совместный, что весьма ясно раскрывает смысл рассматриваемого нами термина, а законодательство, согласно ст. 323 ГК РФ, говорит о такой же ответственности созаёмщика по взятому кредиту, как и у заёмщика.

Степени совместной ответственности могут быть двух видов:

  1. Оба заемщика, как основной, так и дополнительно привлеченный, возвращают долг банку в равных долях с первого дня действия договора кредитования и до момента его окончательного погашения;
  2. Созаемщик начинает отвечать по долговым обязательствам только в случае недополучения банком оплаты от основного заемщика.

Какой из вариантов будет действовать в вашем конкретном случае, зависит от условий кредитного соглашения. Но в жизни чаще используется второй вариант.

В качестве дополнительного заемщика по кредиту могут выступать:

  • любой из членов вашей семьи (дети, родители, законные представители, бабушки и т.п.);
  • другие родственники;
  • знакомые и друзья;
  • любой желающий, который согласится взять на себя такое обязательство.

Последний вариант может насторожить банковских работников. С какой такой радости ваш кредит собрался с вами поделить совершенно посторонний человек? Причем скорее всего не сами кредитные деньги, а только обязанность по их возврату, да еще и с процентами. Служба безопасности банка может заподозрить аферу и просто отказать в выдаче ссуды.

В большинстве случаев созаемщики привлекаются по тем программам кредитования, которые изначально подразумевают оформление весомой суммы на немалый срок:

  • ссуды для покупки авто;
  • на оплату образования;
  • ипотечные программы.

Но случается, что дополнительный заемщик фигурирует и в обычном договоре потребительского кредитования. Например, когда вам в авральном режиме нужна крупная сумма, а уровень заработка не позволяет оформить кредит на желаемых условиях. При этом вы стопроцентно уверены, что спустя месяц (два, три, полгода) у вас будет поступление равнозначной суммы, за счет которой вы и собираетесь досрочно погасить свои обязательства, причем сразу и полностью.

В каких случаях привлекаются солидарные заемщики? И какими правами они обладают?

Созаемщик нужен банку, да и самому получателю ссуды, не просто так. Его участие в выполнении долговых обязательств по кредиту бывает необходимо, если основной заемщик частично не соответствует требованиям банка. Например:

1. Доход заявителя не позволяет взять необходимую сумму. При расчете платежеспособности учитывается ежемесячный заработок созаемщика. Таким образом, заявитель может рассчитывать на более весомые суммы кредита даже при отсутствии необходимого дохода, который он может подтвердить документально. Такие способы увеличения платежеспособности справедливы в том случае, если заемщик фактически имеет определенный дополнительный доход, но не может подтвердить его официально. И банку хорошо – ссуда оформляется на приличную сумму, а риска неплатежей практически нет, и заявителю – ему выдадут сумму, которую он не смог бы получить один.

2. У заемщика нет никаких доходов в настоящее время и не предвидятся в первые годы исполнения обязательств по кредитному договору. Подобная ситуация может сложиться, когда оформляется кредит на образовательные цели на совершеннолетнего студента. Здесь основной заемщик (сам учащийся) не сможет оплачивать взносы по кредиту вплоть до момента получения образования. Тогда созаемщиком выступает родитель (любой родственник, законный представитель и т.п.), который и выплачивает кредит первое время. Потом, когда студент перестанет быть студентом и начнет зарабатывать самостоятельно, все платежи лягут на его плечи. Но это теоретически, а по факту некоторые родители продолжают оплачивать ссуду до ее полного гашения.

3. Доход основного заемщика позволяет ему взять ссуду, но деньги нужны не ему лично, а третьему лицу, которое до настоящего момента не достигло совершеннолетия. Ситуация может возникнуть в отношении того же образовательного кредита. Сначала его выплачивает основной заемщик, затем в процесс включается солидарный должник.

4. Автоматическое включение гражданина в ряды созаемщиков при оформлении ипотеки. Но об этом чуть ниже.

С юридической точки зрения, созаемщик имеет те же права и обязанности, что и основной должник (он же – основной или главный созаёмщик). А вот фактически все не так «клубнично». Обязанность у дополнительного должника всего одна – платить по кредиту вместе с основным заемщиком или вместо него. Прав и того меньше – в некоторых (!) случаях солидарный должник может стать совладельцем квартиры, которая приобретается по ипотечной программе кредитования. Но и это необязательное условие. Приобретаемое жилье допускается оформлять на одного из заемщиков, каждая ситуация индивидуальна.

Созаемщики в ипотечном кредитовании

В ипотечном кредитовании есть свои нюансы. Здесь созаемщиком может автоматически стать супруг (или супруга) основного заемщика, даже если он не имеет никаких доходов. Это обязательное условие любого банка, которое возникло не просто так. Дело в том, что при кредитовании на покупку или строительство жилья приобретаемое (или строящееся) помещение становится залоговым имуществом на весь срок действия кредита и в случае систематической неуплаты ссуды может быть реализовано с торгов. В Семейном же кодексе есть оговорка, что совместное имущество супругов может стать предметом удовлетворения требований кредиторов только в том случае, если и долговые обязательства у мужа и жены общие. Таким образом, чтобы банк мог обратить взыскание на обремененное ипотекой жилье, оба супруга должны участвовать в договоре кредитования как солидарные заемщики.

Читать еще:  Займ без проверок требования и документы

Любой другой родственник или знакомый, который смело взял на себя обязательства созаемщика, не всегда может стать совладельцем приобретаемой квартиры. Допускается оформлять право собственности только на основного должника. В этом случае стоит 100 раз подумать, нужно ли соглашаться на такие условия. Ведь обязанность уплаты кредита от вас никуда не денется, а вот претендовать на часть жилого помещения можно не всегда.

Еще один нюанс ипотеки – страхование заемщика. Поскольку солидарный должник тоже является полноправным, если можно так сказать, участником кредитования, банк и от него может потребоваться оформления страхового полиса. Эти затраты ложатся на плечи застрахованного лица.

В полисе страхования обязательно прописывается мера ответственности каждого должника, от которой зависит сумма возможного страхового возмещения. Если с основным заемщиком произойдет несчастный случай, страховая компания возместит лишь ту часть долга, которая официально числилась за пострадавшим. А остальные платежи лягут тяжелым грузом на плечи созаемщика.

Отличие солидарного должника от поручителя

Созаемщик и поручитель по кредиту – в чем разница? В первую очередь в личной ответственности. Дополнительный заемщик, как уже было сказано, изначально отвечает перед банком наравне с основным должником. Это и его кредит тоже. Поручитель же привлекается к ответственности лишь в том случае, когда первые два персонажа перестают платить по кредиту. По жилищным займам поручитель может и вовсе не привлекаться к уплате долга, поскольку банк в любое время может обратить взыскание на предмет залога.

Еще один важный момент – расчет платежеспособности. Доходы поручителя, в отличие от доходов солидарного должника, не учитываются при расчете максимально возможной суммы кредита.

Тогда зачем нужен поручитель, спросите вы? А это дополнительная гарантия для финансового учреждения. Чем больше граждан принимают участие в договоре кредитования, тем быстрее банк сможет взыскать долги в случае возникшей просрочки. И в подавляющем большинстве случаев это происходит в досудебном порядке и без заморочек с реализацией заложенного имущества.

Риски созаемщика и способы их минимизации

Главная опасность, которая подстерегает любого будущего созаемщика – риск неплатежей со стороны основного должника, в том числе и по независящим от него причинам (травма, длительная болезнь, потеря работы). Получится, что заемные деньги потрачены без вашего участия, а платить по кредиту придется именно вам. Особенно большие потери ожидают тех, кто осмелился стать солидарным должником по одной из программ ипотечного кредитования. Там и суммы больше, и срок уплаты наступит не так скоро.

Чтобы не пришлось собственными деньгами оплачивать чужие удовольствия, нужно заранее себя подстраховать:

1. Соглашаться стать созаемщиком только у своих ближайших родственников. Семья – это всегда близкие люди, которые вряд ли станут вас подставлять. Кроме того, у родственника вы с большей долей вероятности станете совладельцем приобретаемого жилья, что частично снизит ваши риски. И даже если все-таки придется выплачивать ипотеку самостоятельно, потеря денег частично компенсируется правами на недвижимость.

2. Проследить, чтобы в договоре кредитования была четко прописана ваша доля ответственности. В этом случае спросить с вас могут только в пределах этой доли и ничуть не больше.

3. Если основным заемщиком выступает ваша вторая половина, обязательно оформляйте приобретенное жилье в совместную собственность. Вы ведь оплачиваете ипотечные взносы из совокупного семейного дохода, а значит и права на недвижимость должны быть равными. Никто не застрахован от разводов, так что лучше быть поосторожнее.

4. Если вы дали согласие выступать солидарным должником по кредиту друга или гражданского супруга, оформляйте свои взаимоотношения официально. Желательно заключить договор, согласно которому основной заемщик вернет потраченные денежные средства созаемщику или выделит ему долю в приобретенном жилье. Второй вариант – соглашение о том, что в ближайшем будущем приобретенное жилое помещение будет переоформлено в совместную собственность с учетом доли средств, которую вложил каждый из вас.

Что еще вас может ожидать? Например, невозможность оформления кредита на собственные нужды. Вы уже знаете, что доход созаемщика учитывался при расчете максимально возможной суммы кредита. Следовательно, при расчете вашей платежеспособности в будущем этот действующий кредит будет оцениваться банком как обязательный ежемесячный платеж. Вполне возможно, что в период действия этого кредитного договора у вас не будет возможности получить ссуду на собственные нужды из-за слишком большой кредитной нагрузки. Причем это касается не только жилищных займов, но и стандартных потребительских. Хотя если ваш доход можно назвать более чем приличным, то вам ничего подобного не грозит.

Не стоит забывать и о кредитной истории. Данные о любом участнике договора кредитования в обязательном порядке передаются в БКИ. Созаемщики – в числе первых. Следовательно, добросовестность основного должника напрямую повлияет и на вашу репутацию. Бюро кредитных историй не станет разбираться, кто из вас виноват в просроченных платежах. В черный список могут попасть оба должника – и основной, и «запасной». А это, в свою очередь, также может стать причиной отказа в кредитовании в будущем.

Так стоит ли становиться созаемщиком? Вряд ли. Это слишком большая ответственность и неоправданные риски. Нужно четко понимать, что банку абсолютно все равно, кто из вас вносит ежемесячные платежи по кредиту. Он даже не станет проверять, от кого именно поступают средства. Главное, что они оказываются на счете точно в срок. Но как только в очередной день икс их там не окажется, спрос будет строгим. Причем финансовое учреждение вправе требовать возврата ссуды от любого из должников, даже не удосуживаясь разбираться, кто из них основной. Поэтому хорошенько подумайте и принимайте решение в стороне от эмоций.

На каких условиях банки дают ипотеку? Рассказывает про типовые условия кредитов

Кредитование под залог недвижимости, как правило, имеет под собой общие для разных кредиторов условия выдачи. Конечно, где-то условия могут отличаться, но, в целом, условия ипотеки выглядят так, как указано ниже.

Общие условия ипотеки:

Срок кредитования составляет минимум – 3 года, максимум – 30 лет.

На меньший срок не дают, потому что банкам не выгодно. Им же важно получить свой доход в виде процентов. Но досрочное погашение пока еще никто не отменял, и по закону ее запретить вам не могут.

Инструкция для заемщика, желающего досрочно погасить ипотеку

На больший срок нет смысла выдавать, потому что размер платежа после 20 лет уже сильно не меняется. А если не меняется, то зачем нужен больший срок.

Подробнее, кстати, можно почитать здесь. Как снизить платежи по кредиту?

Условия ипотеки, в частности, срок кредитования, определяются в т.ч. с учетом возраста заемщика. Считается как разница между максимальным возрастом (читайте ниже) и текущим возрастом клиента. Например, сейчас гражданину 45 лет. При максимальном возрасте на дату погашения 65 лет, этому клиенту дадут на срок не более 20 лет.

Если в сделке участвует несколько заемщиков, то максимальный срок кредита рассчитывается с учетом возраста старшего заемщика.

Кредит обычно выдается в сумме от 500 тысяч рублей до 20 млн.рублей. Сумма зависит от стоимости объекта недвижимости и от платежеспособности клиента.

Средняя сумма ипотечного кредита по итогам 2018 года составляет чуть позже 2 млн. рублей. Кстати, эта сумма постепенно растет.

Сейчас ипотечные кредиты выдаются в рублях. Выданные в 2018 году 12 валютных кредита не считаются. То есть запрета нет, просто иметь дело с валютной ипотекой уже не очень выгодно никому, ни банкам, ни заемщикам.

Заемщик. Общие требования:

Естественно, условия ипотеки подразумевают, что заемщик должен быть совершеннолетним. Вообще, банки начинают давать ипотеку гражданам от 20 лет. Но к моменту погашения долга заемщику не должно быть более 65 лет. Можно найти банк, который даст и более возрастному клиенту, но это не типично.

Трудовая деятельность и доход

Клиент, обратившийся за ипотекой, должен иметь трудовой стаж. Если для наемных работников сейчас достаточно иметь 6 месяцев, то для предпринимателей – не менее 2 лет.

Если за кредитом пришел молодой человек призывного возраста, то у него запросят военный билет. Если отсрочки от службы в армии нет, то банк запросит дополнительного заемщика.

Читать еще:  Где взять займ срочно как все правильно оформить

Кроме трудового стажа, заемщик должен иметь документально подтвержденный, стабильный доход, достаточный для погашения ипотечного кредита.

Кредиторы рассматривают разные виды доходов. Например, такие как:

  • Зарплата от наемного труда,
  • Денежное содержание военнослужащих,
  • Доход от предпринимательской деятельности,
  • Пенсионные выплаты,
  • Процентные доходы от вкладов в банках,
  • Доходы от аренды недвижимого имущества.

Сейчас подтвердить доходы можно не только справками 2-НДФЛ и декларациями, но и справками свободной формы. Но хотя бы маленькая часть дохода должна быть проведена официально и отражаться в выписке Пенсионного фонда. Ее, кстати, кредиторы в некоторых случаях запрашивают.

Для принятия решения о выдаче кредита кредитор оценивает не только доходы потенциального заемщика, но и его расходы , например:

  • платежи по другим кредитам;
  • платежи за ЖКХ;
  • плата за образовательные услуги;
  • расходы на автомобиль;
  • иные регулярные расходы, размер которых оказывает существенное влияние на платежеспособность заемщика.

Но, в принципе, никто не заставляет вас показывать эти расходы, хотя в анкетах банков соответствующие графы есть. Единственное, что не скроете, это расходы по другим кредитам. Все есть в кредитной истории.

Вам не дают кредит? Разбираемся в чем причина

Иные условия ипотеки для заемщика:

Клиент на дату заключения кредитного договора должен быть полностью дееспособным. Порой банки требуют подтвердить это справками. Например, медицинскими. Но сейчас это скорее исключение, чем правило.

Клиент не должен участвовать в судебных процессах как ответчик, у него не должно быть не снятой или не погашенной судимости.

Банк может обязать вас взять созаемщика. Например, в таких случаях:

Для увеличения суммы ипотечного кредита, размер которой определяется по результатам процедуры андеррайтинга. Но это скорее ваше право, чем обязанность.

Что такое ипотечный андеррайтинг?

В силу действующего законодательства для супругов (общая совместная собственность на имущество, приобретенное в браке). За исключением, случаев, когда присутствует брачный договор.

Если вы мужчина призывного возраста (читайте выше).

О том, какие документы должен представить заемщик, можно прочитать здесь .

Предмет ипотеки. Типовые требования:

Кредиторы в залог берут чаще всего вот такие объекты недвижимости ( подробнее об особенностях залога читайте у нас на сайте, найти нужно можно найти по поиску ):

  • комната;
  • квартира;
  • жилой дом с землей;
  • земельный участок (чаще всего, если на нем планируется построить дом);
  • права требования по договору участия в долевом строительстве (ДДУ);
  • парковочное место .

Доля или часть объекта недвижимости, не выделенная в натуре , не может быть предметом ипотеки.

Право собственности или право аренды залогодателя должно быть зарегистрировано. Но арендованное имущество (например, землю) не очень любят банки и не все берут такое имущество в залог. И будут смотреть, если оно арендовано на длительный срок и есть согласие собственника на залог.

До сделки независимым оценщиком должна быть проведена оценка стоимости предмета залога. Заплатите за оценку скорее всего вы. Оценщика, несмотря на то, что он независимый, назначит вам банк.

Предмет ипотеки должен:

  • находиться на территории России;
  • быть свободным от прав иных лиц;
  • иметь централизованные системы инфраструктуры (газ, вода, канализация, электричество);
  • входные двери, окна, крыша (для частных домов) должны быть в исправном состоянии.

Требования к частному дому или дому, где находится квартира:

  • физический износ не должен превышать 70%;
  • не должен идти на снос или реконструкцию с отселением, быть в аварийном состоянии. Хотя в Москве сейчас идет программа реновации с меной квартир и некоторые банки рассматривают такие объекты.

Квартира, как правило, не может быть рассмотрена в качестве предмета залога, если выявлена не зарегистрированная перепланировка ( пример ).

Перепланировки. Дадут ли кредит?

Опять же это типичные ситуации, но есть кредиторы, которые рассматривают и иные категории объектов.

О том, какие документы по недвижимости должен представить заемщик, можно прочитать здесь .

Страхование ипотечных сделок:

Обязательно должен быть застрахован сам объект недвижимости. Это называется имущественное страхование. Все остальное по согласованию с клиентом.

Права и обязанности созаемщика по ипотеке

В ипотечном договоре есть понятие титульный заемщик – это человек, которому банк выдал кредит на покупку квартиры. В качестве полноправного участника сделки по ипотеке может выступать созаемщик – физическое лицо, которое наравне с основным ссудополучателем обязано вернуть кредит в полном объеме.

Кто такой созаемщик по ипотеке

Созаемщиков может быть несколько, их максимальное количество определяет банк. При этом приобретаемое имущество может оформляться в долевую собственность заемщика и созаемщиков, или только на титульного заемщика. Во втором случае созаемщик не сможет претендовать на квартиру, если не состоит с заемщиком в браке.

Доходы заемщика и созаемщика, а также их платежеспособность рассматриваются банком в совокупности. При необходимости увеличить сумму ипотечного кредита в договор включают близких родственников, а также третьих лиц, не являющихся родственниками. Их наличие – дополнительная гарантия возврата кредита для банка.

В ипотечный договор включаются все созаемщики. Кроме стандартной формы составляются индивидуальные условия, где могут указать доли участников, а также распределить, какую часть ежемесячного платежа будут вносить стороны.

Права и обязанности созаемщика

Когда в соглашении принимает участие созаемщик, возникает солидарная ответственность. На него ложится обязанность по возврату долга. Кредитор может предъявить требование об исполнении обязательств к одному из должников или ко всем участникам сделки без обращения в судебную инстанцию.

Ответственность созаемщика наступает после того, как заемщик перестает вносить денежные средства согласно графику. Если обязательства не будут исполнены, залоговое имущество реализуется банком в счет погашения задолженности.

Если созаемщик выплатил долг вместо титульного заемщика, он имеет право обратиться в суд с иском о возврате денежных средств или о выделении доли в ипотечной квартире. При этом суду понадобятся письменные доказательства, что долг был выплачен созаемщиком.

Чем созаемщик отличается от поручителя

В отличие от созаемщика, доходы поручителя рассматриваются отдельно и не учитываются при определении размера ипотечного кредита. При поручительстве также возникает обязанность рассчитаться с кредитором, но не появляются права на недвижимость.

Поручитель только подтверждает платежеспособность и финансовую состоятельность заемщика. Обязанность по возврату заемных средств у него наступает после того, как созаемщики допустят возникновение просроченной задолженности и перестанут совершать ежемесячные платежи. При этом сначала банк должен будет обратиться в судебную инстанцию.

Требования к созаемщику по ипотеке

В каждом банке есть документ, регламентирующий условия для получения ипотечного кредита. В нем прописывают параметры, которым должен соответствовать потенциальный заемщик, чтобы заявку приняли к рассмотрению.

При оформлении ипотеки и к заемщику, и к созаемщикам предъявляются одинаковые требования:

  • наличие российского гражданства:
  • возраст старше 21 года на момент оформления ипотеки;
  • 60-75 лет на момент возврата кредита;
  • стаж от полугода на последнем месте работы;
  • общий стаж трудовой деятельности не меньше года;
  • наличие положительной кредитной истории.

В пакет документов, который обязан предоставить созаемщик, входят:

  • заявление-анкета по форме банка;
  • удостоверение личности;
  • документальное подтверждение доходов;
  • справка о трудоустройстве или заверенная копия трудовой книжки.

В ходе проверки банк может запросить дополнительные сведения.

Как вывести созаемщика из договора ипотеки

Поскольку развод по закону не является основанием для вывода бывшего супруга из категории созаемщиков, банк будет оценивать доходы заемщика и его возможности самостоятельно выплачивать кредит. Если кредитная организация сочтет доходы низкими, заявление будет отклонено. В этом случае в качестве альтернативы банку можно предложить другую кандидатуру созаемщика. Кроме этого, по согласованию участников договора, созаемщик может стать титульным заемщиком.

Этапы вывода созаемщика из ипотечного договора

Процедура изменения состава должников происходит в следующей последовательности:

  1. Предоставить в банк заявление и документы, подтверждающие трудоустройство и доходы заемщика. На основании этого кредитная организация инициирует новую проверку, чтобы принять решение.
  2. После одобрения с банком подписывается дополнительного соглашения к ипотечному договору, в которое вносится информация об исключении или замене созаемщика.
  3. Подписанные документы необходимо предоставить в МФЦ для регистрации изменений в Росреестре.
  4. Завершающий этап – оформить новую страховку на имущество с учетом произошедших изменений в составе должников.
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector